Решение от 16 апреля 2024 г. по делу № А13-16273/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-16273/2023
город Вологда
16 апреля 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновым С.М., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ПКФ Комсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) по государственной регистрации, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Вологды, индивидуального предпринимателя ФИО1, Общества с ограниченной ответственностью «ГорСтройЗаказчик», Общества с ограниченной ответственностью «ПКФ Метаком»,

при участии от заявителя ФИО2 по доверенности от 21.02.2024, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области ФИО3 по доверенности от 26.09.2022, от Администрации города Вологды ФИО4 по доверенности от 30.06.2023, от Общества с ограниченной ответственностью «ГорСтройЗаказчик» ФИО5 по доверенности от 14.03.2024 (до перерыва),



у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ПКФ Комсервис» (далее – заявитель, ООО «ПКФ Комсервис») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра), которым просило:

признать незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, площадь застройки 1505,4 кв. м, расположенного по адресу: <...> (номер и дата государственной регистрации 35:24:0401002:149-35/266/2023-18 от 23.11.2023) и сооружения (автостоянка) с кадастровым номером 35:24:0401002:2724, общей площадью 227 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> (номер и дата регистрации № 35:24:0401002:2724-35/266/2023-19 от 23.11.2023) на основании договора купли-продажи от 17.11.2023, заключенного между Администрацией города Вологды и ФИО1 (дата рождения 26.09.1955);

обязать Управление Росреестра погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре недвижимости запись 35:24:0401002:149-35/266/2023-18 от 23.11.2023 о регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, площадь застройки 1505,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>;

обязать Управление Росреестра погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре недвижимости запись № 35:24:0401002:2724-35/266/2023-19 от 23.11.2023 о регистрации права собственности ФИО1 на сооружение (автостоянка) с кадастровым номером 35:24:0401002:2724, общей площадью 227 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...>;

обязать Управление Росреестра восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ООО «ПКФ КомСервис» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149 и объект недвижимости (автостоянка) с кадастровым номером 35:24:0401002:2724.

В обоснование требований заявитель сослался на ненадлежащее исполнение Управлением Росреестра обязанности по проверке законности сделки - Договора купли-продажи от 17.11.2023, заключенного между Администрацией города Вологды и ФИО1.

В качестве правового обоснования заявления заявитель указал статью Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), статьи 13, 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 28 декабря 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Вологды, индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением суда от 22 февраля 2024 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Общество с ограниченной ответственностью «ГорСтройЗаказчик», Общество с ограниченной ответственностью «ПКФ Метаком».

В судебном заседании представитель заявителя заявил ходатайство об объединении в одно производство дела №А13-16273/2023 и дела №А13-1882/2024.

Определением суда от 02 апреля 2024 года в удовлетворении ходатайства об объединении в одно производство дела №А13-16273/2023 и дела №А13-1882/2024 отказано.

Представитель заявителя поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управления Росреестра возразил против удовлетворения заявления по доводам отзыва.

Представитель Администрации города Вологды просил отказать в удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в отзыве.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 представителя в суд не направил, в письменном отзыве возразил против удовлетворения заявления по доводам отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в суд не направили, мотивированные отзывы не представили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Как указывает истец, ООО «ПКФ КомСервис» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, площадь застройки 1505,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, и сооружения (автостоянка) с кадастровым номером 35:24:0401002:2724, общей площадью 227 (Двести двадцать семь) кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> (далее -объекты недвижимости) на основании договора купли-продажи от 17.07.2023.

20.11.2023 ООО «ПКФ КомСервис» обратилось в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области с заявлением о государственной регистрации ипотеки в отношении вышеуказанных объектов недвижимости.

30.11.2023 года Управлением Росреестра по Вологодской области вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с прекращением 23.11.2023 записи о регистрации прав ООО «ПКФ КомСервис».

