Решение от 30 сентября 2025 г. по делу № А33-30426/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

01 октября 2025 года Дело № А33-30426/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 сентября 2025 года. В полном объёме решение изготовлено 01 октября 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Толстых А.С., рассмотрев в

судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО5

Олеговича (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации города Красноярска (ИНН <***>; ОГРН <***>)

к департаменту градостроительства администрации города Красноярска

(ИНН <***>; ОГРН <***>)

к администрации Железнодорожного района в городе Красноярске (ИНН <***>,

ОГРН <***>), о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном виде,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно

предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Реформа»

(ОГРН <***>),

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Красноярскому краю, - Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 15.11.2022, личность

удостоверена паспортом, наличие высшего образования подтверждено дипломом;

ФИО2, представителя по доверенности от 15.11.2022, личность удостоверена

паспортом, наличие высшего образования подтверждено дипломом (до и после перерыва);

от ответчика - департамента градостроительства администрации города Красноярска:

ФИО3 – представителя по доверенности от 20.12.2024 № 06/8264, личность

удостоверена паспортом (до перерыва), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации города Красноярска, к департаменту градостроительства администрации города Красноярска, к администрации Железнодорожного района в городе Красноярске (далее – ответчики) о сохранении нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером 24:50:0200071:225, площадь 116,3 кв.м, в перепланированном и переустроенном виде в соответствии с Проектом перепланировки и переустройства нежилого помещения, шифр А 58-20, выполненным Код доступа к материалам дела -

обществом с ограниченной ответственностью «Красноярскпроектстрой» (с учетом принятых судом 28.02.2023 уточнений).

Определением от 14.12.2022 исковое заявление принято к производству суда, предварительное судебное заседание назначено на 25.01.2023.

Предварительное судебное заседание откладывалось.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.06.2024 № 12 «О подготовке дела к судебному разбирательству в арбитражном суде», при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, арбитражным судом завершено предварительное судебное заседание, рассмотрение дела продолжено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 28.02.2023.

Определением от 29.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Реформа».

Определением от 22.04.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

Судебное заседание откладывалось.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Представители истца исковые требования поддержали, ответили на вопросы суда.

Представитель департамента градостроительства администрации города Красноярска возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, высказал позицию по делу, ответил на вопросы суда.

Суд повторно разъяснил истцу право заявить ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы спорного объекта в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом представленных документов и избранного способа защиты и фактических обстоятельств дела, а также доводов сторон.

С учетом предоставления дополнительных документов, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом объявлено о перерыве в судебном заседании, с учетом графика назначенных судебных заседаний до 17.09.2025. Судебное заседание продолжено в присутствии тех же представителей истца.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Суд повторно разъяснил истцу право заявить ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы спорного объекта в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом представленных документов и избранного способа защиты и фактических обстоятельств дела, а также доводов сторон.

Представители истца исковые требования поддержали, ответили на вопросы суда, отказались от ходатайства о назначении судебной экспертизы, заявили, что ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы заявлять не намерены, просили рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Суд исследовал письменные материалы дела.

Определением от 01.10.2025 (резолютивная часть определения от 17.09.2025) судом принят отказ индивидуального предпринимателя ФИО5 от исковых требований к администрации Железнодорожного района в городе Красноярске. Производство по делу № А33-30426/2022 в указанной части прекращено.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0200071:225, площадью 120,9 кв.м. по адресу <...> принадлежит на праве собственности ФИО5 (запись от 19.05.2020 № 24:50:0200071:225-24/095/2020-5). Помещение расположено на 1 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером 24:50:0200071:69.

В материалы дела представлен выполненный ООО «СИБИРСКОЕ ЗЕМЕЛЬНО-КАДАСТРОВОЕ БЮРО» технический паспорт нежилого помещения от 16.06.2020, выполненный ООО «Техническая инвентаризация Красноярского края» технический паспорт нежилого помещения от 10.09.2020.

В материалы дела представлен выполненный ООО «Красноясркпроектстрой» (регистрационные номера СРО-П-018-19082009, СРО-И-047-23072019) проект от 2020 года ШИФР 58-20 перепланировки и переустройства нежилого помещения № 60. Проектом предусмотрен устройство дверного проема в ненесущей ограждающей конструкции путем замены элементов (лист 2), демонтаж кирпичной кладки ненесущей перегородки ограждающей конструкции, устройство дверного проема (лист 5).

