Решение от 11 октября 2017 г. по делу № А75-14130/2017

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-14130/2017
12 октября 2017 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2017 г.

В полном объеме решение изготовлено 12 октября 2017 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Зубакиной О.В., при ведении протокола заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепаса к закрытому акционерному обществу «Микрорайон 4 А» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации в качестве юридического лица 17.10.2011, место жительства: 628002, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) об освобождении земельного участка,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2, доверенность от 09.01.2017 № 01/14, ФИО3, доверенность от 18.01.2017 № 01/103,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 03.05.2017 № 09/17,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепаса обратился в арбитражный суд с заявлением к закрытому акционерному обществу «Микрорайон 4 А» об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:16:0060106:598 площадью 5681 кв.м. (земельный участок расположен в 80 метрах от жилого дома, расположенного по адресу: <...>, по направлению на восток0 от объекта незавершенного строительства (застройка микрорайона №4 «А» жилой дом № 13, площадью застройки 1016,6 кв.м., степень строительства 6%, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Лангепас, мкр. 4а) в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы тем, что у общества в силу статьи 622 гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность вернуть арендодателю земельный участок.

Представители истца исковые требования поддержали в полном объеме

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в  отзыве.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2017 по делу № А75-5132/2017, имеющему преюдициальное значение в части установленных обстоятельств, между  истцом (далее - арендодатель) и  ответчиком (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.05.2015 № 575 (л.д. 10-12). В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5681 кв.м., с кадастровым номером 86:16:0060106:598. Земельный участок расположен в 80 м от жилого дома, расположенного по адресу: <...>, по направлению на восток,  под строительство многоквартирных жилых домов.

В соответствии с пунктом 1.2. договора, срок аренды до 17.05.2018, в части расчетов до исполнения обязательств.

Согласно акту приема-передачи от 18.05.2015 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Размер и условия внесения арендной платы определены разделом 2 договора.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в решении от 08.06.2017 по делу № А75-5132/2017 по спору между этими же лицами, что и по настоящему делу, расторгнул договор от 18.05.2015 № 575 аренды земельного участка с кадастровым номером 86:16:0060106:598, площадью 5681 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирных жилых домов, адрес объекта: в 80 метрах от жилого дома, расположенного по адресу: <...>, по направлению на восток, заключенный между администрацией города Лангепаса и закрытым акционерным обществом «Микрорайон 4а», зарегистрированный 14 июля 2015 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

04.09.2017 представителями администрации города Лангепас осуществлено обследование арендованного  земельного участка, по результатам которого составлен акт от 04.09.2017 с фототаблицами (л.д. 20-27).

На спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства: застройка микрорайона №4А жилой дом № 13, площадью застройки 1016,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 6%, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Лангепас, мкр. 4а. Данный факт сторонами не оспорен.

Указанный спорный объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ответчику (свидетельство о государственной регистрации права 86-АБ 288689 от 09.12.2011 (л.д. 56)

Полагая, что земельный участок после расторжения договора ответчиком не был освобожден, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения и прекращения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают и прекращают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В данном случае между сторонами сложились правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае требования администрации об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 отмечено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Содержание требований истца свидетельствует о том, что Администрация на момент предъявления настоящего иска располагала данными о том, что Обществом на арендуемом им земельном участке возведен объект недвижимости.

Поскольку освобождение земельного участка от капитального строения предполагает снос этого объекта, необходимо учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в Постановлении от 25.01.2011 № 10661/10, согласно которой, иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимости (строения, сооружения), не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Таким образом, в случае если на земельном участке расположен объект, обладающий признаками капитального строения, то положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношения не могут быть применены и не могут служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В рассматриваемом случае, указанный спорный объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ответчику (свидетельство о государственной регистрации права 86-АБ 288689 от 09.12.2011 (л.д. 56)

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на закрытое акционерное общество «Микрорайон 4 А» обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Учитывая, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не применима.

Кроме того, следует отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, с учетом изложенного, в данном случае основания для возложения на Общество обязанности по освобождению спорного земельного участка у суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                   О.В. Зубакина