Решение от 30 июня 2022 г. по делу № А52-1432/2022

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-1432/2022
город Псков
30 июня 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 23 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2022 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Будариной Ж.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пасад» (адрес: 182113, <...> ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (адрес: 182113, <...> ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании незаконным отказа в продлении сроков договора аренды земельного участка,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – директор;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пасад» (далее – истец, Общество) обратилось с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (далее – ответчик, Комитет) о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки в продлении сроков договора аренды земельного участка, изложенного в письме от 13.01.2022 №81 и обязании устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления о заключении договора аренды земельного участка.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направил, предоставил отзыв, в котором требования не признал, ссылаясь на то, что у истца в силу земельного законодательства отсутствует преимущественное право без проведения торгов на продление срока действия спорного договора и ходатайствовал о рассмотрении спора без участия представителя.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса спор рассмотрен по существу в отсутствие ответчика.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

На основании постановления Администрации города Великие Луки от 10.09.2012 N 2490 Администрация города Великие Луки и Общество заключили договор от 10.10.2012 N 231 аренды земельного участка площадью 4230 кв. м с кадастровым номером (далее – КН) 60:25:0060203:186, расположенного по адресу: Псковская обл., г.Великие Луки, прилегает к территории производственной базы по пр. Октябрьскому д.139а, для строительства производственной базы; земли населенных пунктов.

Постановлением Администрации от 30.05.2013 N 1249 утвержден градостроительный план земельного участка.

С 2012 года на предоставленном земельном участке Общество вело строительство объектов производственного назначения.

Согласно пункту 2.1 договора договор действует по 02.08.2015 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.03.2013.

07.05.2015 между Обществом и Комитетом заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды от 10.10.2012№ 231 в связи с изменением организационно-правовой формы общества.

После окончания срока аренды Администрацией направлено уведомление от 16.06.2015 № 3697 о намерениях расторгнуть договор. Кроме того Комитет повторно направил Обществу уведомление о прекращении договора по окончании его срока от 17.03.2020. Последнее уведомление получено Обществом 21.03.2020. В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о прекращении регистрационной записи аренды в отношении земельного участка с КН: 60:25:0060203:186.

Вследствие истечения срока договора аренды Общество 10.01.2022 обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора на новый срок для завершения строительства.

С целью постановки объектов площадью 193,9 кв.м. и 80,6 кв.м. на кадастровый учет по заказу Общества кадастровым инженером ФИО3 изготовлены технические планы от 20.12.2021. Согласно заключению кадастрового инженера степень готовности объекта незавершенного строительства площадью 193,6 кв.м. составляет 68%. В натурном обследовании выявлено: фундамент - бетонный ленточный, стены – кирпичные, перекрытие – железобетонное, кровля – мягкая рулонная с перекрытием, окна- деревянные створные, другие конструктивные элементы отсутствуют. Оценка степени готовности объекта незавершенного строительства не проведена, ввиду отсутствия какой-либо технической и проектной документации, разрешения на строительство на объект, проекта на строительство здания. Согласно заключению кадастрового инженера степень готовности объекта незавершенного строительства площадью 80,6 кв.м. составляет 63%. В натурном обследовании выявлено: фундамент - бетонный ленточный, стены – газосиликатные блоки, перекрытие – железобетонное, кровля – мягкая рулонная с перекрытием, окна- деревянные створные, другие конструктивные элементы отсутствуют. Оценка степени готовности объекта незавершенного строительства также не проведена, ввиду отсутствия какой-либо технической и проектной документации, разрешения на строительство на объект, проекта на строительство здания.

Письмом Комитета от 13.01.2022 N81 Обществу отказано в предоставлении в аренду земельного участка для строительства производственной базы. Комитет пояснил, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка послужило отсутствие документов, подтверждающих право собственности Общества на объект незавершенного строительства.

Общество, указывая на то, что на спорном земельном участке имеются незавершенные строительством объекты недвижимости, однако в связи с истечением срока аренды отсутствует возможности оформить права на этот объект и завершить строительство, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик требования не признал, ссылаясь на отсутствие преимущественного права без проведения торгов на продление срока действия спорного договора, поскольку заявитель не является титульным собственником объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном участке, объекты недвижимости возведены без разрешительной документации, полученной Обществом в установленном порядке.

