Решение от 4 июня 2017 г. по делу № А27-11187/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000,

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-11187/2016
город Кемерово
05 июня 2017 года
Дата оглашения резолютивной части решения: 31 мая 2017 года

Дата изготовления судебного акта в полном объёме: 05 июня 2017 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Шикина Г.М.

при ведении протокола, с использованием средств аудиозаписи, секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 308420501000021, ИНН <***>), город Кемерово,

к открытому акционерному обществу «Кемеровский кондитерский комбинат» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Кемерово,

об обязании заключить договор, о взыскании 3 427 120 рублей,

при участии:

от истца: ФИО3, представитель, доверенность от 04.07.2016;

от ответчика: ФИО4, представитель, доверенность от 01.08.2016, паспорт,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу «Кемеровский кондитерский комбинат» (далее – комбинат) об обязании заключить договор, взыскании 3 000 000 руб. штрафной неустойки и 427 120 руб. убытков.

Исковое заявление основано на статье 429, пункте 4 статьи 445, статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано уклонением ответчика от исполнения взятых на себя обязательств по предварительному договору от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016.

Дело направлено на новое рассмотрение постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.03.2017. Данным постановлением отменены решение Арбитражного суда Кемеровской области от 19.09.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016.

Определением от 24.03.2017 назначено предварительное судебное заседание на 04.05.2017.

В предварительном судебном заседании представитель истца, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представила заявление об уточнении исковых требований с требованием зарегистрировать переход права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на недвижимое имущество, расположенное на втором этаже здания по адресу: <...>: 1) нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:24716 площадью 454,4 кв. м (запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 за № 42-42/001-42/201/033/2016-48/1); 2) нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:24718 площадью 79,5 кв. м (запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 за № 42-42/001-42/201/033/2016-50/1); взыскать с ответчика в пользу истца убытки, вызванные задержкой регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в виде упущенной выгоды, в размере 5 094 407 руб.

Уточнение принято судом к рассмотрению.

Определением от 04.05.2017 дело было признано подготовленным к рассмотрению по существу, судебное разбирательство назначено в судебном заседании 31.05.2017.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В отзыве на иск ответчик указал на прекращение обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи с 01.05.2016. Основной договор в срок до 30.04.2016, установленный условиями предварительного договора купли-продажи, не был заключен по причине уклонения истца от его заключения: истец не направил письменного предложения о заключении договора до 30.04.2016.

Направленное ответчику истцом ФИО2 11.05.2016 предложение о заключении основного договора купли-продажи считает новой офертой, на которую не счел нужным ответить акцептом. Не считая себя связанным условиями предварительного договора купли-продажи, ответчик направил истцу 18.05.2016 предложение о заключении нового договора на иных условиях, к числу которых отнесено заключение договора на сервисное обслуживание и договора теплоснабжения до заключения основного договора купли-продажи. Считает, что отказ истца от согласования новых условий направленных ему трех договоров, свидетельствует об уклонении истца от заключения с ответчиком сделки купли-продажи. В связи с чем полагает, что у истца отсутствует право требования убытков в виде упущенной выгоды от сдачи в аренду помещения, а истечение согласованного сторонами срока заключения основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора, лишает истца права требования штрафной неустойки, предусмотренной пунктом 5.8. предварительного договора.

Рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд пришел к выводу о наличии достаточных оснований для отказа в удовлетворении иска, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

На основании пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются, в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ.

В силу требований действующего гражданского законодательства вещные права на основании предварительных договоров не возникают, не передаются и не прекращаются, а влекут лишь обязанность по заключению основного договора в соответствии со статьей 429 ГК РФ.

Согласно пункту 2 указанной статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 названного Кодекса права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре и возникает с момента ее проведения, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 3 - 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В пункте 5 Постановления № 54 указывается, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В силу пунктов 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, используя данный способ защиты, истец, согласно названной норме права и статье 65 АПК РФ, обязан доказать наличие следующих условий: совершение сделки в надлежащей форме, исполнение обязательства продавцом по передаче имущества, исполнение обязательства покупателем по оплате имущества, уклонение контрагента от государственной регистрации перехода прав по сделке.