Истец представил в материалы дела выполненное ООО «Красноярскпроектстрой» заключение от 16.11.2020 ШИФР 140-20-ОР по результатам обследования нежилого помещения № 60 в многоквартирном жилом доме по ул. Красномосковская, 21 г. Красноярска в связи с произведенной перепланировкой и переустройством. Согласно разделу 3 заключения от 16.11.2020 ШИФР 140-20-ОР в ходе перепланировки и переустройства нежилого помещения выполнены следующие мероприятия: демонтаж части ненесущих конструкций – перегородок; устройство дверного проема в ненесущей ограждающей конструкции путем замены элементов; замена всей внутренней отделки, полов. На момент обследования полностью выполнены строительно-монтажные работы.

Заключение от 16.11.2020 ШИФР 140-20-ОР содержит следующие выводы и рекомендации:

- строительные конструкции нежилого помещения № 60 в многоквартирном жилом доме по ул. Красномосковская, 12 в г. Красноярске после произведенной перепланировки и переустройства находятся согласно СП 13-102-2003* «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследований и мониторинга технического состояния» в работоспособном состоянии, не имеют дефектов и деформаций, снижающих их несущую способность;

- изменения параметров объекта капитального строительства и его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства в процессе перепланировки не производилось, поэтому, согласно ст. 51, п. 17.4 Градостроительного кодекса РФ, не является реконструкцией, и не требуется выдачи разрешения на строительство;

- вышеуказанная перепланировка и переустройство нежилого помещения не повлияла отрицательно на несущую способность как обследуемого помещения, так и всего жилого дома, не вызывает увеличения нагрузок на фундаменты и несущие конструкции, не меняет конструктивную схему здания;

- конструктивные характеристики не превышают предельных параметров. Несущая способность строительных конструкций обеспечена;

- состояние строительных конструкций помещения и жилого дома соответствуют эксплуатационным характеристикам; угрозы жизни и здоровью при эксплуатации не представляет;

- безопасная эксплуатация помещения обеспечена;

- обследуемое нежилое помещение после произведенной перепланировки и переустройства может быть использовано дальше по своему назначению.

В дополнение к заключению от 16.11.2020 ШИФР 140-20-ОР представлены письма ООО «Красноясркпроектстрой» от 25.02.2024 № 15, от 07.06.2024 № 12, в соответствии с которыми обследование проводилось посредством визуального осмотра с использованием цифрового фотоаппарата, стальной рулетки, линейки, лазерного дальномера Leica DISTOтм. Устройство дверного проема в ненесущей ограждающей конструкции выполнено путем замены элементов. Устройство проема произведено в следующей последовательности: демонтаж оконного проема; демонтаж части кирпичной стены в подоконной части толщиной 120 мм с утеплением, монтаж дверного блока ПВХ.

В материалы дела представлено выполненное ООО «СПАС-2007» (свидетельство от 01.02.2018 № 77/В0118) заключение от 08.12.2020 о соответствии требованиям пожарной безопасности при соблюдении которых возможна эксплуатация помещения № 60 в жилом доме № 21 по ул. Красномосковская в Железнодорожном районе г. Красноярска. В соответствии с заключением от 08.12.2020 в ходе перепланировки выполнено: демонтаж существующих перегородок; демонтаж покрытия пола; замена оборудования в ванной комнате; отделка помещения выполнена: мокрой штукатуркой и акриловыми красками; потолок типа «армстронг»; пол в помещении керамическая плитка. Согласно заключению от 08.12.2020 размещение нежилого помещения № 60 в жилом доме по ул. Красномосковская д. 21 в Железнодорожном районе г. Красноярска соответствует противопожарным требованиям нормативных документов, в том числе Федеральным законам № 123-ФЗ и № 384-ФЗ.

Истец представил в материалы дела выполненное ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» экспертное заключение от 16.11.2020 № 4284 о соответствии санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам нежилого помещения.

В материалы дела представлено письмо от 27.10.2020, подписанное председателем совета дома, согласно которому не собственники не возражают против оформления фасада входа в нежилое помещение № 60 по адресу: <...>.

Также истец представил в материалы дела протокол от 27.12.2024 № 48 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> проводимого в форме заочного голосования. Согласно протоколу, по вопросу № 6 повестки дня принято решение (95,27 % «ЗА») о согласии на перепланировку нежилого помещения № 60 и обустройство входной группы со стороны улицы Красномосковская, собственником которого является ФИО5. Количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании, 1 783 голосов (70,51% от общего числа голосов в доме). К протоколу представлены акт о размещении уведомлений, список собственников, копии решений собственников (два протокола не заполнены по указанному вопросу, три протокола содержит отметку «воздержался»).

