Решение от 8 ноября 2021 г. по делу № А45-19889/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Новосибирск дело № А45 – 19889/2021

резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2021 года

решение в полном объеме изготовлено 8 ноября 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевчуком С.Ю., секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, дело по исковому заявлению Государственного бюджетного учреждения здравоохранения Новосибирской области "БЕРДСКАЯ ЦЕНТРАЛЬНАЯ ГОРОДСКАЯ БОЛЬНИЦА", (ОГРН <***>), Новосибирская обл., г. Бердск,

к обществу с ограниченной ответственностью научно-клинический центр онкологии и неврологии "БИОТЕРАПИЯ", (ОГРН <***>), Новосибирская обл., г. Бердск,

о расторжении договора аренды, об обязании освободить занимаемые помещения, о взыскании задолженности в размере 257 601 руб. 20 коп., пени в размере 101 494 руб. 87 коп.,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью научно-клинический центр онкологии и неврологии "БИОТЕРАПИЯ", (ОГРН <***>), Новосибирская обл., г. Бердск, к государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области "БЕРДСКАЯ ЦЕНТРАЛЬНАЯ ГОРОДСКАЯ БОЛЬНИЦА", (ОГРН <***>), Новосибирская обл., г. Бердск,

о признании незаконными действий истца по увеличению арендной платы за пользование имуществом,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО2, нотариальная доверенность от 10.10.2019 №54 АА 3405756, паспорт, диплом; ФИО3 - доверенность от 14.07.2021 №3046, паспорт, диплом.

ответчика - ФИО4 - доверенность от 10.02.2021, диплом, паспорт; ФИО5 (онлайн) - доверенность от 16.11.2020, паспорт, удостоверение адвоката,

установил:

государственное бюджетное учреждение здравоохранения Новосибирской области "БЕРДСКАЯ ЦЕНТРАЛЬНАЯ ГОРОДСКАЯ БОЛЬНИЦА", (ОГРН <***>), Новосибирская обл., г. Бердск, (далее – истец, ГБУЗ НСО «БЦГБ») обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью научно-клинический центр онкологии и неврологии "БИОТЕРАПИЯ", (ОГРН <***>), Новосибирская обл., г. Бердск, (далее - ответчик, ООО Научно-клинический Центр онкологии и неврологии «Биотерапия») о расторжении договора аренды, об обязании освободить занимаемые помещения, о взыскании задолженности в размере 463 682 рубля 16 копеек, пени в размере 291 089 руб. 36 коп. за период с 26.02.2021 года по 29.10.2021 года (в редакции ходатайства истца об уточнении исковых требований от 28.10.2021 года, удовлетворенного судом в порядке положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик исковые требования не признает, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора, частично задолженность по основному долгу и пени оплатил до вынесения решения, обратился к истцу во встречным исковым заявлением о признании незаконными действий истца по увеличению арендной платы за пользование имуществом.

Ответчик по встречному иску исковые требования не признает, ссылается на соблюдение процедуры увеличения размера арендной платы, предусмотренной в договоре аренды.

Рассмотрев первоначальное и встречное исковые заявления, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.05.2006 между Администрацией муниципального образования г. Бердска (арендодателем), истцом (балансодержателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 186.

Согласно п. 1.1. договора арендатору переданы нежилые помещения в здании 1-го терапевтического корпуса, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 965,00 кв.м.

Дополнительным соглашением от 01.12.2007 № 1 внесены изменения в п.1.1. договора, во исполнение которого арендатору переданы нежилые помещения в здании 1-го терапевтического корпуса, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1028,40 кв.м., в том числе: помещения на первом этаже общей площадью 947,2 кв.м. (номера на поэтажном плане от 2004 г. - 6-37,47-102); помещения на третьем этаже общей площадью 81,2 кв.м. (номера на поэтажном плане от 2004 г. - 12-15).

Дополнительным соглашением от 22.03.2011 № 3 продлен срок действия договора с 01.04.2011до 31.03.2031.

Дополнительным соглашением от 01.08.2012 № 4 произведена замена арендодателя на ГБУЗ НСО «БЦГБ».

