Решение от 2 октября 2023 г. по делу № А53-9543/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-9543/23
02 октября 2023 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 02 октября 2023 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Девелопмент Дона» (ИНН: <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН: <***>) о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка

при участии:

от заявителя ФИО2, по доверенности;

от заинтересованного лица не явился;

от третьего лица Федерального агентства по управлению государственным имуществом не явился;

от третьего лица ИП ФИО3 не явился,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Девелопмент Дона» (далее также – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее также – Территориальное управление, заинтересованное лицо), в котором просит признать незаконным решение об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:01:060000:1772, изложенное в письме от 27 декабря 2022 года № 61-ДШ-12/12367.

В обоснование заявленных требований указано следующее. На основании заключённого по результатам торгов договора купли-продажи от 09 марта 2017 года к Обществу перешло право аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:01:060000:1772, который относится землям сельскохозяйственного назначения. В течении всего периода аренды Общество добросовестно использовало земельный участок. В ноябре 2022 года Общество обратилось с заявлением к Территориальному управлению о выкупе земельного участка, на что последним было принято решение об отказе, со ссылкой на отсутствие информации о проведенных в отношении земельного участка проверках соблюдения требований земельного законодательства. Данное решение Общество полагает незаконным, поскольку Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены основания для приобретения в собственность сельскохозяйственного земельного участка, которые Обществом соблюдены.

В представленном письменным отзыве Территориальное управление указывает на законность оспариваемого решения, ссылаясь на необходимость подтверждения добросовестного использования земельного участка арендатором. Также в отзыве, со ссылкой на разъяснения, данные в письме от 28 декабря 2022 года № Аш-10/57323, указано, что решения об отказе в предоставлении земельного участка площадью более 10 Га принимают территориальные органы Росимущества (л.д. 22-24).

Определением суда от 04 мая 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований было привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (л.д. 13).

Указанное лицо, на рассмотрение дела не явилось, письменной позиции по заявленным требованиям в суд не представило, о рассмотрении дела было извещено (л.д. 15).

Также определением суда от 24 августа 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований был привлечен субарендатор земельного участка с кадастровым номером 61:01:060000:1772 – индивидуальный предприниматель ФИО3 (л.д.70).

Указанное третье лицо представило в суд письменный отзыв, в котором поддержала позицию Общества, сославшись на то, что земельный участок ей передан в субаренду по договору от 26 декабря 2018 года, участок используется под посев фуражной пшеницы и частично кукурузы, что способствует процессу летования (л.д. 77). На судебное заседание третье лицо не явилось.

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Акционерному обществу «Кулешовское рыбоводное хозяйство» на праве аренды было предоставлено 12 земельных участков сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием «Для ведения рыбного хозяйства», общей площадью 10 225 222 кв.м. (л.д. 47-48). В число указанных земельных участков также входил земельный участок с кадастровым номером 61:01:060000:1772, площадью 1 497 758 кв.м.

В рамках возбужденного исполнительного производства № 79491/16/61033-ИП право аренды указанных выше земельных участков было реализовано на торгах для погашения обязательств должника (л.д. 45-58).

Общество, принявшее участие в организованных торгах, было признано победителем в отношении всех реализованных прав аренды на земельные участки.

По результатам проведенных торгов между Территориальным управлением и Обществом был заключен договор купли продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:060000:1772 от 09 марта 2017 года № 44.

В единый государственный реестр недвижимости 18 марта 2017 года были внесены сведения об аренде земельного участка в пользу Общества (л.д. 23).

По условиям договора аренды от 30 сентября 2016 года (право которого было выкуплено Обществом) арендатору на срок по 01 сентября 2062 года был предоставлен земельный участок, для ведения рыбного хозяйства. Арендатор в свою очередь обязался использовать его в соответствии целевым назначением и разрешенным использованием (пункты 4.4.2 и 4.4.3 договора).

26 декабря 2018 года Общество передало земельный участок в субаренду индивидуальному предпринимателю ФИО3 сроком на 10 лет, также в целях ведения рыбного хозяйства (л.д. 64-67).

Право субаренды было зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости 16 января 2019 года (л.д. 32).