Из материалов дела следует, что между комбинатом и предпринимателем заключен договор, поименованный сторонами как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 (далее также – договор), согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, входящего в состав нежилого помещения (общей площадью 786 кв. м), расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>, кадастровый (или) условный номер 42:24:0101002:24139, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.4. договора предусмотрено заключение основного договора в срок до 30.04.2016.

В соответствии с подпунктом 2.1.8. договора передача объектов по основному договору осуществляется в течение трех дней после полной уплаты цены основного договора.

Пунктом 5.8. договора установлена штрафная неустойка в размере 3 000 000 руб. за неисполнение продавцом условий договора.

Предприниматель во исполнение условий договора передал комбинату денежные средства в размере 3 000 000 руб., из которых 1 000 000 руб. передан 27.12.2014 по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № ПКП-02/1214-1, прекратившему действие 30.03.2015 и оставлен у ответчика (зачтен) в счет внесения обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016, 2 000 000 руб. внесены платежным поручением от 20.02.2016 № 31.

Комбинат во исполнение условий договора 31.03.2016 поставил на государственный кадастровый учет нежилые помещения, являющиеся предметом договора:

- с кадастровым номером 42:24:0101002:24716 (предыдущий номер 42:24:0101002:24139) площадью 454,4 кв. м (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 N 42-42/001-42/201/033/2016-48/1);

- с кадастровым номером 42:24:0101002:24718 (предыдущий номер 42:24:0101002:24139) площадью 79,5 кв. м (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 N 42-42/001-42/201/033/2016-50/1).

11.05.2016 истец направил комбинату предложение-уведомление о готовности к заключению основного договора купли-продажи, предложив до 19.05.2016 согласовать дату сделки и подачи документов на регистрацию перехода права собственности в установленном порядке, указав, что несогласование ответчиком даты заключения основного договора в указанный срок расценивает как уклонение от заключения основного договора.

Ссылаясь на уклонение комбината от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пункте 58 Постановления № 10/22, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В постановлении от 07.03.2017 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал: «При новом рассмотрении дела с учетом определенных договором обязанностей сторон, правильного установления фактических обстоятельств дела, суду надлежит квалифицировать сложившиеся между сторонами правоотношения, принимая во внимание разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации.

Исходя из существа защищаемого истцом интереса, суду следует изучить вопрос о возможности квалификации требования истца как требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права.».

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 не может быть квалифицирован, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с пунктом 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Следовательно, лица, заключившие предварительный договор, связаны обязанностью заключить в будущем основной договор и обладают правом требовать от другой стороны заключения такого договора. Правовая природа предварительного договора не предполагает возникновения отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи нежилого помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Суд также пришёл к выводу, что передача истцу нежилых помещений не была предусмотрена условиями заключенного между сторонами предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 и не осуществлялась фактически.

Постановлением № 10/22 (пункт 61) разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 2.1.8. договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 передача объектов по основному договору осуществляется в течение 3 дней после полной уплаты цены основного договора. Стороны в указанный срок и при наличии указанных условий подписывают акт приема-передачи объектов.

Таким образом, предварительный договор от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 не предусматривал передачи нежилых помещений истцу. С требованием о передаче нежилых помещений истец к ответчику не обращался. Акты приема-передачи нежилого помещения стороны не подписывали.

Кроме того, истцом не была исполнена обязанность по полной оплате нежилого помещения, являющегося предметом предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016, как условия его передачи покупателю. Следовательно, обязанности по передаче имущества у ответчика не возникло.

Согласно пункту 2.1.8. договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 стороны договорились, что со дня подписания акта приема-передачи риски гибели, порчи или повреждения объектов, а также бремя содержания объектов возлагаются на покупателя. Однако обязанности по содержанию спорных помещений истец не исполнял, доказательства обратного истцом в материалы дела не представлены. Указанные обстоятельства истцом не оспариваются, что также подтверждает отсутствие владения спорными помещениями.

Вышеизложенное свидетельствует об отсутствии каких-либо оснований для передачи истцу ответчиком помещения, являющегося предметом договора от 16.02.2016 N ПКП-01/02-2016.

Кроме того, не подтверждает доводы истца и его ссылка на заключенные между ним и арендаторами ФИО5 и ФИО6 договоры аренды.