Письмом от 10.07.2020 № Л-3325-ек департамент градостроительства администрации города Красноярска в ответ на обращение от 25.06.2020 отказал истцу в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, поскольку специалистом департамента установлено частичное выполнение работ, предусмотренных проектом, до момента обращения в департамент.

Письмом от 21.07.2021 № Л-3560-ек департамент градостроительства администрации города Красноярска в ответ на обращение от 15.07.2021 повторно отказал истцу в согласовании.

В материалы дела представлены поэтажные планы разных лет, фотографии иных объектов схожей застройки, а также фотографии спорного объекта до реконструкции.

Ссылаясь на то, что в спорном помещении проведена не реконструкция, а переустройство/перепланировка, истец обратился в суд с настоящим иском.

18.09.2023 истцом заявлено ходатайство о назначении судебной строительной экспертизы. В последующем ходатайство истец не поддержал, просил рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

В отзыве на исковое заявление департамент градостроительства администрации города Красноярска указал, что возражает в удовлетворении исковых требований заявителя, так как последним нарушен порядок переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, предусмотренный Жилищным кодексом Российской Федерации. Также департамент поддержал доводы, изложенные в отзыве администрации города Красноярска, отметил, что истец не обращался в департамент градостроительства с заявлением выдать разрешение на реконструкцию помещения по адресу: <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 24:50:0200071:903, поддержаны доводы администрации о проведении в помещении фактически реконструкции.

Администрация Железнодорожного района в городе Красноярске в отзыве на исковое заявление указало, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку в полномочия администрации района не входят вопросы принятия решения о согласовании или отказе в согласовании перепланировки и переустройства помещений в многоквартирном доме. Администрация района обратила внимание о необходимости доказывания истцом факта соблюдения прав и законных интересов проживающих в многоквартирном доме граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических, экологических и иных требований законодательства.

Администрация города Красноярска в отзыве на исковое заявление просит в иске отказать, указала, что устройство дверного проема входа за счет разборки кирпичной кладки подоконной части, подразумевает работы, относящиеся к реконструкции жилого помещения. Демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией. Вместе с тем, надлежащих мер к легализации до начала осуществления реконструкции истцом не предпринято. Кроме того, обустройство входа в помещение сопряжено с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, ведет к изменению порядка пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом, что требует получения согласия всех собственников помещений в данном доме.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Реформа» сообщила об отсутствии паспорта фасада многоквартирного жилого дома.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в отзыве на исковое заявление ссылалось на действующее нормативно-правовое регулирование.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от филиала ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю в материалы дела поступили технический паспорт с указанием на изменения и копии материалов регистрационного, кадастрового дела в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером 24:50:0200071:225, площадь 120,9 кв.м.

Определением от 01.10.2025 (резолютивная часть определения от 17.09.2025) судом принят отказ индивидуального предпринимателя ФИО5 от исковых требований к администрации Железнодорожного района в городе Красноярске. Производство по делу № А33-30426/2022 в указанной части прекращено.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», далее также - Постановление № 44).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 Постановления № 44).

Согласно позиции истца, произведенные работы являются не реконструкцией, а перепланировкой.

Исходя из положений статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения включает в том числе перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в

том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из приведенного определения демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства (часть 1 статьи 26 ЖК РФ).

Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса (часть 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Эксплуатация зданий (в частности, многоквартирных домов) должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной и исполнительной документацией (часть 5 статьи 55.24 ГрК РФ).

Вопросы безопасности эксплуатации жилых домов регулируются в том числе нормами ГрК РФ, поскольку к градостроительной деятельности относится архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства, эксплуатация зданий, сооружений (пункт 1 статьи 1 ГрК РФ).

В силу статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (пункт 4 части 17 указанной статьи).

Из анализа приведенных норм следует, что проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома.

