Решение от 20 мая 2019 г. по делу № А79-15823/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-15823/2017
г. Чебоксары
20 мая 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 13.05.2019.

Полный текст решения изготовлен 20.05.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловым В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН:213003752528 ОГРН:316213000058379 г. Чебоксары,

к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, ИНН:2129039343 ОГРН:1032129000375 г. Чебоксары,

о расторжении договора купли-продажи, взыскании 5141000 руб. и признании прекращенным права собственности на нежилые помещения,

третьи лица:

Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, г.Саранск,

Министерство финансов Чувашской Республики, г. Чебоксары,

Главное управление МЧС России по Чувашской Республике, г. Чебоксары,

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 13.01.2019, ФИО3 по доверенности от 30.04.2019,

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 13.05.2019 №26,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики о расторжении договора купли-продажи №134 от 27.11.2015, взыскании 5141000 руб. и признании прекращенным права собственности на нежилое помещение №1 общей площадью 1609,7 кв.м с кадастровым номером 21:01:020706:267, расположенное в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, находящегося по адресу: <...>.

Исковые требования мотивированы следующим.

24.11.2015 Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики проведены торги по продаже посредством публичного предложения нежилого помещения №1 общей площадью 1609,7 кв.м, расположенного в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, по адресу: <...>. По результатам продажи посредством публичного предложения 27.11.2015 с истцом, как с победителем торгов, заключен договор купли-продажи №134.

После приобретения указанного помещения истцу стало известно, что в здании по адресу: <...> имеется еще одно нежилое помещение, общей площадью 227,1 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020705:978, являющееся убежищем и принадлежащее на праве собственности Российской Федерации. Наличие в здании указанного убежища является обременением для приобретенного истцом помещения. В августе 2016 года ответчик направил в адрес истца письмо о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 5518 кв.м. На момент проведения торгов сведений об ином собственнике, как на здание, так и на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имелось. Истец не мог предположить возникновение обязанности заключения в будущем договора аренды земельного участка, что привело к ограничению прав истца. На требование истца расторгнуть договор купли-продажи (письмо от 17.02.2017) ответчик ответил отказом (письмо от 15.03.2017 № 12/04-3745).

Определениями суда от 06.03.2018, от 24.07.2018 и от 15.08.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, Министерство финансов Чувашской Республики и Главное управление МЧС России по Чувашской Республике.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 29.08.2018 произведена замена судьи Новожениной О.А. на судью Юрусову Н.В. (т. 2 л.д. 66).

В дополнительных пояснениях к исковому заявлению (т.1 л.д.139, т.3 л.д.1) истец в качестве дополнительных оснований иска указал на невозможность приобрести земельный участок в собственность и произвести реконструкцию здания, в связи с наличием в здании иного помещения, принадлежащего другому собственнику, а также на невозможность эксплуатации приобретенного истцом помещения без проведения реконструкции.

Определением суда от 29.12.2018 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза; производство по делу приостановлено (т. 4 л.д. 56).

Определением суда от 10.04.2019 производство по делу возобновлено (т. 5 л.д. 9).

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях к нему; заявили о несогласии с выводами эксперта по доводам, указанным в письменных вопросах для эксперта, а также в связи с отсутствием у эксперта высшего образования.

Представитель ответчика заявленное требование не признал по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление (т. 1 л.д. 70, т. 2 л.д. 70). В отзывах на исковое заявление ответчик указал на то, что на момент проведения торгов, заключения договора купли-продажи и передачи помещения ФИО1 какие-либо ограничения (обременения) права собственности Чувашской Республики на реализуемое помещение отсутствовали; в заявке на участие в продаже посредством публичного предложения ФИО1 подтвердил, что ознакомлен с документами, содержащими сведения о реализуемом помещении, помещение им осмотрено и претензий к его техническому состоянию не имеется; положения земельного законодательства о необходимости оформления аренды земельного участка ФИО1 известны, поскольку 16.12.2015 ФИО1 обратился в Государственный комитет Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям Чувашской Республики с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, занятым зданием, в котором находится приобретенное им помещение.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили. Третье лицо - Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в отзыве на исковое заявление указало, что по адресу: <...>, расположено нежилое помещение №1 с кадастровым номером 21:01:020705:978 площадью 227,1 кв.м, находящееся в собственности Российской Федерации и являющееся объектом гражданской обороны. Просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

24.11.2015 Государственным комитетом Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики от 19.10.2015 № 959-р проведены торги по продаже посредством публичного предложения нежилого помещения №1, расположенного в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, по адресу: <...>, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267.