В частности, договор аренды помещения № С-1/12.2015 с ИП ФИО5 был заключен 08.12.2015, то есть до момента заключения предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016. Кроме того, в аренду по договору передано помещение площадью 81 кв. м, без указания номера на поэтажном плане, кадастрового номера. Доказательства наличия у ответчика такого помещения, связи его с предварительным договором от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 и передачи комбинатом предпринимателю истцом в материалы дела не представлены.

По договору аренды нежилого помещения с ИП ФИО6 от 31.03.2016 № 2/2016-ЗВ помещение площадью 540 кв. м передавалось арендатору двумя субъектами – ИП ФИО2 и ИП ФИО7 Последний субъектом предварительного договора от 16.02.2016 N ПКП-01/02-2016 не является. Кроме того, в соответствии с пунктом 1.2. этого договора помещение находится у арендодателя на основании совершенно другого договора – от 12.02.2016 ПКП-011216-1.

Доводы представителя истца о том, что между ИП ФИО2 и ИП ФИО7 имеются отношения как у соинвесторов, в силу чего они совместно выступают как совладельцы передаваемых в аренду помещений, судом отклоняются как безосновательные и не подтвержденные документально.

Суд, оценив условия договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 применительно к положениям Постановления № 54, пришёл к выводу, что заключенный между сторонами договор от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 нельзя рассматривать в качестве основного договора купли-продажи будущей вещи также и по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3.1. раздела 3 спорного договора «Условие об обеспечительном платеже по предварительному договору» стороны обеспечили настоящий предварительный договор обеспечительным платежом следующим образом: в течение 10 банковских дней с момента заключения предварительного договора покупатель перечисляет на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в сумме 3 000 000 руб. До момента заключения основного договора данный платеж не входит в цену объектов основного договора, оставаясь способом обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем основного договора (подпункт 3.1.1.). При заключении основного договора обеспечительный платеж может быть проведен сторонами зачетом в задаток по основному договору, является непоименованным способом обеспечения исполнения обязательств, и не является задатком, авансом (подпункт 3.1.2).

Согласно пункту 5.7. предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 стороны предусмотрели обязанность покупателя уплатить продавцу штраф в размере 3 000 000 руб. в случае отказа от заключения основного договора.

В силу пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Таким образом, исходя из условий заключенного между сторонами предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016, а также с учетом положений пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ стороны, предусматривая обеспечительный платеж в размере 3 000 000 руб., обеспечивали исполнение покупателем обязанности по уплате штрафа в указанном размере в случае нарушения им условий договора.

Вместе с тем, согласно положениям пункта 8 Постановления № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно пункту 2.1.7. предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 на день подписания основного договора, при надлежащем выполнении обязательств сторон по нему, стороны имеют право зачесть обеспечительный взнос по предварительному договору в счет частичной оплаты цены основного договора. Доказательства заключения сторонами соглашений о зачете внесенного обеспечительного платежа в счет оплаты недвижимого имущества истцом в материалы дела не представлены.

Проект договора купли-продажи, являющийся приложением № 3 к предварительному договору от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016, содержит подпункт 2.3.1. следующего содержания: «Денежные средства в сумме 3 000 000 руб., включая НДС, перечисленные покупателем на расчетный счет продавца по платежному поручению, засчитываются сторонами в счет задатка по оплате цены настоящего договора.», т.е. стороны предусмотрели, что статус обеспечительного платежа меняется на статус задатка, вне зависимости от того, является ли данная сумма существенной частью цены договора, только после подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Обеспечительный платеж, внесенный покупателем в соответствии с условиями договора (подпункт 3.1.1. договора), являясь способом обеспечения исполнения обязанности по уплате возможного штрафа, не связан с оплатой недвижимого имущества.

Доказательства того, что предварительный договор от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 установил обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, истец в материалы дела не представил.

Таким образом, предварительный договор от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 не установил обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, а также не установил обязанность продавца передать покупателю недвижимое имущество.

Предварительный договор является одной из разновидностей гражданско-правового договора, и поэтому на него в полном объеме распространяются требования, содержащиеся в статье 432 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на предусмотренных в нем условиях.

В соответствии с абзацем вторым пункта 61 Постановления № 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 Постановления № 10/22, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления № 10/22).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления № 10/22).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59 Постановления № 10/22).