Право собственности ФИО1 на объекты недвижимости зарегистрировано на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 17 от 17.11.2023, заключенного между Администрацией города Вологды, в лице начальника ДИО Администрации города Вологды, действующего на основании решения Арбитражного суда Вологодской области от 07 апреля 2023 года по делу № А13-17030/2022 и ФИО1.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 07.04.2023 по делу № А13-17030/2022 взыскано с Общества с ограниченной ответственностью «Горстройзаказчик» в пользу Администрация города Вологды (ОГРН <***>, ИНН <***>) 158 160 руб. 66 коп., в том числе: 139 182 руб. 51 коп. – основной долг, 18 978 руб. 15 коп. – пени; расторгнут договор о предоставлении в аренду земельного участка от 12.04.2019 № 24-1552 гс; изъят у Общества с ограниченной ответственностью «Горстройзаказчик» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0404002:32, площадью 6 741 кв.м., местоположение: <...>, и сооружение - Автостоянка с кадастровым номером 35:24:0401002:2724, местоположением: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> путем продажи с публичных торгов.

Заявитель указывает, что на дату государственной регистрации договора купли-продажи, заключенного между Администрацией города Вологды и ФИО1 от 17.11.2023 право собственности на объекты недвижимости было зарегистрировано за ООО «ПКФ КомСервис», а не за Обществом с ограниченной ответственностью «Горстройзаказчик», как указано в решении Арбитражного суда от 07.04.2023. Однако Управлением Росреестра при регистрации договора оценка указанных обстоятельств при оценке законности регистрируемой сделки надлежащим образом не проводилась.

Таким образом, Управлением Росреестра ненадлежащим образом исполнены обязанности по проверке законности регистрируемой сделки, что послужило основанием для обращения ООО «ПКФ КомСервис» с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно подпункту 4 пункта 168 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки).

Как следует из материалов дела, Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) содержит следующие сведения в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149 (площадь застройки – 1505,4 кв. м, степень готовности – 5%), расположенного по адресу: <...>, и сооружения с кадастровым номером 35:24:0401002:2724 (наименование: автостоянка, площадь застройки – 227 кв. м, год завершения строительства – 2021), расположенного по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, Городской округ город Вологда, <...>:

21.08.2013 на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 и 27.01.2021 на основании Договора № 24-1552гс о предоставлении в аренду земельного участка от 12.04.2019, Технического плана сооружения от 22.01.2021, зарегистрировано право собственности Общества с ограниченной ответственностью «ГорСтройЗаказчик» (далее – ООО «ГорСтройЗаказчик»);

19.05.2023 на основании Договора купли-продажи от 12.12.2022 зарегистрирован переход права собственности к Обществу с ограниченной ответственностью «ПКФ Метаком» (далее – ООО «ПКФ Метаком»);

24.07.2023 на основании Договора купли-продажи от 17.07.2023 зарегистрирован переход права собственности к ООО «ПКФ КомСервис»;

23.11.2023 на основании Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 17 от 17.11.2023 зарегистрирован переход права собственности к ФИО1.

Кроме того, в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401002:32 (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты автомобильного транспорта, уточненная площадь 6481 кв.м.), расположенный по адресу: <...>:

07.05.2019 на основании Договора № 24-1552гс о предоставлении в аренду земельного участка oт 12.04.2019 внесены записи о государственной регистрация аренды и договора аренды в пользу ООО «ГорСтройЗаказчик» (с учетом Дополнительного соглашения к договору №24-1552гс о предоставлении в аренду земельного участка на срок с 07.05.2019 по 21.03.2025);

14.07.2023 на основании Решения Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-17030/2022 от 07.04.2023 записи о государственной регистрации аренды и договора аренды прекращены.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что Управлением Росреестра не была надлежащим образом исполнена обязанность по проверке законности сделки - Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 17 от 17.11.2023.

Вместе с тем, Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 17 от 17.11.2023 (далее – Договор) заключен между Администрацией города Вологды (в лице начальника Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды), действующей от имени собственника объекта незавершенного строительства ООО «ПКФ КомСервис», и ФИО1 по результатам аукциона от 14.11.2023.

При заключении Договора Администрация города Вологды действовала на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Вологодской области от 07.04.2023 по делу № А13-17030/2022, которым, в том числе, был расторгнут Договор № 24-1552гс о предоставлении в аренду земельного участка oт 12.04.2019 (заключенный для завершения строительства), а также изъяты путем продажи с публичных торгов расположенные на земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149 и сооружение с кадастровым номером 35:24:0401002:2724.

В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Обязательность судебных актов не лишает лиц, не участвовавших в деле, возможности обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов (пункт 3 статьи 16 АПК РФ).