Согласно протоколу от 24.11.2015 №73 об итогах продажи посредством публичного предложения победителем торгов признан ФИО1 (т. 1 л.д. 98).

27.11.2015 между Государственным комитетом Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям (продавец) и победителем торгов ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи №134 вышеуказанного помещения (т. 1 л.д. 13-14).

02.12.2015 Государственным комитетом Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям и ФИО1 во исполнение договора купли-продажи составлен акт приема-передачи, в соответствии с которым Государственный комитет Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям передал, а ФИО1 принял в собственность помещение с указанием, что стороны претензий к друг другу по передаваемому помещению не имеют (т. 1 л.д. 15).

В соответствии с Указом Главы Чувашской Республики от 07.10.2016 №142 "О совершенствовании государственного управления в Чувашской Республике" Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики является правопреемником упраздненного Государственного комитета Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям, в том числе по обязательствам, возникшим в результате судебных решений.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок по адресу: <...>, площадью 5518 +/- 15 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020705:79, относящийся к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий и гаражей, принадлежит на праве собственности Чувашской Республики, право собственности зарегистрировано 03.11.2011 за №21-21-01/221/2011-171 (т. 1 л.д. 19).

Ранее ФИО1 обращался в Ленинский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики с иском к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики и Министерству финансов Чувашской Республики, в котором просил:

- признать недействительными торги, проведенные посредством публичного предложения по продаже нежилого помещения №1, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267;

- признать недействительным договор купли-продажи от 27.11.2015 №134, заключенный по результатам торгов между ФИО1 и Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики;

- применить последствия недействительности сделки в виде взыскания уплаченной суммы в размере 5141000 рублей по договору купли-продажи от 27.11.2015 №134 с Министерства финансов Чувашской Республики;

- признать прекращенным право собственности на нежилое помещение №1, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267.

Исковые требования мотивировал неосведомленностью истца о наличии в здании иного помещения, в связи с чем истец лишен возможности провести реконструкцию здания, в документации по торгам не были указаны сведения об обременении права на приобретенное помещение.

Решением Ленинского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 09.10.2017 по делу №2-1884/2017, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 20.12.2017, в удовлетворении иска ФИО1 к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики и Министерству финансов Чувашской Республики отказано (т.1 л.д.56-59, 60-61).

Указанным решением установлены следующие обстоятельства.

В доме №3 по улице Пристанционная г. Чебоксары Чувашской Республики имеются два объекта недвижимости:

1) нежилое помещение №1, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267. 14.12.2015 на данное помещение зарегистрировано право собственности ФИО1

2) нежилое помещение №1, расположенное в подвале здания, общей площадью 227,1 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020705:978, являющееся объектом гражданской обороны – убежище. На данное помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2015 зарегистрировано право собственности Российской Федерацией.

Нежилое помещение №1, общей площадью 227,1 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020705:978 имеет статус защитного сооружения гражданской обороны, а именно убежище (встроенное). Данное убежище находится на учете Главного управления МЧС России по Чувашской Республики. Право государственной собственности на данное защитное сооружение гражданской обороны возникло в 1987 году, то есть с момента его приемки в эксплуатацию, о чем свидетельствует паспорт убежища.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что нарушений действующего законодательства при проведении торгов нежилого помещения №1, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267 судом не установлено, действующее гражданское законодательство не содержит такого вида обременения, как объект гражданской обороны.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 20.12.2017 установлено, что ни сервитут, ни иное предусмотренное законом ограничение (обременение) на принадлежащее ФИО1 помещение в установленном порядке не зарегистрировано. Сам по себе факт нахождения в одном здании помещения, находящегося в собственности Российской Федерации и имеющего статус защитного сооружения гражданской обороны, и помещения, принадлежащего ФИО1, о наличии сервитута или иного ограничения (обременения) не свидетельствует.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, обстоятельства, установленные вышеуказанным решением суда общей юрисдикции, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела и не подлежат доказыванию вновь.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из смысла данной нормы права, лицо, требующее расторжения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из материалов дела, ФИО1, действуя своей волей и в своем интересе, участвовал в торгах по продаже не всего здания, расположенного по адресу: <...>, а исключительно помещения №1, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267.