Ввиду того, что устройство отдельного входа в помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, такие работы возможны посредством проведения капитального ремонта или реконструкции многоквартирного дома, производство которых регулируется законодательством о градостроительной деятельности, в том числе применительно к вопросам архитектурно-строительного проектирования, государственной экспертизы проектной документации, выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд установил, что проектом переустройства и перепланировки помещения предусмотрено оборудование отдельного входа в спорное помещение. В материалы дела представлен выполненный ООО «Красноясркпроектстрой» (регистрационные номера СРО-П-018-19082009, СРО-И-047-23072019) проект от 2020 года ШИФР 58-20 перепланировки и переустройства нежилого помещения № 60. Проектом предусмотрен устройство дверного проема в ненесущей ограждающей конструкции путем замены элементов (лист 2), демонтаж

кирпичной кладки ненесущей перегородки ограждающей конструкции, устройство дверного проема (лист 5). В дополнение к заключению от 16.11.2020 ШИФР 140-20-ОР представлены письма ООО «Красноясркпроектстрой» от 25.02.2024 № 15, от 07.06.2024 № 12, в соответствии с которыми устройство дверного проема в ненесущей ограждающей конструкции выполнено путем замены элементов. Устройство проема произведено в следующей последовательности: демонтаж оконного проема; демонтаж части кирпичной стены в подоконной части толщиной 120 мм с утеплением, монтаж дверного блока ПВХ.

Таким образом, как следует из представленных в материалы дела документов истцом, в частности, произведено устройство дверного проема в ограждающей конструкции, путем частичного демонтажа кирпичной кладки на месте бывшего оконного проема. Соответственно, такие работы могут повлиять на безопасность всего многоквартирного дома. Истцом не доказано, что ранее имевшийся дверной проем в здании соответствует техническим характеристикам используемого сегодня технического решения, изменение параметров проема истцом не оспаривается.

Согласно подпунктам «в» и «г» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества, а также снижающим уборочную площадь.

При демонтаже ограждающих конструкций, имеющихся в помещении из состава общего имущества, физически площадь помещения не увеличивается, а лишь изменяется порядок оборудования на такой площади ограждающих конструкций (стен, перегородок и т.п.).

В результате произведенных истцом строительных работ произошло оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, что относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

Указанный подход соответствует правовой позиции Верховного суда Российской Федерации выраженной в пунктах 3, 4, 11 утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме».

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам помещений, машино- мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 ГК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ устанавливает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения, предусмотренные пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, решение о реконструкции многоквартирного дома, связанной с увеличением состава общего имущества, принимаются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

При этом, как уже было указано, в соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех 100% собственников помещений многоквартирного дома.

Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Судом установлено, что действия истца привели к уменьшению общего имущества собственников многоквартирного дома (часть фасада демонтирована и заменена на входную группу (демонтаж оконного проема; демонтаж части кирпичной стены в подоконной части толщиной 120 мм с утеплением, монтаж дверного блока ПВХ).

Доказательств, подтверждающих, что истцом в установленном законом порядке было получено согласие всех собственников других помещений в этом доме на его реконструкцию, а именно, что общим собранием собственников помещений принималось соответствующее решение, не представлено.

Согласно протоколу от 27.12.2024 № 48 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> проводимого в форме заочного голосования, по вопросу № 6

повестки дня принято решение (95,27 % «ЗА») о согласии на перепланировку нежилого помещения № 60 и обустройство входной группы со стороны улицы Красномосковская, собственником которого является ФИО5. Количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании, 1 783 голосов (70,51% от общего числа голосов в доме). К протоколу представлены акт о размещении уведомлений, список собственников, копии решений собственников (два протокола не заполнены по указанному вопросу, три протокола содержит отметку «воздержался»). С учетом представленных документов, суд отмечает, что в протоколе не отражено, как учтены незаполненные протоколы.

Также материалами дела не подтверждается факт обращения истца в департамент градостроительства администрации города Красноярска с заявлением выдать разрешение на реконструкцию помещения по адресу: <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 24:50:0200071:903.

Часть 2 статьи 52 ГрК РФ устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 5 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) (далее также – Обзор) реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной. Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме. Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК

РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

При этом в пункте 9 Обзора указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

По смыслу разъяснений пункта 8 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утвержден Президиумом ВС РФ 13.12.2023) если в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями статьи 222 ГК РФ, и требование о признании права на объект подлежит удовлетворению только при наличии условий, установленных пунктом 3 названной нормы.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. (пункт 43 Постановления № 44).