Решение Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-17030/2022 от 07.04.2023 обжаловалось Администрацией города Вологды, ООО «Горстройзаказчик», ООО «ПКФ Метаком», оставлено судами апелляционной и кассационной инстанций без изменения.

Таким образом, решение Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-17030/2022 от 07.04.2023 об изъятии спорных объектов путем продажи с публичных торгов подлежало исполнению в установленном законом порядке.

Особенности проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены соответствующими Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, (далее - Правила проведения публичных торгов) согласно которым публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах.

При этом установлено, что организатор аукциона не вправе отказаться от проведения аукциона, а также не вправе уклоняться от подписания протокола и заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом аукциона.

Кроме того, пунктом 19 Правил проведения публичных торгов установлено, что организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.

В соответствии с пунктом 2 части 3статьи 3 Закона о регистрации недвижимости к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственной регистрации прав относится, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Проверка законности действий организатора аукциона при проведении публичных торгов в компетенцию регистрирующего органа не входит.

В качестве основания для совершения регистрационных действий Администрацией города Вологды была представлена копия Протокола о результатах аукциона № 51/н от 14.11.2023, согласно которому ФИО1 был признан победителем аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149 и сооружения с кадастровым номером 35:24:0401002:2724; а также Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 17 от 17.11.2023 и Акт приема-передачи недвижимого имущества от 17.11.2023, подписанные победителем аукциона - ФИО1 и организатором аукциона (Администрацией города Вологды в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды).

Указанные торги и заключенный по результатам торгов Договор в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Таким образом, обязанность по проверке законности сделки в рассматриваемом случае Управлением Росреестра была исполнена надлежащим образом. Оспариваемые действия Управления Росреестра являются законными.

Довод заявителя о том, что на дату государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к ФИО1 в ЕГРН содержалась запись о регистрации права собственности ООО «ПКФ Комсервис», отклоняется судом ввиду следующего.

На момент вынесения решения Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-17030/2022 от 07.04.2023 собственником спорных объектов являлось ООО «Горстройзаказчик».

ООО «Горстройзаказчик» не раскрыло в суде информацию о заключении Договора купли-продажи от 12.12.2022 с ООО «ПКФ Метаком».

Переход права собственности к ООО «ПКФ Метаком» зарегистрирован 19.05.2023 – после вынесения решения суда.

Последующий переход права собственности к ООО «ПКФ КомСервис» зарегистрирован 24.07.2023 на основании Договора купли-продажи от 17.07.2023.

Суд констатирует, что совершение указанных сделок, очевидно свидетельствующих о направленности действий их сторон на преодоление судебного акта, не является препятствием для исполнения решения суда об изъятии спорных объектов, а риск совершения таких сделок несут стороны сделок.

Кроме того, суд отмечает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Заявляя требование к Управлению Росреестра, заявитель, тем временем, преследует цель разрешить спор о праве собственности на объекты недвижимости, имеющийся с титульным собственником - ФИО1.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу пункта 53 указанного постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, спор о праве не может быть разрешен в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявления надлежит отказать.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, государственная пошлина в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя. Недоплаченная заявителем государственная пошлина (оспариваются регистрационные действия в отношении двух объектов недвижимости) подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области



р е ш и л :

отказать Обществу с ограниченной ответственностью «ПКФ Комсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) по государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, (номер и дата государственной регистрации 35:24:0401002:149-35/266/2023-18 от 23.11.2023) и сооружения (автостоянка) с кадастровым номером 35:24:0401002:2724 (номер и дата регистрации № 35:24:0401002:2724-35/266/2023-19 от 23.11.2023) на основании договора купли-продажи от 17.11.2023, заключенного между Администрацией города Вологды и ФИО1; о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре недвижимости запись 35:24:0401002:149-35/266/2023-18 от 23.11.2023 о регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149 и погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре недвижимости запись № 35:24:0401002:2724-35/266/2023-19 от 23.11.2023 о регистрации права собственности ФИО1 на сооружение (автостоянка) с кадастровым номером 35:24:0401002:2724; возложении обязанности восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ООО «ПКФ КомСервис» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149 и объект недвижимости (автостоянка) с кадастровым номером 35:24:0401002:2724.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ПКФ Комсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.



Судья С.В. Корепин