Дополнительным соглашением от 12.01.2015 № 3 установлена арендная плата по ставке 96,00 рублей (в том числе НДС - 18%) за 1 кв.м. в месяц, что за общую площадь арендуемого помещения 1 028,40 кв.м., включая налог на добавленную стоимость, составляет 98 729,00 рублей.

В соответствии с пунктом 3.4. договора в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2012 № 4 стороны пришли к соглашению, что арендодатель в одностороннем порядке имеет право на изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год в соответствии с нормативно-правовыми актами Правительства НСО и Правительства РФ, о предстоящем изменении арендной платы арендатор должен быть извещен за 30 дней до предстоящего срока оплаты.

ГБУЗ НСО «БЦГБ» по состоянию на 30.07.2020 проведена независимая оценка рыночной ставки за 1 кв.м. арендной платы за пользование нежилым помещением, площадью 1 028,40 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Согласно полученному отчету № 2586-Р от 30.07.2020 арендная плата за 1 кв.м. составляет 146,10 рублей без НДС; 150 249 (сто пятьдесят тысяч двести сорок девять) рублей 24 коп. в месяц; 1 802 990 (один миллион восемьсот две тысячи девятьсот девяносто) рублей 88 коп. в год.

31.07.2020 ГБУЗ НСО «БЦГБ» направлено арендатору уведомление об увеличении арендной платы за пользование нежилым помещением до 150 249,24 руб. в месяц.

05.08.2020 в адрес арендатора было направлено дополнение к письму от 31.07.2020 о повышении арендной платы с 01.09.2020.

Поскольку арендатор не согласился с увеличением размера арендной платы, он обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о признании незаконными действия государственного бюджетного учреждения здравоохранения Новосибирской области «Бердская центральная городская больница», выразившиеся в увеличении арендной платы с 01.09.2020.

Как следует из решения Арбитражного суда Новосибирской области от 18.05.2021 года по делу № А45-3125/2021, вступившего в законную силу, при рассмотрении спора судом установлено, что пунктом 3.4 договора аренды стороны согласовали, что арендодатель в одностороннем порядке имеет право на изменение арендной платы не чаще одного раза в год в соответствии с нормативно-правовыми актами Правительства Новосибирской области и Правительства Российской Федерации. О предстоящем изменении арендной платы арендатор должен быть извещен за 30 дней до предстоящего срока оплаты.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Правительства Новосибирской области от 16.04.2019 № 147-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Новосибирской области, предоставленным в аренду» при заключении договора аренды областного имущества, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды областного имущества, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды областного имущества, но не чаще чем 1 раз в год и не ранее чем через год после заключения договора аренды областного имущества. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, и не ранее чем через год после заключения договора аренды областного имущества.

Истец, направляя уведомление об увеличении размера арендной платы с 01.09.2020 года, нарушил законодательство по изменению арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности, так как законодательно установлено, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Данное решение не оспаривалось истцом, поскольку истец согласился с выводами суда о том, что согласно положениям действующего законодательства истец имеет право в одностороннем порядке повысить размер арендной платы с 01.01.2021 года, в связи с чем начал выставлять счета-фактуры с 01.01.2021 года в сумме 150 249 (сто пятьдесят тысяч двести сорок девять) рублей 24 коп. в месяц. Ежемесячно в адрес ООО НКЦОиН «Биотерапия» направляются требования об оплате арендной платы в размере 150 249,24 руб.

Кроме того, с целью урегулирования спора 30.03.2021 в адрес ООО НКЦОиН «Биотерапия» было направлено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.05.2006 №186 о повышении арендной платы с 01.01.2021 до 150249,24 руб. в месяц согласно оценке.

05.04.2021 от ответчика поступил ответ об отказе в подписании данного дополнительного соглашения без протокола разногласий.

29.04.2021 в адрес ООО НКЦОиН «Биотерапия» была направлена досудебная претензия от 27.04.2021 №1757 о погашении образовавшейся задолженности и расторжении договора аренды.

11.05.2021 от ответчика поступил ответ, в котором ООО НКЦОиН «Биотерапия» указывает, что не отказывается от изменения арендной платы и исполнения договора с их стороны, однако, полагает, что арендатор не был надлежащим образом уведомлен, считает договор не подлежащим расторжению.