Верховный Суд Российской Федерации в Определении № 305-ЭС15-12239(5) от 26.11.2018 разъяснил, что в силу части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно было квалифицировано исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает противоположная сторона.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (часть 2 статьи 9 и часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 33 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд критически относится к выполненным ООО «Красноясркпроектстрой» проекту и заключению. Проектом работы определены как перепланировка и переустройство помещения, вместе с тем, проектом предусмотрено устройство дверного проема в ненесущей ограждающей конструкции, путем замены элементов. Заключение составлено на основе данного проекта, указывает на факт устройства дверного проема в ограждающей конструкции, путем замены элементов, вместе с тем, содержится вывод о том, что указанные работы реконструкцией не являются. Фактически истцом произведен частичный демонтаж кирпичной кладки внешней стены МКД, при этом в заключении вывод об обеспечении несущей способности строительных конструкций на основании исключительно визуального осмотра с использованием таких инструментов как цифровой фотоаппарат, стальная рулетка, линейка, лазерный дальномера Leica DISTOтм. В совокупности с отсутствием в проекте и заключении каких-либо физико-математических расчетов, решения и выводы, содержащиеся в представленных документах, ставятся судом под сомнение. Кроме того, в материалы дела и в распоряжение ООО «Красноясркпроектстрой» для составления заключения не была представлена рабочая документация. Не представлено обоснования, почему замена конструктивных элементов внешней ограждающей конструкции многоквартирного дома и принятие иного технического решения (замена части кирпичного фасада многоквартирного жилого дома на входную группу) квалифицируется как перепланировка и переустройство.

Поскольку представленное истцом заключение не является надлежащим и достаточным доказательством, подтверждающим факт соответствия спорного объекта требованиям, строительных, градостроительных норм и правил, принимая во внимание разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», арбитражный суд неоднократно указывал на необходимость предоставления необходимых документов (в том числе заключения о соответствии спорного объекта строительным нормам и правилам с подробной описательной частью исследования, сведениями о соответствии используемых инструментов, протокольное определение от 31.01.2024) и неоднократно, в том числе в определениях от 04.06.2025, 07.07.2025, 03.09.2025 разъяснял истцу положения статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р с учетом внесенных изменений.

18.09.2023 истцом заявлено ходатайство о назначении строительной экспертизы по вопросу определения проектных решений, отраженных в проектной документации «Красноярскпроектстрой» шифр 58/20 АР.

Ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы на соответствие произведенной реконструкции строительным нормам и правилам, истец не заявлял, настаивал на том, что заключением от 16.11.2020 ШИФР 140-20-ОР подтверждается соответствие произведенных работ строительным нормативам.

Представители истца в судебном заседании 17.09.2025 исковые требования поддержали, ответили на вопросы суда, отказались от ходатайства о назначении судебной экспертизы, заявили, что ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы заявлять не намерены, просили рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Как установлено пунктом 3 Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Учитывая изложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание правила распределения бремени доказывания с учетом избранного способа защиты в рамках настоящего дела, суд приходит к выводу о том, что представленные в материалы дела доказательства не позволяют суду сделать однозначный вывод о том, произведенная реконструкция соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормы и правилам, а также о том, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства не могут являться основанием для легализации спорной самовольной постройки путем признания на нее права в целях введения в гражданский оборот, реконструкция произведена в отсутствие разрешительной и рабочей документации.

Учитывая изложенное, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, в иске следует отказать.

Ссылки ответчика на судебную практику отклоняются судом, имеют иные фактические обстоятельства, а в части основаны на ранее действующем законодательстве без учета последующих изменений (в том числе внесенных в распоряжение Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р).

По смыслу пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

Администрация города Красноярска является исполнительно-распорядительным органом городского самоуправления, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов городского значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам городского самоуправления федеральными законами и законами края (часть 1 статьи 44 Устава города Красноярска, принятого Решением Красноярского городского Совета от 24.12.1997 № В-62).

В соответствии с пунктами 2.12, 2.15 Положения о департаменте градостроительства администрации города Красноярска, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 17.08.2010 № 114-р к функциям департамента, как структурного подразделения администрации, в том числе относится согласование переустройства и перепланировок помещений в многоквартирном доме, снос самовольных построек в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 222 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, с учетом доводов лиц, участвующих в деле, в том числе администрации города Красноярска, о незаконной реконструкции, отсутствие оспаривания в рамках настоящего спора отказа департамента в согласовании переустройства и (или) перепланировки, суд полагает надлежащим ответчиком по делу администрацию города Красноярска как исполнительно-распорядительный орган городского самоуправления общей компетенции. В удовлетворении требований к департаменту градостроительства администрации города Красноярска следует отказать как к ненадлежащему ответчику.

Государственная пошлина, подлежащая уплате за рассмотрение настоящего иска, с учетом даты обращения истца в суд, составляет 6 000 руб.

Истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., что подтверждается представленным в материалы дела чеком по операции от 18.11.2022 на сумму 300 руб., чеком по операции от 05.12.2022 на сумму 5 700 руб.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано

в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий

арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья А.С. Толстых