Приобретая с публичных торгов не здание в целом, а лишь одно из помещений в здании, ФИО1 не мог не предполагать о наличии в здании как минимум еще одного помещения, и соответственно о необходимости решения вопросов по выкупу земельного участка, реконструкции здания по согласованию с иными собственниками помещений в здании.

С момента государственной регистрации права собственности ФИО1 на помещение к нему на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право пользования земельным участком, занятым зданием, в котором находится его помещение, и необходимым для его использования.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с частью 2 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы.

С учетом этого суд считает несостоятельным довод истца о том, что он, приобретая помещение в здании, не мог предполагать возникновения обязанности по оплате арендной платы за пользование земельного участка, занимаемого зданием и необходимым для его использования.

С целью определения возможности эксплуатации приобретенного истцом помещения на дату заключения договора купли-продажи от 27.11.2015 №134 без реконструкции помещения и (или) здания в целом определением суда от 29.12.2018 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации "Негосударственный экспертный центр" ФИО5 (т. 4 л.д. 56).

Согласно заключению эксперта от 26.02.2019 №780 (т. 4, л.д. 79) эксплуатация приобретенного истцом помещения без реконструкции помещения и (или) здания в целом по состоянию на 27.11.2015 была возможна. Эксплуатация приобретенного истцом помещения по состоянию на 27.11.2015 была невозможна без капитального ремонта отдельных конструктивов здания. Для приведения конструкций здания в нормативное (работоспособное) состояние, необходимо проведение следующих видов работ:

1) Ремонт кровли;

2) Ремонт кладки местами облицовки наружных стен;

3) Ремонт железобетонных перемычек и плит перекрытия;

4) Ремонт кладки местами внутренних стен на втором этаже;

5) Ремонт штукатурки стен подвала, ремонт вертикальной гидроизоляции и отмостки по периметру здания;

6) Полная замена оконных и дверных блоков;

7) Отделочные работы: потолки, стены, полы;

8) Капитальный ремонт систем отопления, водопровода, канализации, сети электроснабжения.

Данные виды работ относятся к капитальному ремонту, так как изменение параметров объекта капитального строительства: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройки, перестройки, расширение объекта, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта не требуется.

В связи с тем, что достоверное техническое состояние объекта на 27.11.2015 не установлено, определить явилась ли ненадлежащая эксплуатация приобретенного истцом помещения причиной его ненадлежащего технического состояния, не представляется возможным.

Суд принимает указанное экспертное заключение с учетом пояснений эксперта, изложенных в письме от 08.05.2019 №3410, в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку экспертом даны полные и аргументированные ответы по всем поставленным вопросам, противоречий или неясностей заключение эксперта не содержит, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует требованиям, которые предъявляются к экспертному заключению.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчик не представил, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы ответчик не заявил. Несогласие ответчика с результатами экспертизы само по себе не влечет признания заключения эксперта ненадлежащим доказательством по делу.

В соответствии с отчетом от 15.04.2015 №Н-21-15 об определении рыночной стоимости нежилого помещения №1, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "Шумерлинская оценочная компания" по заказу ответчика в целях проведения публичных торгов, отмечена необходимость проведения в нем капитального ремонта (т.2 л.д. 74).

Приобретая помещение, истец был ознакомлен с техническим состоянием помещения и претензий к нему не имел, что подтверждается заявкой на участие в продаже посредством публичного предложения от 17.11.2015 (т.1 л.д. 36).

В целях возможности эксплуатации приобретенного помещения истец имел объективную возможность проведения капитального ремонта отдельных конструктивов здания. Доказательств обратного истцом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса, не представлено. Необходимость проведения реконструкции помещения и (или) здания в целом опровергнута результатами судебной экспертизы по настоящему делу.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи помещения, а также наличие совокупности условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимых для расторжения договора судом.

Судом установлено, что оформленный во исполнение договора купли-продажи объекта недвижимости акт приема-передачи от 02.12.2015 подписан ответчиком без каких-либо замечаний качеству помещения. Условиями договора купли-продажи не оговорены цели последующего использования ответчиком нежилого помещения, не установлены специальные правила о качестве продаваемого товара, в том числе о таких его качествах, которые были бы обусловлены целями приобретения спорных объектов.

Оснований для применения норм статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации также не имеется, так как из материалов дела следует, что истец приобрел помещение, не обремененное какими-либо правами третьих лиц.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине и расходы по оплате судебной экспертизы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

индивидуальному предпринимателю ФИО1 в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова