Решение от 12 декабря 2018 г. по делу № А11-10682/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-10682/2018
г. Владимир
12 декабря 2018 года
Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи З.В. Поповой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело в открытом судебном заседании по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Билонг», 601900, Владимирская обл., Ковровский р-н, д. Гороженово, мкр. Доброград, д. 1, пом. 20, ИНН <***>, ОГРН <***>, к администрации Ковровского района Владимирской области, 601900, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, о признании сделки недействительной, при участии в судебном заседании представителей: от истца – представитель не явился, извещен; от ответчика – ФИО2, по доверенности от 09.01.2018 № 3, в заседании суда 12.12.2018 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17 час. 00 мин., установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Билонг» (далее по тексту - ООО «Билонг», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к администрации Ковровского района Владимирской области (далее по тексту - Администрация, ответчик) о признании недействительным дополнительного соглашения от 05.06.2017 о расторжении договора аренды от 01.08.2013 № 87 земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства и о применении последствий недействительности - обязании возвратить земельный участок.

В обоснование иска истец указал, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 01.08.2013 заключен договор аренды № 87 земельного участка с кадастровым номером 33:07:000324:59 для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства сроком на 10 лет. ООО «Билонг» исполняло обязательства по договору: подготовило и обеспечило утверждение документации по планировке территории, выполнило работы по обустройству территории, осуществляло жилищное и иное строительство.

Истец указал, что в соответствии с проектом № 12/16-1-ПМТ межевания земельного участка с кадастровым номером 33:07:000324:59, утвержденным Администрацией, предполагалось образование 51 земельного участка. При этом один из них представлял остаток участка 33:07:000324:59 после выделения из него 50 новых участков.

ООО «Билонг» указало, что в июне 2017 года приняло решение о выкупе 50 образованных земельных участков, заключен договор купли-продажи. При заключении договора стороны исходили из того, что все земельные участки выкуплены, допустив заблуждение в отношении пятьдесят первого (оставшегося после раздела) земельного участка. Поскольку стороны исходили из того, что цель договора комплексного освоения территории полностью достигнута, они заключили соглашение от 05.06.2017 о его расторжении.

03.07.2017 истец обратился с заявлением о выкупе 51 земельного участка, однако, письмом от 09.02.2018 ответчик отказал в выкупе, указав, что договор аренды расторгнут, следовательно, оснований для продажи нет.

По мнению истца, соглашение о расторжении договора аренды заключено под влиянием существенного заблуждения, а поэтому является недействительным согласно статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оно заключено под влиянием ошибки, так как стороны исходили из того, что все земельные участки, образованные из участка, предоставленного под комплексное освоение территории, выкуплены, а права арендатора на выкуп реализованы в полном объеме.

Ответчик не возразил против удовлетворения иска (отзыв от 08.11.2018 № 01-45/929).

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 16.07.2013 по продаже права заключения договора аренды незастроенного земельного участка с кадастровым номером 33:07:000324:59 для комплексного освоения в целях жилищного строительства 01.08.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Билонг» (арендатор) заключен договор аренды № 87 земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с пунктом 1.1 которого передается земельный участок с кадастровым номером 33:07:000324:59 площадью 98930, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское (сельское поселение), примерно в 145 метрах на юг от дома 25 в д. Гороженово.

В пункте 2.1 договора аренды установлен его срок - 10 лет.

В соответствии пунктом 1.2 договора участок предоставляется для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства: подготовка документации по планировке территории состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и ее утверждения в установленном порядке уполномоченным органом; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участка малоэтажного жилищного строительства, объектов электро-, тепло, газо, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод и иной коммунальной инфраструктуры, объектов социального назначения, детских спортивных площадок, парковок, хозяйственных построек, комплексное обустройство, организация движения пешеходов, и т.д., оформление их в собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Согласно пункту 3.1 договора разработка и обеспечение утверждения документации по планировке территории в границах участка – 2 года со дня заключения договора аренды, проекты подлежат представлению в администрацию Ковровского района.

Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории, включая строительство объектов инженерной инфраструктуры, - 5 лет со дня заключения договора (пункт 3.2 договора). Пунктом 3.3 договора установлено, что максимальный срок осуществления жилищного строительства и иногостроительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 10 лет со дня заключения договора.

После осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образом проекта территории в границах участка и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор принимает решение о выкупе образованных участков или заключении договоров аренды образованных участков (пункт 5.1 договора). О принятом решении арендатор сообщает арендодателю в форме письменного обращения о заключении договоров купли-продажи или аренды образованных участков, которое должно быть направлено в адрес арендодателя в 10-дневный срок со дня получения арендатором кадастровых паспортов образованных участков (пункт 5.2 договора).

Договор аренды образованного участка подлежит заключению в пределах срока, предусмотренного пунктом 2.1 договора. В случае, если разработанной впоследствии проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, будет предусмотрен срок строительства иной, нежели установлен пунктом 2.1 договора, срок договора аренды образованного участка подлежит изменению путем заключения дополнительного соглашения (пункт 5.5 договора).

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендодатель обязуется после утверждения документации по планировки территории в границах участка и осуществления государственного кадастрового учета образуемых участков по письменному обращению арендатора, направленному в соответствии с пунктом 5.2 договора, заключить договор купли-продажи или договор аренды каждого образованного участка на условиях, указанных в настоящем договоре.

Договор аренды 01.08.2013 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 13.08.2013.

Постановлением администрации Новосельского сельского поселения Ковровского района Владимирской области от 30.09.2014 № 91 утвержден проект планировки территории в д. Гороженово Ковровского района, на основании представленной ООО «Билонг» документации.