Исходя из изложенного выше, в силу части 1 статьи 65 АПК РФ истец должен представить доказательства, в том числе, владения спорным недвижимым имуществом.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, факт владения истцом спорными помещениями материалами дела не подтвержден.

Поскольку истец не произвел полной оплаты нежилого помещения, помещение площадью 540,6 кв. м истцу не передавалось, акт приема-передачи на данное помещение (равно как и на нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:24716 площадью 454,4 кв. м и нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:24718 площадью 79,5 кв. м.) сторонами не подписывался, истцу данное помещение в фактическое владение не передавалось, заключенный между сторонами предварительный договор от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 не может быть квалифицирован, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В постановлении от 07.03.2017 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал: «С учетом позиции сторон, а также направления ими друг другу вариантов договоров, судами не установлено, в отношении условий какого именно договора (купли-продажи или сервисного обслуживания и теплоснабжения) между сторонами возник спор.».

В судебном заседании установлено и не опровергнуто сторонами в ответ на предложение о заключении договора от 11.05.2016 ответчик в указанный истцом срок направил предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 454,4 кв. м, назначение – нежилое, расположено на 2 этаже, по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, <...>, кадастровый номер: 42:24:0101002:24716; нежилого помещения, общей площадью 79,5 кв. м, назначение – нежилое, расположено на 2 этаже, по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, <...>, кадастровый номер: 42:24:0101002:24718, договора сервисного обслуживания и договора теплоснабжения на указанные выше помещения, в срок до 20.06.2016, а также предложение о согласовании сроков для передачи документов на регистрацию перехода права собственности в установленном порядке в срок до 30.06.2016.

Проект договора купли-продажи, являющийся приложением № 3 к предварительному договору от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016, содержит пункт 6.2. следующего содержания: «Вопросы, связанные с порядком компенсации понесенных продавцом расходов на комплексное содержание общего имущества здания, в котором расположен предмет настоящего договора, условия энергоснабжения, теплоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования, стороны урегулируют на основании договора на сервисное обслуживание, который они обязаны заключить при подписании акта приема-передачи объектов. При переходе права собственности на недвижимое имущество за покупателем закрепляются следующие лимиты и мощности: электроснабжение: расчетная мощность электроэнергии 40 кВт на общую площадь объекта.».

Проект договора купли-продажи, направленный истцу 13.06.2016 ответчиком с предложением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, содержит пункт 5.2. следующего содержания: «Вопросы, связанные с порядком компенсации понесенных продавцом расходов на комплексное содержание общего имущества здания, в котором расположен предмет настоящего договора, условия энергоснабжения, теплоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования, стороны урегулируют на основании договора на сервисное обслуживание, который они обязаны заключить при подписании настоящего договора. При переходе права собственности на объекты за покупателем закрепляются следующие лимиты и мощности: расчетная мощность электроэнергии по 40 кВт на каждый объект.».

Проект договора на сервисное обслуживание, являющийся приложением № 4 к предварительному договору от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016, содержит пункт 4.1. следующего содержания: «Ежемесячная стоимость предоставляемых по настоящему договору услуг формируется из условий возмещения расходов исполнителя и складывается из двух составляющих: постоянной и переменной частей.

4.1.1. Стоимость постоянной части формируется из условия возмещения затрат по сервисному обслуживанию объекта пропорционально занимаемой заказчиком площади в общей площади помещений всех собственников.

4.1.2. Цена за обслуживание одного метра квадратного площади помещения заказчика устанавливается в размере 90 руб., включая НДС.

4.1.3. Стоимость переменной части определяется по факту оказанных услуг, утверждается сторонами настоящего договора ежемесячно актом и включает в себя:

1) стоимость потребленных в помещении заказчика коммунальных услуг (электроэнергии, холодной, водоотведение и доочистка сточных вод, вентиляция и кондиционирование);

при наличии установленных измерительных приборов учета – определяется согласно показаниям приборов, при отсутствии приборов учета – определяется по факту – пропорционально занимаемой заказчиком площади в общей площади помещений всех собственников;

2) стоимость расходов разового характера по обслуживанию мест общего пользования, не учтенные в постоянной части: расходы на ремонт для предотвращения и/или ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций или аварий. Стоимость услуг определяется по факту – пропорционально занимаемой заказчиком площади в общей площади помещений всех собственников.

