Решение от 23 мая 2024 г. по делу № А41-64112/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-64112/23
24 мая 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 11.01.2016, юридический адрес: 143912, <...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Тайфи» (103062, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН:<***>),

третьи лица: Министерство жилищной политики Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, строителей бульвар, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2018, ИНН: <***>), Министерство имущественных отношений Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН:<***>), ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» (140016, Россия, Московская обл., Люберцы г.о., Люберцы г., Люберцы г., мкр. ФИО1 Самолёт, ФИО2 ул., д. 12, помещ. 6, ком. 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН:27.10.2021, ИНН: <***>), Управление Росреестра Московской области (143403, Московская область, Красногорск город, Речная улица, 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>),

об установлении стоимости возмещения (доплаты) за изымаемое для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании представителей сторон - согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Тайфи» с требованиями, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ:

- Изъять для муниципальных нужд объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, площадью застройки 2448 кв.м., степень готовности 6%, по адресу: <...>, принадлежащий на праве собственности ООО «Фирма ТАЙФИ».



- Установить сумму возмещения за изымаемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, площадь застройки 2448 кв. м., степень готовности 6%, расположенный по адресу: <...> в соответствии с отчетом об оценке от 20.03.2023 № 16115/23, выполненного независимой оценочной организацией ООО «Светлоярский» в размере 6 050 000 рублей.

-  Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «Фирма ТАЙФИ» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенный по адресу: по адресу: <...>.

- Установить следующие условия возмещения:

-возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» в течение семи дней со дня вынесения решения суда путем перечисления денежных средств на счет правообладателя.

- правообладатель обязан в течение 3 (трех) рабочих дней с даты вынесения решение суда предоставить реквизиты расчётного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества, в случае отсутствия информации о таком банковском счете оплата производится на депозит нотариуса.

-  обязательства Администрации г.о. Балашиха и ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха», Управление Росреестра Московской области.

Определением от 28.06.2023 иск принят к производству суда, делу присвоен номер А41-43630/2023.

Определением от 27.07.2023 суд выделил из дела №А41-43630/2023 в отдельное производство требование Администрации городского округа Балашиха к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Тайфи» об установлении стоимости возмещения за изымаемое для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства с присвоением номера А41-64112/23.

В судебном заседании представители сторон изложили позицию по делу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 октября 2021 года Администрацией городского округа Балашиха принято Постановление № 976-ПА «О проекте решения о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 Га, расположенной по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, <...> вл.4; мкрн. 15Б, ул. Зеленая; мкрн. Кучино ул. Почтовая».

06 декабря 2021 года Администрацией городского округа Балашиха принято Постановление №1102-ПА от «О комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 Га, расположенной по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, <...> вл.4; мкрн. 15Б, ул. Зеленая; мкрн. Кучино ул. Почтовая».

31 января 2022 Администрацией городского округа Балашиха принято Постановление №61-ПА «О проведении аукциона на право заключения Договора о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 Га, расположенной по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, <...> вл.4; мкрн. 15Б, ул. Зеленая; мкрн. Кучино ул. Почтовая».

17 марта 2022 между Министерством жилищной политики Московской области (министерство), Администрацией городского округа Балашиха и ООО «СЗ «Реновация-Балашиха» заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 Га, расположенной по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, <...> вл.4; мкрн. 15Б, ул. Зеленая; мкрн. Кучино ул. Почтовая».

В рамках реализации вышеуказанного договора, инвестор обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим Договором обязательства по комплексному развитию территории, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, а Министерство и Администрация обязуются создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

В границах территории жилой застройки, в отношении которой организован и проведен аукцион, находятся земельные участки с кадастровыми номерами 50:15:0011005:7098, 50:15:0011005:7099, 50:15:0011005:7102 и 50:15:0011005:7100, на которых расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, общей площадь застройки 2448 кв.м, со степенью готовности 6%, расположенный по адресу Московская обл., г. Балашиха, ш. Балашихинское, вл. 4, находящийся в собственности ООО «Фирма ТАЙФИ».

Статьей 239.2 ГК РФ установлено, что отчуждение зданий, сооружений, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения. В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии со статьей 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Согласно пункту 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ к вопросам местного значения городского округа относятся в том числе создание условий для массового отдыха жителей городского округа и организация обустройства мест массового отдыха населения.

В силу части 3 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ полномочия органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения осуществляются органами местного самоуправления муниципальных образований самостоятельно.

При реализации своих полномочий по решению вопросов местного значения органы местного самоуправления в силу статьи 1 указанного Закона должны действовать, исходя из интересов населения с учетом сложившихся исторических и местных традиций.

В соответствии с приведенными нормами права органы местного самоуправления городского округа имеют право осуществлять в рамках предоставленных полномочий деятельность по организации обустройства городских парков, в результате чего, обеспечивается возможность самостоятельно принимать решения по вопросам местного значения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

К полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 4 части 1 статьи 8 ГрК РФ).

Согласно частям 1, 4 статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Видами документации по планировке территории являются: 1) проект планировки территории; 2) проект межевания территории.

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории (часть 1 статьи 42 ГрК РФ).

