Решение от 12 июля 2021 г. по делу № А82-3556/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-3556/2020
г. Ярославль
12 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

<***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СОВРЕМЕННЫЙ ДОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, акционерный коммерческий банк «Фора-Банк»

при участии:

от истца: ФИО2 – юриста по доверенности от 24.12.2020;

от ответчика: ФИО3 – юриста по доверенности от 02.10.2019;

от третьих лиц: 1.2. не явились;

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фона» города Ярославля (далее-Агентство) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «СОВРЕМЕННЫЙ ДОМ» (далее-Общество) с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:021907:651, расположенного по адресу: <...> в районе дома № 35, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 11 865 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке № 201138-О, выполненным ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и залогодержатель - акционерный коммерческий банк «Фора-Банк».

Представитель Агентства в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал, против стоимости, определенной экспертизой, не возражал.

Представитель Общества в судебном заседании стоимость объекта по заключению экспертизы не оспорил.

Привлеченные к участию в деле третьи лица, в судебное заседание представителей не направили, возражений против иска, в том числе с учетом экспертного заключения и прекращения залога спорного объекта, не заявили.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

На основании распоряжения № 1777-р от 19.12.2012 Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и Обществом 19.12.2012 заключен договор № 706-яс, в соответствии с которым последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:021907:283 общей площадью 16 673 кв.м., расположенный по адресу: г. Ярославль, Заволжский район, пр-т Авиаторов, в районе дома № 35 для строительства спортивно-оздоровительного комплекса с диагностическим центром и инженерными коммуникациями (далее-объект). Срок действия договора, с учетом протокола разногласий, определен до 21.03.2016.

Дополнительными соглашениями № 1 от 11.06.2013, № 2 от 11.11.2013 установлены льготы по уплате арендной платы.

Постановлением мэрии города Ярославля от 09.07.2014 № 1723 земельный участок с кадастровым номером 76:23:021907:283 площадью 16 673 кв.м. разделен на земельные участки:

- площадью 9 280 кв.м. с кадастровым номером 76:23:021907:526;

- площадью 3 898 кв.м. с кадастровым номером 76:23:021907:527;

- площадью 3 495 кв.м. с кадастровым номером 76:23:021907:528, в связи с чем в договор аренды от 19.12.2012 № 706-яс внесены изменения дополнительным соглашением № 3 от 21.07.2014.

Дополнительным соглашением № 4 от 14.10.2014 срок действия договора продлен до 30.11.2016.

Приказом директора Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля от 18.09.2015 № 221 земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:021907:526 и 76:23:021907:528 объединены, в результате образован земельный участок площадью 12 775 кв.м. с кадастровым номером 76:23:021907:612.

Дополнительным соглашением № 5 от 03.12.2015 определено, что в аренде у Общества находятся два земельных участка:

- площадью 12 775 кв.м. с кадастровым номером 76:23:021907:612;

- площадью 3 898 кв.м. с кадастровым номером 76:23:021907:527.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) в установленном законом порядке.

29.08.2014 Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенный строительством со степенью готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:23:021907:12 775 кв.м.

В связи с истечением срока действия договор аренды от 19.12.2012 № 706-яс прекращен, о чем Общество было уведомлено арендодателем (Уведомление от 21.09.2016 № 5780).

18.11.2016 с Обществом заключен договор аренды № 706/1-яс для завершения строительства объекта, на срок до 30.11.2019.

Поскольку срок действия указанного договора истек, Агентство 15.08.2019 уведомило Обществом о прекращении договора аренды (уведомление № 7769). Регистрационная запись в ЕГРН об аренде в отношении земельного участка погашена.

Поскольку объект не был возведен и введен в эксплуатацию, Агентство обратилось с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

В связи с несогласием со стоимостью объекта, по ходатайству Общества, для определения рыночной стоимости объекта, подлежащего изъятию, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Ярэксперт» ФИО4.

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 16.04.2021 рыночная стоимость объекта составляет 29 719 000 руб. Возражений на экспертное заключение сторонами и третьими лицами не представлено.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 6 указанной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного Федерального № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта № 706/1-яс от 18.11.2016 заключен с Обществом на срок до 30.11.2019, в который Обществом не было завершено строительство объекта, следовательно, к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Общество доказательств возведения объекта не представило, стоимость объекта определена экспертным путем и составила 29 719 000 руб.

В связи с изложенным суд считает, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорного объекта, а также оставление в пользовании земельного участка, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны, в связи с чем требование Агентства об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика, с учетом признания им иска.


Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «СОВРЕМЕННЫЙ ДОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:021907:651, расположенный по адресу: <...> в районе дома № 35, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 29 719 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СОВРЕМЕННЫЙ ДОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья О. Н. Чистякова