В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, истец обратился с иском о взыскании задолженности, пени и расторжении договора аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По смыслу статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора, арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

На основании вышеизложенных норм закона ссылка ответчика во встречном исковом заявлении на злоупотребление истцом правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое выражается в незаконных действиях ответчика в части увеличения размера арендной платы с 01.01.2021 года, является необоснованной, а статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации – не подлежащей применению.

Суд также не соглашается с доводами ответчика о том, что увеличение размера арендной платы возможно только по обоюдному соглашению сторон, к которому они не пришли, поскольку условиями договора предусмотрено право стороны на изменение размера арендной платы не чаще одного раза в одностороннем порядке, что соответствует положениям действующего законодательства – ст. 450, пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не ставили возможность повышения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в зависимость от заключения дополнительного соглашения.

С учетом изложенного, доводы ответчика о том, что стороны не заключили дополнительного соглашения к договору, не имеет правового значения.

Арендная плата не повышалась истцом в течение длительного времени, последнее повышение размера арендной платы состоялось в 2015 году.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что отчет № 2586-Р от 30.07.2020 года, выполненный ИП ФИО6, представленный истцом, составлен с грубыми нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, суд не признает обоснованными, поскольку данные доводы надлежащими доказательствами ответчиком не были опровергнуты, ни при рассмотрении ранее рассмотренного дела № А45-3125/2021, ни при рассмотрении настоящего дела, при этом суд исходит из следующего.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Однако ответчик от предложения суда провести судебную экспертизу рыночной стоимости нежилых помещений уклонился, иного отчета, свидетельствующего об иной рыночной стоимости объекта оценки, не представил, в связи с чем суд пришел к выводу, что данные доводы ответчика носят формальный характер и оснований не принимать во внимание представленный истцом отчет оценщика, у суда оснований не имеется.

Согласно отчету, он составлен специалистом, имеющем необходимые квалификационные навыки и образование в области оценки, при его составлении оценщик руководствовался федеральным законодательством в области оценки, соответствующими федеральными стандартами оценки, оценщиком производился визуальный осмотр объекта оценки.

Мнение других оценщиков относительно отчета об оценке, выполненного другим оценщиком (заключение специалистов от 16.02.2021 года № 4984), представленного ответчиком, не является допустимым и достоверным доказательством несоответствия отчета об оценке действующим нормам в области оценки, недостоверности определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта оценки, поскольку является частным мнением указанных лиц.

Необоснованными суд признает доводы ответчика о том, что истец не вправе повышать размер арендной платы с 01.01.2021 года, поскольку соответствующего уведомления истец в адрес ответчика не направлял.

Истцом неоднократно направлялись в адрес ответчика уведомления, о чем свидетельствуют: письмо № 3519 от 31.07.2020 об увеличении арендной платы с 15.08.2020; письмо № 3599 от 05.08.2020 об увеличении арендной платы с 01.09.2020; Письмом № 4296 от 09.11.2020 ответчику направлено сопроводительное письмо вместе с дополнительными соглашениями к договору аренды о повышении арендной платы с 01.09.2020.

30 марта 2021 года истцом было оформлено и направлено в адрес ответчика дополнительное соглашение о повышении арендной платы с 01.01.2021года.

При рассмотрении дела № А45-3125/2021 судом установлено, что в адрес ответчика истцом направлялось уведомление о повышении размера арендной платы с 01.09.2020 года, однако судом с учетом норм действующего законодательства сделан вывод о том, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Таким образом, истец проинформировал ответчика о повышении размера арендной платы в следующем году, о чем свидетельствует вышеуказанная переписка, из которой следует, что истец заблаговременно, за 30 дней до срока оплаты уведомил арендатора о предстоящем повышении арендной платы.

Об этом также свидетельствуют счета-фактуры, направленные в адрес ответчика истцом, в которых, начиная с 01.01.2021 года, указан размер арендной платы с учетом ее повышения. Из совокупности представленных доказательств следует, что истцом соблюдена процедура уведомления ответчика об одностороннем повышении размера арендной платы в соответствии с требованиями законодательства и условий договора аренды, а доводы ответчика о том, что истец заблаговременно не направлял уведомления о повышении размера арендной платы суд признает несостоятельными, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Доводы ответчика о том, что отчет об оценке не может применяться, поскольку истек установленный законом шестимесячный срок для его применения, также признаются судом несостоятельными, поскольку отчет составлен 30.07.2020 года, и по состоянию на 01.01.2021 года срок его применения не истек.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 26.10.2015 года арендатор вносит арендные платежи не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным.