В ноябре 2022 года Общество обратилось в Территориальное управление с заявление о приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:01:060000:1772.

По результатам рассмотрения данного заявления Территориальное управление приняло решение об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:01:060000:1772, сославшись на то, что отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушениях, а также на то, что когда арендатор заключает договора субаренды, то есть вероятность что, такой субарендатор может быть признан недобросовестным. Решение было оформлено письмом от 27 декабря 2022 года за № 61-ДШ-12/12367.

Указанный отказ обжалуется в рамках настоящего дела.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В силу пункта 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Указанные законоположения предусматривают возможность приобретения без торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу.

Право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору таких земель, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды.

Разрешая вопрос о законности оспариваемых отказов, суд исходит из следующего.

В пункте 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" (далее – Закон о развитии сельского хозяйства) под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

Законом о развитии сельского хозяйства также предусмотрено, что одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства (часть 2 статьи 5).

Согласно статье 3 Закона о развитии сельского хозяйства сельскохозяйственными товаропроизводителями являются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлен перечень исключений из общего правила, когда возможна продажа земельных участков без проведения торгов.

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и пункт 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предоставляют возможность арендатору публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка без торгов.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021 N 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи (новый договор аренды).

Указанная выше правоприменительная позиция сформулирована в Определении Верховного Суда РФ от 28.04.2022 N 301-ЭС21-27876, а также нашла свое подтверждение в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 октября 2022 года по делу № А53-41578/21.

Суд полагает, что преимущественным правом на приобретение земельного участка обладает только субъект, являющийся сельскохозяйственным товаропроизводителем, осуществляющий добросовестное использование земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Заявитель по настоящему делу впринципе не является субъектом сельскохозяйственный правоотношений.

Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" предусматривает ведение единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, в котором содержатся сведения о юридическом лице, включая коды по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (подпункт "п" пункта 1 статьи 5).

В отношении Общества в ЕГРЮЛ (как по состоянию на момент обращения за выкупом земельного участка, так и на момент рассмотрения дела) были внесены следующие сведения о видах экономической деятельности: 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, 41.10 Разработка строительных проектов, 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий, 42.11 Строительство автомобильных дорог и автомагистралей, 42.12 Строительство железных дорог и метро, 42.13 Строительство мостов и тоннелей, 42.21 Строительство инженерных коммуникаций для водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, 42.22 Строительство коммунальных объектов для обеспечения электроэнергией и телекоммуникациями, 42.91 Строительство водных сооружений, 42.99 Строительство прочих инженерных сооружений, не включенных в другие группировки, 43.11 Разборка и снос зданий, 43.12 Подготовка строительной площадки и т.д. (л.д. 96-98)

Ни один из видов деятельности Общества не связан с осуществлением сельского хозяйства.

Таким образом, Общество является профессиональным застройщиком и никогда не осуществляло и не осуществляет сельскохозяйственную деятельность.

В этом контексте суд также полагает отметить тот факт, что спорный земельный участок расположен менее чем в 1 километре о границы населенного пункта, что может указывать на наличие иного интереса в получении земельного участка в собственность.

Возможность выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения лицом, которое не является сельскохозяйственным производителем, приведет к тому, что льготный порядок получения земельного участка в собственность, будет применен не как исключительный и субъектоориентированный, а лишь как способ невилирования конкурентных процедур.

Относительно передачи земельного участка в субаренду и обоснования тем самым добросовестного использования земельного участка, суд отмечает следующее.

В соответствии с положениями статьи 89 Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" Реализация имущества должника осуществляется в рамках торгов, проводимых специализированной организацией.

Право аренды спорного земельного участка было приобретено Обществом в рамках проведенных торгов, то есть, выиграв торги, приобрело права и обязательства арендатора земельного участка.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В правоприменительной практике, с учетом указанной выше нормы, обоснованно выработался подход, согласно которому лицо, получившее земельный участок на торгах, должно лично исполнять обязательства по использованию земельного участка и не имеет права, как на уступку, так и на заключения договора субаренды (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2023 N Ф08-14926/2022 по делу N А32-21134/2022, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.05.2023 N Ф09-1730/23 по делу N А76-8658/2022).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункты 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума N 54, уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 и пункт 1 статьи 388 данного Кодекса)

Учитывая изложенное, суд не может признать надлежащим и допустимым обоснованием пользования земельного субарендные отношения, возникшие на основании договора, который заключен в нарушение установленного законом запрета.