В настоящем случае, постановлением Администрации г.о. Балашиха утвержден Проект планировки территории и Проекта межевания территории по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское шоссе, вл. 4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая.

Согласно указанного Проекта, подготовленной в ходе рассмотрения настоящего дела Схемы посадки объекта незавершенного строительства, Схемы архитектурно-планировочной организации территории и Схемы расположения элементов планировочной структуры на территории Московской области по месту нахождения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0011005:6072, предполагается размещение детского образовательного учреждения на 255 мест.

Организация предоставления общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования по основным общеобразовательным программам в муниципальных образовательных организациях (за исключением полномочий по финансовому обеспечению реализации основных общеобразовательных программ в соответствии с федеральными государственными образовательными стандартами), организация предоставления дополнительного образования детей в муниципальных образовательных организациях (за исключением дополнительного образования детей, финансовое обеспечение которого осуществляется органами государственной власти субъекта Российской Федерации), создание условий для осуществления присмотра и ухода за детьми, содержания детей в муниципальных образовательных организациях, а также осуществление в пределах своих полномочий мероприятий по обеспечению организации отдыха детей в каникулярное время, включая мероприятия по обеспечению безопасности их жизни и здоровья в соответствии с пунктом 13 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ является вопросом местного значения и является потребностью муниципального образования "городской округ Балашиха".

Администрацией г.о. Балашиха издано постановление от 02.03.2023 №241-ПА «Об изъятии для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенного по адресу: <...>», в соответствии с которым подлежит изъятию для муниципальных нужд объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, площадь застройки 2448 кв.м, степень готовности 6%, расположенный по адресу: <...> и принадлежащий на праве собственности ООО «Фирма ТАИФИ» для целей реализации распоряжения Министерства Жилищной политики Московской области от 14.09.2022 № П1/0050-22 «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории по адресу: Московская область, городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая».

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2023 по делу № А41-28790/23, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 № 10АП-16928/2023 требования ООО «Фирма ТАЙФИ» о признании незаконным постановления от 02.03.2023 N 241-ПА "Об изъятии для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенного по адресу: <...>" оставлены без удовлетворения.

В соответствии с отчетом об оценке от 20.03.2023 №16115/23, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Светлоярский», определена величина рыночной стоимости Объекта.

Сумма денежной компенсации за изымаемый объект незавершенного строительства составляет 6 050 000 рублей, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости.

Также отчетом об оценке установлено, что убытки, подлежащие возмещению в связи с изъятием объекта, у собственника отсутствуют.

Невозможность разрешения спора во внесудебном порядке послужила основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Как было указано ранее, определением от 28.06.2023 иск был принят к производству суда, делу присвоен номер А41-43630/2023.

Определением от 27.07.2023 суд выделил из дела №А41-43630/2023 в отдельное производство требование Администрации городского округа Балашиха к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Тайфи» об установлении стоимости возмещения за изымаемое для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства с присвоением номера А41-64112/23.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2023 года по делу № А41-43630/23 исковые требования были удовлетворены.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор по определению выкупной цены в отношении изымаемого земельного участка и объекта недвижимости расположенного на нем.

Согласно пункту 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015), при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Для установления выкупной цены, исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора, определением от 14.11.2023 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которого было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Московский центр оценки и экспертиз» ФИО3.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

- Установить по состоянию на дату проведения оценки размер возмещения за изъятие объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:15302, расположенного по адресу: <...>, включающий в себя рыночную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:15302, а также убытки, причиненные ответчику в результате его изъятия.

17.01.2024 экспертное заключение поступило в материалы дела.

В соответствии с представленным заключением, эксперт пришел к выводу, что итоговая стоимость исследуемого объекта недвижимости составляет 3 692 177 руб.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

-  содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона №73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона №73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

-  содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

По ходатайству сторон судом в судебное заседание был вызван эксперт для дачи пояснений по представленному заключению.

Заслушав в судебном заседании эксперта, исследовав письменные пояснения эксперта, суд находит выводы судебной экспертизы полностью подтвержденными.

Суд находит, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Суд отмечает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертом были даны на все вопросы сторон, заданные в судебном заседании.

Таким образом, заключение, проведенной в рамках судебной экспертизы, в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признано судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Оснований для назначения по делу повторной экспертизы суд не усматривает, отмечает, что доказательств наличия условий, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ для назначения повторной экспертизы не представлено, а рецензия специалиста на заключение экспертов фактически является субъективным мнением частных лиц, вследствие чего не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках судебного дела экспертизы. Заключения, составленные по инициативе и за счет стороны вне рамок арбитражного процесса, по существу являются фактически возражениями такой стороны на заключение судебной экспертизы, лицо, давшее рецензию, не предупреждено об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений.

Таким образом, с учетом результатов экспертизы, суд приходит к выводу, что исковые требования в части изъятия для государственных нужд объектов недвижимости подлежат удовлетворению с установлением размера возмещения в сумме 3 692 177 рублей.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Установить сумму возмещения за изымаемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, площадь застройки 2448 кв.м., степень готовности 6%, расположенный по адресу: <...> в соответствии заключением эксперта ООО «Московский центр оценки и экспертиз» в размере 3 692 177 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья                                                                                                          В.С. Желонкин