Решение от 22 сентября 2023 г. по делу № А41-55280/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55280/23
22 сентября 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 27.12.2002, адрес: 141008, Московская область, городской округ Мытищи, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Загородная усадьба" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 08.05.2001, юридический адрес: 141021, Московская область, Мытищи городской округ, Мытищи город, Юбилейная улица, 16, помещение VII)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.12.2014 № 9680 в размере 11 873 992 руб. 52 коп., пени за период с 06.04.2023 по 12.04.2023 в размере 152 473 руб. 49 коп.

при участии в заседании: представителей сторон, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Загородная усадьба" (далее – ответчик) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.12.2014 № 9680 в размере 11 873 992 руб. 52 коп., пени за период с 06.04.2023 по 12.04.2023 в размере 152 473 руб. 49 коп.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Мытищи Московской области (Арендодатель) и ООО "Загородная Усадьба" (Арендатор) заключен договор аренды от 30.12.2014 № 9680 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100805:4571, площадью 59945 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, г. п. Мытищи, г. Мытищи.

В соответствии с пунктом 3.4. договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 05 числа каждого первого месяца текущего квартала.

Размер арендной платы по договору определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (приложение № 1 к договору аренды) по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Истцом в адрес ответчика направлено требование от 20.04.2023 № И-3837 об уплате задолженности по арендной плате за период 2 квартал 2023 года, о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.

Поскольку вышеуказанные требования в добровольном порядке ответчиком не выполнены, Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100805:4571 предоставлен в аренду ответчику для размещения комплекса жилых зданий с объектами социально-культурного назначения, для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Ответчик в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка завершил строительство многоэтажных жилых домов и наземной многоуровневой автостоянки, что подтверждается выданными разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 26.01.2018 № RU50-24-10190-2018, от 23.12.2020 № RU50-12-17274-2020, от 08.10.2018 № RU50-12-11870-2018.

Из материалов дела следует, что первая запись о государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирных домах и наземной автостоянки по адресу: <...> внесена: дом № 6 – 10.10.2018, дом № 10 – 24.11.2021, стр. 4 а – 18.11.2019, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что площадь арендуемого земельного участка с момента предоставления в аренду по мере строительства и ввода в эксплуатацию жилых многоквартирных домов, а также регистрации права собственности на квартиры, изменялась в сторону уменьшения.

Представленные доказательства подтверждают факт того, что ответчик не пользовался и не имел возможности пользования спорными участками.

Следовательно, начисление платы за землю на всю площадь участка является необоснованным, в связи с чем, задолженность по арендной плате подлежит перерасчету.

При этом истец доказательств использования ответчиком всего земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100805:4571 в материалы дела не представил. Отсутствие таких доказательств означает, что недвижимое имущество не находилось в фактическом пользовании ответчика в спорный период, что, в свою очередь, исключает факт возникновения на стороне последнего обязанности по внесению истцу арендной платы в указанный период, поскольку целью внесения арендной платы является не просто ее оплата, а получение тех или иных материальных благ от объекта аренды, что в данном случае, не имело места.

Кроме того, орган местного самоуправления утрачивает полномочия по распоряжению земельным участком, на котором расположен жилой дом, и на получение каких-либо денежных средств от использования данного земельного участка. При этом арендатор в такой ситуации не является лицом, которое использует земельный участок, на котором расположен жилой дом, и его придомовую территорию.

Указанная позиция подтверждается Определением Верховного суда Российской Федерации от 30.03.2018 № 304-ЭС18-1938.

Согласно заключению эксперта от 02.02.2023 № 07/2023 используемая ответчиком площадь составляет 6617 кв.м, в связи с чем размер арендной платы в спорный период составляет 1310704,95 руб.

Ответчиком в материалы дела представлено платежное поручение от 08.06.2023 № 324, подтверждающие внесение арендной платы за 2 квартал 2023 года, исходя из площади земельного участка 6617 кв.м, фактически используемой ответчиком.

За просрочку оплаты задолженности, истец начислил ответчику пени за период с 06.04.2023 по 12.04.2023 в размере 152 473 руб. 49 коп.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

Проверив представленный истцом расчет суммы неустойки, суд не может с ним согласиться, поскольку расчет произведен без учета указанных выше оснований, рассчитанных на сумму пользования земельным участком в полном объеме, без учета площади земельного участка 6617 кв. м, фактически используемой ответчиком.

В соответствии с пунктом 3.4. договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 05 числа каждого первого месяца текущего квартала.

Судом произведен расчет пени, исходя из суммы, подлежащей оплате исходя из площади земельного участка 6617 кв. м, фактически используемой ответчиком, пени за период с 06.04.2023 по 12.04.2023 составили в размере 4 587 руб. 47 коп.

При этом, ответчиком в материалы дела представлено платежное поручение от 08.06.2023 № 325, подтверждающие внесение пени в размере 43 908 руб. 45 коп.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, поскольку материалами дела подтвержден факт отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате и пени за спорный период, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья Е.В. Самороковская