Помимо самого факта порочности субарендных отношений необходимо отметить, что опосредованное использование земельного участкам (посредством субаренды), не может подтверждать добросовестности арендатора. В рамках субарендах отношений именно субарендатор берет на себя обязательства по использованию земельного участка перед арендатором, в то время как льготный порядок получения земельного участка сельскохозяйственного назначения должен подтверждаться добросовестным использованием арендатором земельного участка перед публичным собственником

Субарендные правоотношения не носят безусловного (необратимого) характера, то есть могут быть в любой момент прекращены по взаимному согласию сторон или по инициативе одной из сторон. Данное также указывает, что подтверждение добросовестного использования через субаренду является не допустимым и не отвечающим смыслу персонализированного льготного получения земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Также суд, считает необходимым оценить и само фактическое использование участка субарендатором земельного участка

Положения договора аренды определяют для арендатора условия и порядок пользования переданным в аренду земельным участком (статьи 615 Гражданского кодекса РФ).

Согласно условий, заключённого договора земельный участок передавался в аренду - Для ведения рыбного хозяйства.

Указанное разрешенное использование земельного участка также определено и в сведения ЕГРН.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, земельные участки с видом разрешенного использования "сельскохозяйственное использование" используются для ведения сельского хозяйства; содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (например, растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, животноводство, рыбоводство и др.), в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Под рыбоводством (код 1.13) понимается осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры)

Как следует из пояснений Общества, третьего лица ИП ФИО3 и акта обследования (л.д. 25-30) следует, что земельный участок фактически засеивался фуражной пшеницей и иными сельскохозяйственными культурами.

Общество при осмотре и в суде утверждало, что посев культура обусловлен проведением восстановления рыбоводного участка. Указанный процесс обозначен заявителем как летование.

В приказе Минсельхоза России от 15.06.2015 N 247 "Об утверждении справочника в области аквакультуры (рыбоводства)" указано, что летование прудов - комплекс рыбоводно-мелиоративных и ветеринарно-санитарных, агротехнических мероприятий, периодически проводимых для улучшения плодородия почвы прудов и повышения их рыбопродуктивности, а также для уничтожения возбудителей инвазионных и инфекционных болезней рыб.

В соответствии приказом Минсельхоза России от 31.03.2011 N 86 "Об утверждении отраслевой программы "Разведение одомашненных видов и пород рыб (развитие сельскохозяйственного рыбоводства) в Российской Федерации на 2011-2013 годы", по технологии пруд после 3-х лет выращивания рыбы обязательно должен выводиться на летование - вода спускается, и ложе засеивается сельхозкультурами.

Из представленного Обществом заключения следует, что в границах участка с кадастровым номером 61:01:060000:1772 не расположены пруды, пруды расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 61:01:060000:1766 (также находящегося в аренде у Общества) (л.д. 88-93).

Таким образом, в случае отсутствия на земельном участке с кадастровым номером 61:01:060000:1772 водных объектом, процесс летования не может быть применен в силу отсутствия объекта применения.

Если посеянная фуражная пшеница направлена на осуществлении прикорма рыбы, то суд отмечает, что данный факт Обществом не доказана, ни по обстоятельству того, в отношении каких именно прудов находящихся в пользовании и освоении Общества осуществляется производства корма, ни по обстоятельству реальности расходования прикорма.

Из обозначенного выше заключения, представленного Обществом, следует, что территория земельного участка с кадастровым номером 61:01:060000:1766 покрыта густой травянистой и древесно-кустарниковой растительностью, препятствующей проходу и проезду на территории земельного участка, что явно указывает на то, что рыбоводное хозяйство на прудах не ведется (л.д. 90).

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд полагает, что Обществом не доказан факт добросовестного использования спорного земельного участка, что исключает его приобретение в собственность.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Волуйских И. И.