Суд считает, что требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Постановлением Администрации города Великие Луки от 06.05.2015 № 1237 утверждено Положение Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения, Комитет является отраслевым (функциональным) органом Администрации города Великие Луки, осуществляющим полномочия Администрации города Великие Луки по решению вопросов местного значения в области владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования «Город Великие Луки», включая земли и земельные участки на территории муниципального образования «Город Великие Луки», находящиеся в собственности муниципального образования «Город Великие Луки» и государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. С учетом общего принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 ГК РФ, требование об обязании заключить соглашение может быть удовлетворено лишь в случаях, когда заключение договора является для стороны обязательным.

В пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Кроме того, случаи, при которых допускается заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с упомянутым пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исходя из вышеприведенного предмет доказывания по настоящему делу предполагает необходимость доказывания следующих обстоятельств: земельный участок предоставлен для строительства до 01.03.2015; на указанном земельном участке арендатором возведен в установленном порядке объект недвижимости, не завершенный строительством; договор аренды земельного участка в целях завершения строительства указанного объекта заключается впервые, ранее иным лицам данный земельный участок для этой цели не предоставлялся.

В данном случае из материалов дела следует, что сведения о внесении записи о регистрации права собственности Общества на объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном участке, в ЕГРН отсутствуют. Договор аренды заключен сторонами для строительства 10.10.2012, то есть до 01.03.2015, на срок до 02.08.2015 и после окончания срока аренды прекратил действие вследствие направления Администрацией соответствующего уведомления от 16.06.2015 № 3697. Кроме того Комитет повторно направил Обществу уведомление о прекращении договора по окончании его срока от 17.03.2020, что не противоречит положениям статьи 610 ГК РФ. Между тем, ссылаясь на то, что на спорном участке Обществом возведены объекты незавершенного строительства, заявитель соответствующих документов не представил. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию в установленном порядке Обществом не получено. Проектная документация покрасочного цеха от 2013 года; проектная документация склада от 2013 года; расчет расхода холодной воды от 2015 года; отчет управления архитектуры и градостроительства города Великие Луки об информировании населения № 0-2 от 10.01.2006 года; градостроительный план земельного участка, представленные Обществом, не являются надлежащим доказательством осуществления работ по строительству объекта недвижимости в установленном законодательством порядке. Документы, подтверждающие проведение соответствующих работ, также не представлены. Вместе с тем, судом установлено, что с заявлением о разрешении на строительство Общество обратилось в уполномоченный орган в июне 2015 года, в выдаче которого было отказано, поскольку проектная документация не соответствовала условиям строительства, а также вследствие того, что объекты капитального строительства, в нарушение положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, находились в стадии строительства уже на момент обращения за соответствующими разрешениями.

Таким образом, Общество после получения уведомления арендодателя от 16.06.2015 знало о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, но продолжало осуществлять строительство объектов недвижимости, в том числе, получив отказ в выдаче соответствующего разрешения.

Степень готовности указанных объектов (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") и отсутствие сведений о том, что спорные объекты признаны самовольной постройкой не имеют правового значения, поскольку у Общества не имеется надлежащей разрешительной документации на осуществление строительства. Судом не установлено обстоятельств, связанных с тем, что Общество принимало меры к получению разрешения на строительства и иных разрешительных документов перед началом строительства. При этом суд принимает во внимание, что оценка действий сторон как добросовестных или недобросовестных при рассмотрении данного дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4, подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, в связи с чем не учитывается судом (аналогичная позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2017 по делу N 304-КГ17-9125, А70-9966/2016).

Таким образом судом установлено, что объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства не имеется, разрешение на строительство не выдавалось, надлежащая разрешительная документация на строительство отсутствует.

При этом из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 также следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного, в данном случае нельзя признать, что Обществом на спорном земельном участке построены объекты незавершенного строительства, которые арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 39.6, 39.16 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд исходит из того, что Общество не представило доказательств, подтверждающих наличие на спорном публичном земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного на основании разрешительной документации, следовательно, не доказало наличие у него права на получение испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства.

Судом установлено, что правовые основания для повторного заключения с Обществом договора аренды земельного участка для завершения строительства отсутствуют. Соответственно, оспариваемый Обществом отказ Комитета соответствует требованиям закона и не нарушает права Общества. Отклоняя доводы заявителя, суд полагает, что они основаны на ошибочном толковании приведенных норм земельного законодательства.

В удовлетворении заявления надлежит отказать.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу заявления подлежат отнесению заявителя, в связи с отказом в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.


СудьяЖ.В. Бударина