Решение от 24 октября 2019 г. по делу № А56-58207/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-58207/2019
24 октября 2019 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2019 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «УК «ЖК Маршал» (адрес: Россия 197110, Санкт-Петербург, улица Глухая Зеленина дом 2 литер а, помещение 19н);

ответчик: Администрация Калининского района Санкт-Петербурга (адрес: Россия 195009, г Санкт-Петербург, <...>, ОГРН: <***>);

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КВС-Комфорт»; 2) ООО "Верона Менеджмент"; 3) СПБ ГКУ «Жилищное агентство калининского района СПБ»;

о признании торгов недействительными,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 15.04.2019), ФИО3 (доверенность о 03.06.2019),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 15.01.2019),

- от третьих лиц: 1) ФИО5 (доверенность от 01.10.2019), 2) ФИО6 (доверенность от 05.09.2019), 3) не явился, извещен;



установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "ЖК Маршал" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга (далее - ответчик) об обязании ответчика привести в первоначальное проектное состояние фасад дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д.52 (произвести демонтаж рекламной вывески здания).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Управляющая компания «КВС-Комфорт», Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Калининского района Санкт-Петербурга», ООО «Верона Менеджмент».

Жилищное агентство, извещенное о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание не явилось, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что на момент объявления Администрацией конкурса по выбору управляющей компании собственниками помещений в многоквартирном доме уже была выбрана управляющая компания.

ООО «Верона Менеджмент» поддержало заявленные требования.

Администрация, возражая на иск, ссылается на то, что на момент проведения конкурса у нее отсутствовали надлежащие доказательства выбора собственниками МКД управляющей компании, в связи с чем в силу закона Администрация обязана была провести конкурс. Также Администрация указала на то, что при проведении конкурса процедура нарушена не была.

ООО «КВС-Комфорт» подержало доводы Администрации.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

ООО «Верона Менеджмент» является застройщиком жилого дома по адресу: <...>. Жилой дом по указанному адресу был введен в эксплуатацию 27.12.2018, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2018 №78-04-35-2018.

28.12.2018 в соответствии с пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) между застройщиком и истцом был заключен договор №М117-У управления многоквартирным домом. В этот же день здание было передано управляющей компании для осуществления своих функций.

В последующем решением от 19.02.2019 №1/1 ООО «Верна-Менеджмент», как единоличного собственника помещений многоквартирного дома, был выбран способ управления многоквартирным домам – управление управляющей компанией ООО «УК «ЖК Маршал», после чего заключен договор управления многоквартирным домом. На основании указанного договора истец приступил к управлению домом.

Однако,

25.03.2019 Администрацией был проведен конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, пр. Металлистов, д.11, строение 4, по результатам которого выбрана управляющая компания ООО «КВС-Комфорт», с которой заключен договор на управление домом.

Считая проведение торгов незаконным, нарушающим действующее законодательство, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

На основании частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу пункта 39 Правил №75 в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями Закона о регистрации государственная регистрация права носит заявительный характер, следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Следует отметить, что, несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещений является застройщик.

Судом установлено, что 10.02.2019 ООО «Верна Менеджмент» как единоличным собственником помещений в МКД было принято решение по вопросу выбора способа управления МКД и выбору управляющей компании. По результатам этого решения в качестве управляющей компании выбрано ООО «УК «ЖК Маршал», с которой заключен соответствующий договор. Решение о выборе управляющей компании представлено в материалы дела.

Представленные доказательства подтверждают факт самостоятельного выбора правообладателем помещений МКД способа управления МКД и управляющей компании, которой является истец.

В этих условиях проведение Администрацией конкурса и выбор по результатам конкурса управляющей компании противоречит как положениям действующего законодательства, так и волеизъявлению правообладателей помещений МКД.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В статье 449 ГК РФ указано, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Кодекса.

Проведение торгов по выбору управляющей компании в отношении МКД, правообладатели помещений в котором уже выразили свою волю и избрали управляющую компанию, является нарушением положений Жилищного кодекса и существенным нарушением прав и законных интересов правообладателей помещений МКД, в связи с чем такие торги подлежат признанию недействительными.

В этих условиях отсутствие у Администрации надлежащих доказательств выбора управляющей компании собственниками жилых помещений МКД не может быть достаточным основанием для признания проведенных торгов законными.

С учетом изложенного иные доводы, связанные с процедурой проведения торгов, существенного значения для рассмотрения дела не имеют.

В то же время, ввиду того, что проведение торгов было обусловлено ненадлежащим исполнением застройщиком и управляющей компанией обязанности по информированию Администрации о выборе управляющей компании, судебные расходы по уплате государственной пошлины не распределяются между ответчиками, а подлежат оставлению на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области




решил:

Признать открытый конкурс от 25.03.2019 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <...> недействительным.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Вареникова А.О.