Решение от 7 августа 2025 г. по делу № А53-31698/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-31698/24
08 августа 2025 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 08 августа 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филяновой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автодор» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ТУ Росимущества по Ростовской области о признании незаконным отказа

при участии:

от заявителя: не явился, извещён,

от заинтересованного лица: не явился, извещён,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Автодор» (далее – ООО «Автодор», общество) обратилось в суд с заявлением к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о признании незаконным отказа от 14.07.2024 №61-НЗ-10/8067 в реализации преимущественного права на приобретение имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации: нежилое здание площадью 1079,7 кв.м, кадастровый номер 61:55:0010803:32, расположенное по адресу: <...>, земельный участок с кадастровым номером 61:55:0010803:322, площадью 21980 кв.м., об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание (лаборатория бруцеллеза), площадью 1079,7 кв.м, кн 61:55:0010803:32, расположенное по адресу: <...>, земельный участок с кадастровым номером 61:55:0010803:322, площадью 21980 кв.м, по цене, установленной в размере 12 535 000 рублей, определенной на основании отчет ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс» № 062-н/2024 от 31.05.2024 об оценке объекта недвижимости с рассрочкой на пять лет.

Представители заявителя и заинтересованного лица явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ООО «Автодор» заключен договор № 17/21 от 15.06.2021 аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду следующее имущество: нежилое здание (лаборатория бруцеллеза), площадью 1079,7 кв.м, кн 61:55:0010803:32, расположенное по адресу: Ростовская область, . <...>.

Указанное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0010803:322, находящего в пользовании ООО «Автодор» на основании договора аренды №А2403 (61-12/30) от 20.05.2024.

Срок аренды установлен с 16.06.2021 по 15.06.2041.

Право аренды на указанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21.06.2021 за государственным номером № 61:55:0010803:32-61/214/2021-4.

22.06.2024 общество обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность здания с кадастровым номером 61:55:0010803:322, по рыночной стоимости с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет (в соответствии с п.1 ст. 5 №159-ФЗ от 22.07.2022 г.).

Письмом от 14.07.2024 №61-НЗ-10/8067 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного государственного имущества и земельного участка, заключении договора купли-продажи обществу было отказано. В качестве обоснования отказа уполномоченный орган указал на то, что площадь земельного участка (21980,0 кв. м) с кадастровым номером 61:55:0010803:322 превышает площадь объекта недвижимого имущества (1079,7 кв. м) с кадастровым номером 61:55:0010803:32 более чем в 20 раз, в связи с чем заявителю необходимо либо провести кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322, в целях выделения и постановки на кадастровый учет земельного участка под арендуемым объектом площадью, необходимой для его дальнейшей эксплуатации; либо представить в адрес Территориального управления строительно-техническое землеустроительное заключение о неделимости земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322, выданного Администрацией г. Новочеркасска.

Иных оснований отказа в письме Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области от 14.07.2024 №61-НЗ-10/8067 не указано.

Заявитель, полагая решение заинтересованного лица об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, и заключении с обществом договора купли-продажи данного недвижимого имущества и находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором это имущество расположено, общество не согласно, считает его необоснованным и противоречащим действующему законодательству по следующим основаниям, обратился в суд настоящими исковыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Частью 5 статьи 3 Федерального закона №178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Отказывая Обществу в реализации преимущественного права на выкуп земельного участка, заинтересованное лицо указало на превышение границ земельного участка по отношению к объекту, расположенному на нем.

С учетом изложенного суд по ходатайству заявителя назначил судебную экспертизу в редакции вопросов:

1. Превышает ли площадь земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322 площади земельного участка, необходимого для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости: нежилое здание (лаборатория бруцеллеза), площадью 1079,7 кв.м, кадастровый номер 61:55:0010803:32, расположенное по адресу: Ростовская область, Новочеркасск, ул. Ростовское шоссе, О.

2. В случае положительного ответа на первый вопрос определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости: нежилое здание (лаборатория бруцеллеза), площадью 1079,7 кв.м, кадастровый номер 61:55:0010803:32, расположенное по адресу: <...> О, с указанием его границ.

3. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322 по состоянию на 31.07.2024.

Проведение судебной экспертизы поручено ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» ФИО1, ФИО2.

