Решение от 20 апреля 2021 г. по делу № А63-11746/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-11746/2018
г. Ставрополь
20 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2021года

Решение изготовлено в полном объеме 20 апреля 2021года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола до перерыва секретарём судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Тимофеевой В.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

третье лицо: комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о признании незаконными действий администрации, выразившихся в отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению предпринимателю в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка и обязании направить проект договора аренды земельного участка,

при участии: от заявителя – ФИО3 по доверенности от 24.03.2020,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 РозаМехтаровна (далее – заявитель, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 577 кв. м с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенного по адресу: <...> "в", в квартале 437, назначение – для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе (уведомление об отказе от 17.05.2018 № 08/14-4186с) и обязать администрацию устранить нарушение: в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу без проведения торгов подготовить и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 сроком на три года (согласно уточнениям).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2019, в удовлетворении требований отказано. Суды исходили из того, что спорный земельный участок ранее предоставлялся предпринимателю в аренду без проведения торгов для завершения возведения объекта незавершенного строительства, поэтому на заявителя не могут быть распространены нормы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 14.09.2020 по делу №308-ЭС20-3366 (далее - определение от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366) решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2019, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2019 по делу № А63-11746/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Верховный суд указал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит проверить фактическое наличие, а также степень готовности незавершенного строительством объекта, так как право собственности на него со степенью готовности только 6% было зарегистрировано еще в 2006 году, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Представитель заявителя при новом рассмотрении дела требования поддержал, просил удовлетворить в полном объёме.

Представители администрации и комитета в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В ранее представленном отзыве комитет в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, постановлением главы администрации города Ставрополя от 27.06.2003 № 3705 предпринимателю утвержден акт выбора земельного участка, предварительно согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе по ул. Доваторцев, в квартале 437 и предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 577 кв.м (в том числе 70 кв.м и 123 кв.м с особым режимом использования) для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе по ул. Доваторцев в квартале 437, из земель города, согласно материалам межевания.

На основании указанного постановления комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 22.03.2004 подписали договор № 3752 аренды земельного участка, согласно которому предпринимателю в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: <...>, в квартале 437, для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе, общей площадью 577 кв.м, в том числе 193 кв.м обремененные ОАО «Электросвязь».

Согласно пункту 2.1 названного договора срок аренды участка устанавливается на 3 года, с 27.06.2003 по26.06.2006.

17 мая 2004 года земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>"в", поставлен на государственный кадастровый учет (кадастровый номер 26:12:012203:0020, разрешенное использование - для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе).

02 августа 2005 года управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация договора аренды от 22.03.2004 № 3752, номер регистрации 26-26-12/020/2005-793.

30 июня 2006 года комитетом градостроительства индивидуальному предпринимателю выдано разрешение № 1/433 на строительство кафе при сервисном комплексе сроком действия до 26 июня 2007 года.

30 октября 2006 года управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация права собственности индивидуального предпринимателя на незавершенное строительством кафе, 6% готовности, инвентарный номер 31504, литера «А», адрес (местоположение): <...>"в", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № 26-26-12/038/2006-371 и выдано свидетельство 26 АБ № 206071.

По договору аренды от 17.04.2007 № 5684, зарегистрированному управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 25.06.2009 за номером 26-26-12/056/2009-903, земельный участок общей площадью 577 кв.м, с кадастровым номером 26:12:012203:0020, расположенный по адресу: <...>"в", в квартале 437, был предоставлен индивидуальному предпринимателю на новый срок с 24.01.2007 по 23.01.2010 для завершения строительства кафе при сервисном комплексе, а по договору аренды от 05.07.2010 № 8286, зарегистрированному 12.08.2010 № 26-26-01/112/2010-270, на срок с 26.05.2010 по 25.05.2013, для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе.

Согласно указанным договорам предоставленный индивидуальному предпринимателю земельный участок общей площадью 577 кв.м обременен инженерными коммуникациями ОАО «Электросвязь» на площади 193 кв.м.

02 декабря 2011 года комитетом градостроительства индивидуальному предпринимателю выдано разрешение № RU 26309000 - «00939-С» на строительство объекта капитального строительства кафе при сервисном комплексе поз. 1 по ГП (общая площадь 252,5 кв. м, площадь земельного участка - 577 кв.м, количество этажей - 2 ед.; строительный объем – 2 934,8 м.куб) сроком действия до 30.05.2013.

По истечении срока аренды спорного земельного участка, установленного договором аренды от 05.07.2010 № 8286, комитетом с индивидуальным предпринимателем был подписан договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 27.10.2014 № 4247, по условиям которого предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенный по адресу: <...>. 64"в", для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе, общей площадью 577 кв.м, в том числе 193 кв.м, обремененные городским центром технической эксплуатации телекоммуникаций Ставропольского филиала ОАО «Ростелеком», на срок с 17.07.2013 по 16.07.2016. Названный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

18 апреля 2018 года предприниматель обратился через МКУ «МФЦ в г. Ставрополе» с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе.