3) Теплоснабжение, горячая вода – оплачиваются заказчиком на основании отдельно заключенного договора».

Проект договора купли-продажи, направленный истцу 13.06.2016 ответчиком с предложением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, содержит пункт 4.1. следующего содержания: «Ежемесячная стоимость предоставляемых по настоящему договору услуг формируется из условий возмещения расходов исполнителя и складывается из двух составляющих: постоянной и переменной частей.

4.1.1. Стоимость постоянной части формируется из условия возмещения затрат по сервисному обслуживанию объекта пропорционально занимаемой заказчиком площади в общей площади помещений всех собственников.

4.1.2. Цена за обслуживание одного метра квадратного площади помещения заказчика устанавливается в размере 90 руб., включая НДС.

4.1.3. Стоимость переменной части определяется по факту оказанных услуг, утверждается сторонами настоящего договора ежемесячно актом и включает в себя:

1) стоимость потребленных в помещении заказчика коммунальных услуг (электроэнергии);

при наличии установленных измерительных приборов учета – определяется согласно показаниям приборов, при неисправности приборов учета/истечении их поверки, включая вывод из работы для ремонта или поверки на срок до 15 суток, для оплаты принимается ранее потребленное количество коммунальных услуг, определенное по приборам учета за предыдущий отчетный период;

2) стоимость расходов разового характера по обслуживанию мест общего пользования, не учтенные в постоянной части: расходы на ремонт для предотвращения и/или ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций или аварий. Стоимость услуг определяется по факту – пропорционально занимаемой заказчиком площади в общей площади помещений всех собственников.».

Проанализировав условия вышеприведенных проектов договоров, суд пришел к выводу, что по указанным проектам спора между сторонами не было.

Условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 предусмотрены обязательства сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, входящего в состав нежилого помещения (общей площадью 786 кв. м), расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>, кадастровый (или) условный номер 42:24:0101002:24139, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1 договора).

11.05.2016 истец направил ответчику предложение – уведомление о готовности к заключению основного договора купли-продажи, предложив до 19.05.2016 согласовать дату сделки и подачи документов на регистрацию перехода права собственности в установленном порядке, указав, что не согласование ответчиком даты заключения основного договора в указанный срок, расценивает как уклонение от заключения основного договора и воспользуется предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации правом на понуждение к заключению основного договора, в установленном порядке, с отнесением на ответчика судебных издержек и убытков, вызванных уклонением от заключения договора.

В ответ на данное предложение о заключении договора ответчик 18.05.2016 направил предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 454,4 кв. м, назначение – нежилое, расположено на 2 этаже, по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, <...>, кадастровый номер: 42:24:0101002:24716; нежилого помещения, общей площадью 79,5 кв. м, назначение – нежилое, расположено на 2 этаже, по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, <...>, кадастровый номер: 42:24:0101002:24718, договора сервисного обслуживания и договора теплоснабжения на указанные выше помещения, в срок до 20.06.2016, а также предложение о согласовании сроков для передачи документов на регистрацию перехода права собственности в установленном порядке в срок до 30.06.2016.

Согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой. На указанное предложение истец ответил отказом (письмо от 03.06.2016), указав, что направленное предложение является попыткой втянуть истца в новый преддоговорный спор.

Истец в письменном виде выразил свою волю на отказ от заключения договора купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами 42:24:0101002:24716, 42:24:0101002:24718, расположенных на 2 этаже здания по адресу: <...>, а также от согласования каких-либо условий и сроков данного договора.

Судом установлено, что впервые истец обратился к ответчику с предложением о заключении основного договора только 11.05.2016, то есть после истечения согласованного в предварительном договоре срока заключения основного договора.

Таким образом, после 30.04.2016 обязательства сторон из предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекратились.

Требования о взыскании убытков, вызванных задержкой регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, как производные от требования о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, следуют судьбе последнего – не подлежат удовлетворению, равно как и соразмерные им судебные расходы в силу части 1 статьи 110 АПК.

В порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 31.05.2016 (исполнительный лист от 01.06.2016 ФС № 11446086), отменить.

Меры по обеспечению иска сохраняются до вступления настоящего решения в законную силу и считаются отменёнными с момента вступления решения в законную силу.

Решение в месячный срок со дня его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Г.М. Шикин