По результатам экспертизы обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза «ЮФОСЭО» было подготовлено заключение от 07.05.2025 № 31-А, в соответствии с которым площадь земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322, равная 21980,0 кв.м., сведения о которой содержатся в ЕГРН, на 12531,0 кв.м. превышает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 61:55:0010803:32, равную 9449,0 кв.м., рассчитанную в соответствии с СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». При этом исходя из архитектурно-планировочного решения застройки (размещения здания лаборатории бруцеллеза в восточной части и торговых павильонов в северной части), размещения подъездных проездов на территории, конфигурации и местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322, компенсировать излишек площади указанного участка путем образования нового участка в границах исходного земельного участка, а именно в восточной его части, южнее либо севернее трехэтажного нежилого здания, а также в северо-западной части, поблизости от места размещения павильонов, в соответствии с требованиями ст. 11.9 "Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 20.03.2025), технически не представляется возможным в связи с невозможностью обеспечения образуемого/сохраняющегося участка доступом. Для эксплуатации нежилого здания (лаборатория бруцеллеза), площадью 1079,7 кв.м., кадастровый номер 61:33:0010803:32, расположенного по адресу: <...> О, необходима вся площадь земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322, равная 21980,0 кв.м

Также в результате проведенного анализа и математических расчетов установлено, что рыночная стоимость земельного участка, площадью 21980 кв.м. кадастровый номер 61:55:0010803:322, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. о. город Новочеркасск, <...> з/у 153, по состоянию на 31.07.2024г., с учетом округления, составляет –37302486 руб.

Заключение общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза «ЮФОСЭО» от 07.05.2025 № 31-А является полным и ясным, экспертом даны ответы на поставленные перед ними вопросы. Выводы эксперта составлены последовательно, логично и четко, в них содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Указанное экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В приложении к экспертному заключению представлены документы, подтверждающие квалификацию эксперта.

При проведении исследования в рамках настоящего дела эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Таким образом, с учетом выводов эксперта следует, что при компенсировании излишек площади спорного участка путем образования нового участка в границах исходного земельного участка будет нарушено положения статьи 11.9 "Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 20.03.2025), а также учитывая техническую невозможность обеспечения доступа к образуемому или сохраняемому участку. В частности, исключается возможность разделения земельного участка для предотвращения вкрапливания, вклинивания, изломанности границ или чересполосицы.

С учетом изложенного, суд признает оспариваемое решение не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ и нарушающим права и интересы заявителя.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Заявитель в качестве последствий устранения нарушенного права просит обязать заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание (лаборатория бруцеллеза), площадью 1079,7 кв.м, кн 61:55:0010803:32, расположенное по адресу: <...>, земельный участок с кадастровым номером 61:55:0010803:322, площадью 21980 кв.м, по цене, установленной в размере 12 535 000 рублей, определенной на основании отчет ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс» № 062-н/2024 от 31.05.2024 об оценке объекта недвижимости с рассрочкой на пять лет.

Рассматривая споры в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд при вынесении решения обязан указать конкретный способ устранения нарушения прав и законных интересов заявителя, при этом суд не связан с требованиями заявителя о способе восстановления нарушенного права. Определение способа восстановления нарушенного права является прерогативой суда и производится на основании оценки представленных в дело доказательств и фактических отношений сторон спора, а также в пределах требований действующего законодательства.

Избираемый судом способ устранения нарушений прав является средством устранения последствий, допущенных в результате неправомерного поведения заинтересованного лица. Конкретный способ устранения допущенных нарушений прав и законных интересов определяется на основании установленных обстоятельств дела и доказательств, представленных сторонами. Кроме того, такой способ должен быть определен исходя из критериев необходимости, достаточности и соразмерности средств, направленных на устранение нарушений, допущенных в результате принятия оспариваемого решения.

В качестве меры, направленной на восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд апелляционной инстанции возложил на уполномоченный орган обязанность в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу направить предпринимателю проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Вместе с тем порядок и сроки совершения юридически значимых действий при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства определены в части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в соответствии с которой при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные акты арбитражных судов не могут подменять собой решения органов местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений.

Арбитражный суд не вправе произвольно вмешиваться в компетенцию и подменять собой орган местного самоуправления.

В данном случае надлежащим способом защиты права является обязание Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области устранить допущенные нарушения по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автодор» (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 11.03.2024 путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом суд отмечает, что рассчитанная экспертом рыночная стоимость земельного участка под спорным зданием значительно превышает стоимость, объекта и здания, которую просит установить заявитель, в связи с чем у суда отсутствуют основания для установления выкупную цены в заявленном размере. По смыслу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ определение выкупной цены объекта входит в полномочия соответствующего органа путем проведения оценки. При таких обстоятельствах, с учетом расхождения в цене определение выкупной цены судом при рассмотрении настоящего дела преждевременно.

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если Федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны по делу.

Экспертное заключение, выполненное экспертом на основании определения суда о назначении экспертизы, как указано выше, принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, в этой связи расходы на проведение по делу судебной экспертизы подлежат распределению на ответчика.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с заинтересованного лица в пользу заявителя следует взыскать 6000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области от 31.07.2024 № 61-нз-10/9988.

Обязать Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) устранить допущенные нарушения по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автодор» (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 11.03.2024 путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Взыскать с ТУ Росимущества по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автодор» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 110 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг эксперта, 6 000 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Палий Ю. А.