Уведомлением от 17.05.2018 исх. № 08/14-4186с администрация отказала предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20, указав на содержащиеся в ЕГРН сведения о нахождении испрашиваемого предпринимателем земельного участка площадью 277 кв.м в охранной зоне ВЛЗ 10 кВ на железо-бетонных опорах от п/с Южная до РП-9 (Ф 175, 178) в составе энергосетевого комплекса РП-9 (277 кв.м) и площадью 113 кв.м в охранной зоне волоконно-оптической линии связи «Строительство зоновой ВОЛС на участке г. Ставрополь – х. Демино, что свидетельствует о его ограниченности в обороте и в силу пункта 6 статьи 39.16 ЗК РФ препятствует предоставлению участка в аренду.

Ссылаясь на незаконность данного отказа, предприниматель обратился с настоящими требованиями в суд.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (далее - Закона № 171-ФЗ), действующего с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Как указал Верховный Суд РФ в определении от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Как разъяснил Верховный суд в выше названном определении, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 также следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок первоначально предоставлен предпринимателю по договору в 2004 году для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе.

В период действия договора аренды предприниматель, в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов, возвел на предоставленном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015.

На основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок предпринимателю в аренду для завершения строительства не предоставлялся; перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в заключении с арендатором договора не установлено.

Таким образом, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, предприниматель имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, учитывая установленное судом обстоятельство, касательно расположения на участке объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 26:12:012203:121, адрес местоположения: <...>"в"), принадлежащего заявителю по праву собственности, зарегистрированному в установленном законом порядке 30.10.2006, т.е. возникшему до 01.03.2015.

Кроме того, суд не находит ссылку администрации, положенную в основу оспариваемого отказа от 17.05.2018 № 08/14-4186с, об отнесении испрашиваемого предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 к участкам, ограниченным в обороте, по причине нахождения на нём охранной зоны ВЛЗ 10 кВ на железо - бетонных опорах от п/с Южная до РП-9 (Ф 175, 178) в составе энергосетевого комплекса РП-9 (277 кв.м) и в охранной зоне волоконно-оптической линии связи «Строительство зоновой ВОЛС на участке г. Ставрополь – х. Демино, что препятствует его предоставлению в аренду, состоятельной, поскольку указанные обстоятельства предпринимателем были устранены еще до обращения с заявлением от 18.04.2018 о предоставлении испрашиваемого участка в аренду.

Более того, порядок использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, определен утвержденными постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (далее - правила).

По смыслу положений указанных правил охранная зона объектов электросетевого хозяйства предназначена обеспечить безопасные условия эксплуатации названных объектов посредством установления особого режима использования земельного участка, подпадающего под её действие, что не влечет, однако, исключение подобного участка из гражданского оборота, соответственно, как следствие, не может быть основанием для отказа в его предоставлении в аренду.

Сославшись на судебные акты, принятые по делу А 63-18244/2012, комитет заявил об отсутствии кадастрового учета спорного земельного участка на момент заключения договора аренды от 22.03.2004 № 3752, что свидетельствует, по мнению третьего лица, о несоблюдении установленной ЗК РФ процедуры предоставления участка.

Как указал суд кассационной инстанции в постановлении от 05.03.2014 по указанному делу, спорный участок не был поставлен на государственный кадастровый учет лишь на момент заключения договора аренды от 22.03.2004 № 3752, однако, в тоже время на момент заключения последующих сделок постановка участка на кадастровый учет была осуществлена (17.05.2004).

При таких обстоятельства, принимая во внимание, что правоотношения органа местного самоуправления и заявителя по использованию земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20, в т.ч. в соответствии с зарегистрированным в установленном законом порядке договором аренды от 17.04.2007 № 5684, носят длительный характер, что послужило основанием для выдачи комитетом градостроительства предпринимателю разрешения на строительство объекта капитального строительства - кафе при сервисном комплексе с последующей регистрацией права собственности на объект 6% готовности, следует признать, что приведенный комитетом довод подлежит отклонению, как не имеющий правового значения для рассматриваемого спора.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях восстановления нарушенных прав заявителя суд, в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, возлагает на администрацию города Ставрополя обязанность обеспечить направление в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 проекта договора аренды земельного участка площадью 577 кв. м, кадастровый номер 26:12:012203:20, расположенного по ул. Доваторцев, 64-в в квартале 437 в г. Ставрополе (вид разрешенного использования – для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе), в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***> в предоставлении земельного участка площадью 577 кв. м, кадастровый номер 26:12:012203:20, расположенного по ул. Доваторцев, 64-в в квартале 437 в г. Ставрополе (вид разрешенного использования – для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе), выраженный в уведомлении комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 17.05.2018 № 08/14-4186с, какнесоответствующий положениям Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Обязать администрацию города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***> обеспечить направление в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРН <***> проекта договора аренды земельного участка площадью 577 кв. м, кадастровый номер 26:12:012203:20, расположенного по ул. Доваторцев, 64-в в квартале 437 в г. Ставрополе (вид разрешенного использования – для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе), в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРН <***>, 300 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.А. Говорун