На момент рассмотрения спора задолженность ответчика составила 463 682, 16 руб. Поскольку, как пояснил ответчик в судебном заседании, сумму 302 000 рублей 26.10.2021 года по платежному поручению № 657, он оплатил в счет оплаты суммы первоначальных исковых требований, а также неустойки в размере 10 149 рублей 50 копеек, то суд приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания задолженности в размере 291 850, 50 рублей удовлетворению не подлежат, с учетом того, что ответчик фактически удовлетворил исковые требования после предъявления иска в арбитражный суд.

Следовательно, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца оставшаяся сумма задолженности в размере (463 682, 16 руб. – 291 850,50 руб.) = 171 831 рубль 66 копеек.

Поскольку из материалов дела усматривается, что в нарушение условий договора и статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не исполнил свою обязанность по уплате арендных платежей, исковые требования истца в части взыскания задолженности по арендным платежам в размере 171 831 рубль 66 копеек подлежат удовлетворению. В остальной части исковых требований в части взыскания задолженности следует отказать.

Согласно п.п. «в» п. 4.2. договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы, начисляется пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец также просит взыскать с ответчика пени в размере 291 089 руб. 36 коп. за период с 26.02.2021 года по 29.10.2021 года.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего испол гения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

При наличии обязанности ответчика оплачивать арендную плату в установленные договором сроки, ответчик в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представил суду доказательств невозможности уплаты арендной платы в сроки, установленные договором аренды.

С учетом того, что ответчиком платежи по арендной плате вносились несвоевременно, требования истца о взыскании неустойки являются обоснованными, но с учетом пояснений ответчика о частичной уплате суммы задолженности и пени, расчет неустойки истца подлежит корректировке с учетом уплаченной 26.10.2021 года суммы задолженности и суммы пени.

Начислению подлежит неустойка за период с 26.02.2021 года по 26.10.2021 года в размере 252 659 рублей 94 копейки (с 26.02.2021 по 26.10.21 – 62 597, 09 руб., с 26.03.21 по 26.10.2021 - 55 384.25 руб., с 26.04. 2021 по 26.10.2021 – 47 398,62руб., с 26.05.21 по 26.10.2021 – 39 670, 58 руб., с 28.06.2021 по 26.10.2021 – 31 169, 74 руб., с 26.07.2021 года с суммы 34 249 рублей 30 копеек по 29.10.2021 года – 16 439 рублей 66 копеек).

Таким образом, верным размером неустойки является (291 089, 36 руб. – 9 154, 10 руб.) = 281 935,26 руб. В этой части иск подлежит удовлетворению, в остальной части – основания для удовлетворения искового заявления отсутствуют.

Рассмотрев доводы ответчика о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно статье 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. Критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

При этом арбитражный суд учитывает, что превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

В соответствии с п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Действительно, установленный размер неустойки в договоре превышает двукратный размер ключевой ставки ЦБ РФ, однако размер неустойки согласован сторонами в добровольном порядке в соответствии с требованиями статей 1, 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, подписывая договор, содержащий условие о размере неустойки, ответчик выразил свое согласие на применение неустойки (пени) именно в определенном размере от невыплаченной суммы за каждый день просрочки оплаты. При подписании договора ответчику были известны его условия, в том числе, в части применения размера неустойки. Договор подписан ответчиком без разногласий.

Кроме того, норма статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая право суда на уменьшение размера неустойки, призвана гарантировать баланс имущественных прав и интересов сторон договора, соблюдение их конституционных прав, но не исключить несение должником бремени негативных последствий вследствие неисполнения денежного обязательства.