Из представленного в аренду истцу по договору от 01.08.2013 земельного участка с кадастровым номером 33:07:000324:59 впоследствии выделено 50 участков, таким образом, образован 51 участок.

ООО «Билонг» направило в Администрацию заявление от 02.06.2017 № 09.01.09/6094 о выкупе вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 33:07:000324:473, 33:07:000324:474, 33:07:000324:475, 33:07:000324:476, 33:07:000324:477, 33:07:000324:478, 33:07:000324:479, 33:07:000324:480, 33:07:000324:481, 33:07:000324:482, 33:07:000324:483, 33:07:000324:484, 33:07:000324:485, 33:07:000324:486, 33:07:000324:487, 33:07:000324:488, 33:07:000324:489, 33:07:000324:490, 33:07:000324:491, 33:07:000324:492, 33:07:000324:493, 33:07:000324:494, 33:07:000324:495, 33:07:000324:496, 33:07:000324:497, 33:07:000324:498, 33:07:000324:499, 33:07:000324:500, 33:07:000324:501, 33:07:000324:502, 33:07:000324:503, 33:07:000324:504, 33:07:000324:505, 33:07:000324:506, 33:07:000324:507, 33:07:000324:508, 33:07:000324:509, 33:07:000324:510, 33:07:000324:511, 33:07:000324:512, 33:07:000324:513, 33:07:000324:514, 33:07:000324:515, 33:07:000324:516, 33:07:000324:517, 33:07:000324:518, 33:07:000324:519, 33:07:000324:520, 33:07:000324:521, 33:07:000324:522, в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 33:07:000324:59 в соответствии с пунктами 5.1-5.2 договора аренды от 01.08.2013.

ООО «Билонг» направило в Администрацию письмо от 02.06.2017, в котором указало, что в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 33:07:000324:59 принимает решение о выкупе его оставшейся части земельного участка, просило изменить вид разрешенного использования с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «дороги, проезды и иные пешеходно-транспортные коммуникации, инженерные сооружения и коммуникации связи, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения необходимые для обеспечения».

Дополнительным соглашением, подписанным между сторонами, от 05.06.2017 договор аренды от 01.08.2013 № 87 земельного участка с кадастровым номером 33:07:000324:59 расторгнут.

В письме от 09.08.2017 Администрация ответила Обществу, что отсутствуют основания для продажи земельного участка в связи с тем, что договор аренды расторгнут.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применении последствий недействительности сделки.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 2 данной статьи оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что это сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дела.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) Сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) Сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) Сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) Сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) Сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В части 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее в обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, соответствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Закон придает значение заблуждению относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вместе с тем, под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, под заблуждением поднимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки.

В соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей в момент заключения договора аренды, предусмотрены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Так, пунктами 1 и 2 названной статьи установлено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по благоустройству территории посредством строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе, проводимо по правилам статьи 38.2 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, установленный пунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 того же Кодекса, в том числе требования аукционной документации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировки территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственности или в аренду.

Как следует из аукционной документации и договора аренды от 01.08.2013 для комплексного освоения территории у ООО «Билонг» есть право на выкуп или аренду всех образуемых земельных участков (пункты 5.1, 5.4, 6.1) после утверждения документации по планировке территории в границах участка и осуществления государственного кадастрового учета образуемых участков по письменному обращению Общества.

После утверждения документации по планировке территории в результате раздела земельного участка образован всего 51 земельный участок, истец реализовал право на выкуп 50 (договор купли-продажи от 06.06.2017 № 20).

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 33:07:000324:59 по состоянию на 24.07.2018 он имеет площадь 44 775 кв.м, расположен по адресу: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское (сельское поселение), примерно в 145 метрах по направлению на юг от дома 25 в д. Гороженово, вид разрешенного использование: коммунальное обслуживание, связь.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований, и с учетом позиции Администрации, не возражающей против удовлетворения заявленного требования и того, что арендатор действовал под влиянием заблуждения расторгая договор аренды, суд пришел к выводу, что в данном случае ООО «Билонг», расторгая договор аренды от 01.08.2013 № 87, было введено в заблуждение относительного того, что не все земельные участки, образованные из участка с кадастровым номером 33:07:000324:59, могут быть выкуплены в порядке, предусмотренном пунктами 5.1, 5.4, 6.1 договора аренды.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемое соглашение от 05.06.2017 о расторжении договора аренды от 01.08.2013 № 87 является недействительным на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

ООО «Билонг» после подписания оспариваемого соглашения о расторжении договора аренды передало Администрации земельный участок с кадастровым номером 33:07:000324:59, следовательно, он подлежит возврату истцу.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины в размере 6000 руб. относятся на Администрацию и подлежат взысканию в пользу ООО «Билонг».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 150, 156, 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недействительным дополнительное соглашение от 05.06.2017, заключенное между администрацией Ковровского района Владимирской области и обществом с ограниченной ответственностью «Билонг», о расторжении договора аренды земельного участка от 01.08.2013 № 87.

Применить последствия недействительности сделки:

- обязать администрацию Ковровского района Владимирской области возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Билонг» земельный участок с кадастровым номером 33:07:000324:59 площадью 44 775 кв.м, расположенный по адресу: Владимирская область, Ковровский район, МО Новосельское (сельское поселение), примерно в 145 метрах по направлению на юг от дома 25 в д. Гороженово.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

2. Взыскать с администрации Ковровского района Владимирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Билонг» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.В. Попова