Решение от 7 апреля 2023 г. по делу № А40-84921/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-84921/22-64-619
г. Москва
07 апреля 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2023года

Полный текст решения изготовлен 07 апреля 2023 года


судьи Чекмаревой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАР" (127474, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ДУБНИНСКАЯ, ДОМ 53, КОРПУС 3, ПОМЕЩЕНИЕ XI, ЭТАЖ 1, КОМ. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2017, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112,

МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1,

ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости,

при участии:

от истца — ФИО2 по дов. от 01.04.22 б/н, диплом

от ответчика — ФИО3 по дов. от 10.10.2022 №33-Д-831/22, диплом

эксперт ООО "ЛСЭ" — ФИО4



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "НАР" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:02:0001019:1351 общей площадью 140 кв.м., расположенного по адресу: <...>:

-: п. 3.1. 3.1 Цена Объекта составляет 6 712 406 руб. 00 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости выполненным 22.03.2021 № 0022Н-22 (далее - Отчет), выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

-п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 79 909 руб. 60 коп, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что истец обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения с кадастровым номером: 77:02:0001019:1351 общей площадью 140 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо с приложением Проекта договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:02:0001019:1351 общей площадью 140 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете Департамента, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий.

Ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью «НАР» (истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) заключен Договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00372/18 от 25.07.2020.

В соответствии с п. 1.1 договора, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:02:0001019:1351, общей площадью 140 кв. м.

Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, дата внесения 10.08.2019 г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 15.12.2021 он обратился к ответчику с запросом (вх. № 33-5-123345/21-(0)-0) по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из Государственной собственности города Москвы» в отношение недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:02:0001019:1351, общей площадью 140 кв. м.

В ответ на данное обращение, 11.03.2022 г. ответчик предоставил с письмом № 33-5-123345/21-(0)-5, проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), coгласно п. 3.1 которого, цена Объекта составила 18 590 000 руб. 00 коп.

Истец, не согласившись с предлагаемой в проекте договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), направил 05.04.2022 г. ответчику протокол разногласий с предложением цены Объекта - 6 712 406 руб. 00 копеек с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.03.2022 г. № 0022Н-22, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО».

Ответчик предложение истца, изложенное в протоколе разногласий, отклонил письмом от 06.04.2022 г. № 33-5-123345/21-(0)-7, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 17.10.2022г. назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу №А40-84921/22-64-619, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", комиссии экспертов, состоящей из ФИО4 и ФИО5 На разрешение экспертов поставить следующий вопрос: «1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 140 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на дату 15.12.2021?

Согласно экспертному заключению №318-ОЭ от 09 декабря 2022 года рыночная стоимость нежилого помещения площадью 140,0 кв. м , расположенного по адресу: <...> 53кЗ, по состоянию на 15.12.2021 г., составляет: без учета НДС - 17 113 578 руб. 00 коп.

Определением от 06.03.2023г. вызваны в судебное заседание эксперты ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" ФИО4 и ФИО5 для дачи пояснений по представленному экспертному заключению.

В судебном заседании эксперт ФИО4 дал пояснения по экспертному заключению.

Протокольным определением от 24.03.2023г. заявленное ходатайство истца о назначении повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для проведения повторной экспертизы, считая, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Между тем, истец после получения результатов судебной экспертизы, превышающих рыночную стоимость арендуемого помещения по сравнению с экспертизой истца, своих требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не уточнил.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Исходя из пояснений сторон, пояснений эксперта, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 17 113 578 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы возлагаются на сторон пропорционально установленной цены объекта.

Расходы по госпошлине по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "НАР" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:02:0001019:1351 общей площадью 140 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Изложить пункт 3.1 Договора в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 17 113 578 (семнадцать миллионов сто тринадцать тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей 00 копеек в соответствии с заключением экспертов от 09.12.2022 №318-ОЭ, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Лаборатория Судебных Экспертиз", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.».

Изложить пункт 3.4 Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (п. 1.7). 2 Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до следующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 203 733 (двести три тысячи семьсот тридцать три) рубля 07 копеек и процентов за предоставляемую рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАР" (127474, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ДУБНИНСКАЯ, ДОМ 53, КОРПУС 3, ПОМЕЩЕНИЕ XI, ЭТАЖ 1, КОМ. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2017, ИНН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек, а также судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 4 972 (четыре тысячи девятьсот семьдесят два) рубля рублей 65 копеек.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Н.А. Чекмарева