Применение такой меры носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне (поставщику) убытки, возникшие в результате просрочки исполнения (неисполнения) денежного обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) денежного обязательства в будущем.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 74 Постановления № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Принимая во внимание, что установление в договоре неустойки в размере 0, 5% составляет 182, 5% годовых, что существенно превышает ставку годовых или ставки кредитования в банках, что истец не представил доказательств наличия негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком своего обязательства, учитывая компенсационную природу взыскиваемой неустойки, суд полагает, что соразмерным размером неустойки с суммой просроченного обязательства, широко применяемой в деловой практике, будет являться размер неустойки 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, что в полной мере выполняет как функцию способа обеспечения исполнения обязательства, так и меры гражданско-правовой ответственности, не нарушает баланс интересов должника и кредитора, стимулирует должника к правомерному поведению, в то же время не позволяет кредитору получить несоразмерное удовлетворение за нарушенное право.

Неустойка исходя из 0, 1% за каждый день просрочки составит – в части скорректированного судом расчета неустойки по начисленным суммам за период февраль – июль 2021 года по 26.10.2021 года – 50 429 рублей 31 копейка (расчет приобщен к решению суда), за оставшийся период согласно расчету истца – сумма пени составила 26 275 рублей 32 коп. за период с 26.08.2021 года по 29.10.2021 года, которая подлежит уменьшению в 5 раз (26 275 рублей 32 коп./5) = 5 255 рублей 06 копеек. Итого сумма неустойки составит 55 684, 37 руб. (5 255, 06 + 50 429, 31). С учетом частичной оплаты суммы неустойки в размере 10 149 рублей 50 копеек 26.10.2021 года, сумма взыскиваемой неустойки составит 45 534 рубля 87 копеек.

В остальной части исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Истцом по первоначальному иску также заявлено о расторжении договора аренды и возврате спорных помещений.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с абзацем 4 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 5.3. договора аренды, он подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя, если арендатор не внес арендной платы в течение квартала.

Истцом было направлено в адрес письмо от 27.04.2021 года с предложением о расторжении договора аренды, истец и ответчик к соглашению о расторжении договора аренды не пришли.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения, пришел к выводу о необоснованности данного заявления, поскольку в силу положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку истцом в материалы дела представлены доказательства направления и получения ответчиком требований истца о расторжении договора, то оснований для применения положений п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, не имеется.

Кроме того, истец также ссылается на то, что в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (CoVID-19) на территории Российской Федерации, ГБУЗ НСО «БЦГБ» работает в условиях режима повышенной готовности. Все меры направлены на недопущение распространения новой коронавирусной инфекции, профилактику и устранение последствий CoVID-19, в частности, на создание новых инфекционных отделений.

Так, на основании приказа от 27.07.2020 №512-ОД, приказа от 14.10.2020 №785-ОД на базе 2-го терапевтического корпуса и отделения анестезиологии и реанимации организовано отделение для оказания медицинской помощи пациентам с подозрением или подтвержденным COVID-19 на 90 коек.

На основании приказа от 17.06.2021 №568-ОД, во исполнение приказа Министерства здравоохранения Новосибирской области от 17.06.2021 №1449 коечный фонд отделения для оказания медицинской помощи пациентам с подозрением или подтвержденным COVID-19 увеличен до 120 коек.

Приказом Минздрава Новосибирской области от 26.10.2021 года № 2795 истец также вошел в перечень медицинских организаций, перепрофилированных для оказания медицинской помощи пациентам с подозрением или подтвержденным диагнозом новой коронавирусной инфекции на 160 коек.

Располагавшиеся во 2-м терапевтическом корпусе стационарные отделения в связи с возникшей необходимостью пришлось перенести в другие здания, находящиеся в оперативном управлении ГБУЗ НСО «БЦГБ».

В настоящее время ГБУЗ НСО «БЦГБ» испытывает острую потребность в дополнительных площадях для осуществления основных целей и задач деятельности учреждения, то есть для собственных нужд.

При заключении договора аренды от 01.06.2006 стороны не могли предвидеть введение режима повышенной готовности на территории Новосибирской области, а также необходимость организации дополнительных отделений, а значит в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

В настоящее время ГБУЗ НСО «БЦГБ» не располагает иными необходимыми зданиями, помещениями и площадями для оказания медицинской помощи пациентам, т.е. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые ГБУЗ НСО «БЦГБ» не имеет возможности преодолеть собственными силами. Дальнейшее исполнение договора аренды существенно ухудшает положение арендодателя, в связи с чем в настоящее время истец утратил интерес к его дальнейшему исполнению.

Доводы истца о том, что ООО НКЦ ОиН «Биотерапия» доставляет своих пациентов на третий этаж в операционный блок через помещения ГБУЗ НСО «БЦГБ» без законных оснований, так как иные помещения, кроме помещений, перечисленных в договоре аренды, ООО НКЦ ОиН «Биотерапия» ни указанным договором, ни дополнительными соглашениями не передавались, дополнительные соглашения об использовании иных площадей ГБУЗ НСО «БЦГБ» на каких-либо правах не заключались, являются несостоятельными, поскольку доказательства использования ответчиком иными помещениями, не указанными в договоре аренды, истцом не представлено. Пользование общими помещениями – коридорами, лестничными площадками, лифтами, обслуживающими помещения арендатора, действующим законодательством не запрещено, осуществляется с целью доступа арендатора в арендуемые помещения.

Также истцом не представлено доказательств, что ООО НКЦ ОиН «Биотерапия» нарушает лечебно-охранительный режим работы стационарного отделения ГБУЗ НСО «БЦГБ», расположенного на третьем этаже здания, санитарно-эпидемиологические нормы и требования, санитарно-гигиенический режим отделений.

Доводы истца о том, что ООО НКЦ ОиН «Биотерапия» отказывается заключать договоры на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов, не вносит в полном объеме оплаты за отопление и водоснабжение даже за арендованные помещения, как пояснил истец, не носят принципиального характера, и сами по себе они не являются основанием для расторжения договора аренды, поэтому судом данные доводы применительно к предмету спора не оцениваются. Сторонами данный вопрос решается в судебном порядке, указанные нарушения носят устранимый характер.

Применительно к расторжению договора аренды по общим основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.5.3. договора аренды, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, поскольку в силу разъяснений, содержащихся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Арбитражный суд полагает, что доводы истца о наличии оснований для расторжения договора в связи с несвоевременной и неоднократной неуплатой арендных платежей в полном объеме в течение первого квартала и по истечении такового, во время судебного разбирательства, нашли свое доказательственное значение в ходе судебного разбирательства, в связи с чем истец правомерно обратился с требованием о расторжении договора по вышеуказанным основаниям.

На основании изложенного, исковые требования в части расторжения договора аренды судом признаются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В части расторжения договора по основаниям существенно изменившихся обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Истцом предъявлены требования о расторжении договора аренды в соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ и п.5.3. договора, которые судом удовлетворены.

В тоже время из представленных истцом доказательств следует, что больница остро нуждается в дополнительных помещениях для размещения больных с новой коронавирусной инфекцией, о чем свидетельствует как ежедневный рост больных коронавирусной инфекцией на территории Новосибирской области (из общедоступных сведений, по состоянию на 8 ноября 2021 года – 400 человек), так и приказы Минздрава Новосибирской области о ежемесячном значительном увеличении количества коек для пациентов больницы - от 120 до 190 коек. При этом иные специализированные подразделения отделения больницы уже отданы под размещение больных коронавирусной инфекцией.

В связи с чем суд полагает, что договор аренды также подлежит расторжению на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку расторжение договора аренды не противоречит общественным интересам.

Арбитражный суд также учитывает, что истцом получено согласие Минздрава Новосибирской области на расторжение такого договора, несмотря на то, что ответчик также осуществляет медицинскую деятельность и оказывает помощь онкологическим больным, поэтому суд отклонил ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле Минздрава Новосибирской области.

Согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Ходатайство ответчика о привлечении Департамента по имуществу и земельным отношениям Новосибирской области к участию в деле судом также отклонено, поскольку истец как арендодатель в силу действующего законодательства вправе решать вопрос о расторжении договора аренды независимо от согласия или отсутствия согласия департамента. Расторжение договора аренды не является распоряжением имущества, как ошибочно полагает ответчик.

В соответствии с п. 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Ответчик в ходатайстве назначении судебной оценочной экспертизы также ссылается на то, что в 2008-2009 годах он произвел за счет собственных средств капитальный ремонт в здании на сумму более 10 миллионов рублей.

В силу раздела II дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.2008 № 2 предусмотрена обязанность арендодателя возместить арендатору фактическую стоимость капитального ремонта при расторжении договора аренды.

Однако ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о понесённых им расходах на капитальный ремонт, не представлено перечня работ и их стоимости.

Ходатайство ответчика о проведении оценочной экспертизы заявлено формально, без предоставления в суд документов, свидетельствующих о наличии у ответчика расходов по проведению капитального ремонта, без предоставления в суд сведений о кандидатурах экспертов и ответов экспертных организаций о возможности проведения судебной экспертизы, стоимости экспертных услуг. Доказательства осуществления ремонта спорных помещений в 2008-2009 гг., о которых указано в соглашении № 2 к договору, на которые ответчик ссылается в своем дополнении к отзыву от 26.10.2021 года, ответчик не представил. В связи с непредставлением ответчиком доказательств несения им каких-либо расходов по ремонту арендуемых помещений, относящихся к неотделимым улучшениям, суд, рассмотрев ходатайство ответчика о назначении судебной оценочной экспертизы, пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения судебной оценочной экспертизы, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик знал о необходимости определения своих расходов, начиная с 01.02.2021 года, когда в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора в связи с изменившимися обстоятельствами.

Таких доказательств ответчик не представил ни в судебное заседание от 27.10.2021 года, ни в судебное заседание от 29.10.2021 года.

Согласно статье 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С учетом сроков рассмотрения данного дела суд полагает, что у ответчика было достаточно времени, начиная с 26.07.2021 года заявить соответствующие требования и представить соответствующие доказательства. Таким образом, ответчику была предоставлена возможность предоставления соответствующих доказательств в обоснование своих возражений, которой ответчик не воспользовался.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу положений статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

На основании изложенного, исковые требования в части обязания общества с ограниченной ответственностью научно-клинический центр онкологии и неврологии "БИОТЕРАПИЯ" освободить нежилые помещения, расположенные в здании 1-го терапевтического корпуса, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1028, 40 кв.м. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины с учетом увеличения истцом размера исковых требований и требований неимущественного характера составили 24 095 рублей: 18095 руб. за требование имущественного характера и 6 000 рублей за неимущественное требование. Имущественные требования удовлетворены в сумме 98, 79%, с учетом того, что фактически исковые требования в части 302 000 рублей были ответчиком удовлетворены до вынесения судебного решения, что составляет (17 876 рублей + 6 000 руб.) = 23 876 рублей. Поскольку в удовлетворении исковых требований частично в части неустойки судом было отказано, то государственная пошлина в размере 219 рублей относится на истца, в оставшейся части (23 876 руб. – 15 963 руб.) = 7 913 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию в ответчика в пользу истца на основании п. 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Государственного бюджетного учреждения здравоохранения Новосибирской области "БЕРДСКАЯ ЦЕНТРАЛЬНАЯ ГОРОДСКАЯ БОЛЬНИЦА", (ОГРН <***>), Новосибирская обл., г. Бердск, с общества с ограниченной ответственностью научно-клинический центр онкологии и неврологии "БИОТЕРАПИЯ", (ОГРН <***>), Новосибирская обл., г. Бердск, задолженность в размере 291 850 рублей 50 копеек, неустойку в размере 45 534 рубля 87 копеек, 15 963-00 рубля государственной пошлины.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.06.2006 № 186, заключенный между государственным бюджетным учреждением здравоохранения Новосибирской области "БЕРДСКАЯ ЦЕНТРАЛЬНАЯ ГОРОДСКАЯ БОЛЬНИЦА", и обществом с ограниченной ответственностью научно-клинический центр онкологии и неврологии "БИОТЕРАПИЯ".

Обязать общество с ограниченной ответственностью научно-клинический центр онкологии и неврологии "БИОТЕРАПИЯ" освободить нежилые помещения, расположенные в здании 1-го терапевтического корпуса, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1028, 40 кв.м. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ответчика в доход федерального бюджета 7 913-00 рублей государственной пошлины.

Взыскать с истца в доход федерального бюджета 219-00 рублей государственной пошлины.

По встречному исковому заявлению.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И. Айдарова