Решение от 11 июля 2019 г. по делу № А03-15432/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-15432/2018
г. Барнаул
11 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 11 июля 2019 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Завод железобетонных изделий-30» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030506:446 (степень готовности 23%), расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 – доверенность от 18.03.2019,

от ответчика – ФИО3, директор согласно выписке,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Завод железобетонных изделий-30» (далее – общество, ответчик), в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030506:446 (степень готовности 23%), расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичный торгов.

Исковые требования со ссылкой на статьи 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы прекращением действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 06.05.2015 №4296-з, в связи с чем, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Ответчик в отзыве и дополнении к нему просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований, указав, что в настоящее время на земельном участке расположено здание степенью готовности 100 %. Кроме того, ответчик указал, что полагал, что договор аренды был возобновлен на неопределённый срок на прежних условиях, продолжал вносить арендные платежи продолжал строительство объекта, письмо Управления от 08.02.2018 № 24/1730 содержало общую информацию, информация о намерении расторгнуть договор отсутствовала. В настоящее время арендатор лишен возможности получить документы для ввода объекта в эксплуатацию, степень готовности которого составляет 100 %.

Истец в возражениях на отзыв, указал, что ответчик не представил надлежащих доказательств, подтверждающих факт 100 % готовности объекта, договор аренды от 06.05.2015 № 4296-з прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия, письмом от 08.02.2018 № 24/1730 ответчик был уведомлен о необходимости завершения строительства и оформления прав на введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества до истечения срока действия договора аренды.

Истец в настоящем заседании на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик против исковых требований возражал согласно отзыву.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 04.07.2019 для ознакомления ответчика с материалами дела.

После перерыва истец поддержал требования искового заявления.

Представитель ответчика против исковых требований возражал., представил письменные пояснения.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 06.05.2015 между Главным управлением имущественных отношений (правопредшественник истца) (арендодателем) и ООО «Офис-Град» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 4296-з, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:030506:58, площадью 22946 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Земельный участок предоставляется для завершения строительства склада (пункты 1.1 - 1.3 договора).

На основании пункта 1 постановления Администрации Алтайского края N 297 от 26.08.2016 "Об органах исполнительной власти Алтайского края" Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края. На основании пункта 3 постановления Правительства Алтайского края N 392 от 16.10.2018 "Об органах исполнительной власти Алтайского края" Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

В соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 N 297 "Об органах исполнительной власти Алтайского края", пунктом 2.1.4 положения о Министерстве имущественных отношений Алтайского края, утвержденного Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 N 131, Управление является органом исполнительной власти Алтайского края, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования города Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается 3 (три) года с момента вступления договора в силу, который вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно договорам о передаче прав и обязанностей по договору от 12.05.2015, от 15.03.2017, в связи с приобретением права собственности на объект незавершенного строительства, арендатором по договору выступило ООО «Завод железобетонных изделий-30» (ответчик).

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.07.2018 на земельном участке по адресу: <...> расположен объект - незавершенного строительства кадастровым номером 22:63:030506:446 (степень готовности 23 %), принадлежащий на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРН 06.04.2017 сделана запись о регистрации за № 22:63:030506:446-22/0001/2017-2.

В связи с истечением срока действия договора истец письмом N 24/1730 от 08.02.2018 уведомил ответчика об окончании срока действия договора аренды земельного участка от 06.05.2015 № 4296-з с 12.05.2018, о необходимости завершения строительства находящегося на нем объекта недвижимости (степень готовности 23 %) и необходимости обратиться в Управление с соответствующим заявлением в целях переоформления прав на земельный участок до истечения срока действия договора аренды.

После истечения срока действия договора, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:030506:58, расположенного по адресу: <...>, погашена.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, согласно информации комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства по адресу: <...> в, ответчику не выдавалось, ранее выданные разрешения на строительство ООО «Офис Град» от 13.02.2014 и ООО «Вариант-1» от 13.02.2017 прекратили свое действие, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В статье 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что договор аренды № 4296-з от 06.05.2015 был заключен на основании статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», следовательно, срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок. По истечении указанного в договоре срока, договор считается прекращенным.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Таким образом, суд соглашается с доводом истца о том, что договор аренды № 4296-з от 06.05.2015 прекратил свое действие по истечении срока, установленного сторонами в п. 2.1 договора, основания считать договор аренды возобновлённым на неопределенный срок, отсутствуют.

Между тем, ответчик указал степень готовности объекта, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, составляет 100 %, 15.01.2018 ООО «ЗЖБИ-30» обращалось в комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула с заявлением о вводе указанного объекта в эксплуатацию, которое позже было отозвано. 16.05.2018 ответчиком продлен срок разрешения на строительство склада от 13.02.2017за № 22-RU-22302000-149-2018 до 16.07.2018.

В целях проверки довода ответчика о степени готовности незавершенного строительством объекта, суд определением от 09.04.2019 назначил по делу судебную экспертизу, производство которой поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью эксперту «Агентство Оценки» ФИО4, поставив на разрешение экспертов следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость и степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030506:446, расположенного по адресу: <...>?».

Согласно заключению эксперта №952/06.19+ от 06.05.2019, подготовленному на основании определения суда от 09.04.2019 по делу № А03-15432/2018 экспертом сделан следующий вывод на поставленный судом вопрос: «Степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030506:446, расположенного по адресу: <...>, составляет 100%. Рыночная стоимость объекта с учетом округления составляет 483 000 руб.

Оценив указанное заключение эксперта в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не нашел основания для признания экспертного заключения недостоверным или недопустимым доказательством, в связи с этим суд соглашается с приведенными в заключении экспертом доводами и выводами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030506:58, площадью 22946 кв.м., расположенный по адресу: <...>, находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030506:446 степенью готовности 100 %.

Суд соглашается с доводом истца о том, что ответчик при строительстве вышел за согласованное пятно допустимой застройки территории, между тем спорный земельный участок расположен в зоне производственных и коммунально- складски объектов (П.5.) и согласно п.п.2.2, ст.75 Правил землепользования и застройки городской округа-города Барнаула Алтайского края, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012г. №834 минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, для данной территориальной зоны Правилами не устанавливаются и могут быть любыми с учетом соблюдения положений статьи 20 Правил, в связи с чем ответчик имеет возможность в установленном законом порядке пересогласовать пятно застройки.

Оценив представленные доказательства, учитывая, что расположенный на земельном участке объект фактически достроен, цель предоставления земельного участка – для завершения строительства достигнута, руководствуясь положениями действующего законодательства (в том числе пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для изъятия незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов.

Государственная пошлина с истца не взыскивается в силу подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ввиду освобождения от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 27, 65, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Судья В.А. Зверева