Решение от 5 июня 2020 г. по делу № А41-95655/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95655/19
05 июня 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 03 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю. С. Петропавловской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Богородского городского округа Московской области (142400, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Рускомплекс" (142412, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.10.2012, ИНН: <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 55-2015 от 24.11.2015г., взыскании задолженности за 1,2,3 кварталы 2019г. в размере 3 951 864,81 руб., пеней за период с 16.03.2019 по 25.03.2019, с 16.06.2019 по 03.07.2019, с 16.09.2019 по 21.10.2019 в размере 126 696,65 руб.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Богородского городского округа Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рускомплекс" о расторжении договора аренды земельного участка № 55-2015 от 24.11.2015г., взыскании задолженности за 1,2,3 кварталы 2019г. в размере 3 951 864,81 руб., пеней за период с 16.03.2019 по 25.03.2019, с 16.06.2019 по 03.07.2019, с 16.09.2019 по 21.10.2019 в размере 126 696,65 руб. и об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:57396.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений МО.

В судебном заседании истец требования поддержал, пояснил, что задолженность по пеням и долгу погашена, однако ненадлежащее использование участка является основанием для расторжения договора аренды.

В судебное заседание ответчик и третье лицо не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства по делу.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном АПК РФ.

Вступившим в законную силу решением от 18.04.2014 по делу Арбитражного суда Московской области № А41-4434/14 суд обязал администрацию Ногинского муниципального района Московской области заключить с ООО «РусКомплекс» договор аренды земельного участка с КН 50:16:0000000:57396 площадью 498441 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Мамонтовское, рядом с озером «Луковое», категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: размещение объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

При этом суд указал, что ООО «РУСКОМПЛЕКС» на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, приобретенные им на основании сделки по приватизации муниципального имущества, что отражено в Свидетельствах о государственной регистрации права от 04.03.2013.

24.11.2015 между администрацией Ногинского муниципального района Московской области и ООО «РусКомплекс» заключен договор аренды № 55-2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - договор).

Согласно п. 1.1. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:57396, площадью 498 441 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Мамонтовское, рядом с озером «Луковое», категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - размещение объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Согласно п. 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 24.11.2015 г. по 23.11.2064 год (49 лет.)

Согласно п. 4.4 заключенного между сторонами договора, арендатор обязан, в том числе, использовать участок в соответствии с целевым назначением (п. 4.4.2).

17.05.2019 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:16:0000000:57396, площадью 498 441 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Мамонтовское, рядом с озером «Луковое», категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - размещение объектов оздоровительного и рекреационного назначения, в результате которого на земельном участке обнаружено функционирующее здание (заброшенное).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами.

Размер годовой арендной платы составляет 15 950 112,00 руб.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды арендная плата начисляется с даты, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора.

Пунктом 4.4.4 договора аренды также предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю документ, подтверждающий оплату.

Истец указывает, что в нарушение данных обязательств ООО «РусКомплексс» не вносило арендную плату за предоставленный ему земельный участок, в результате чего образовалась задолженность по договору аренды № 55-2015 в размере 4 078 561,46 рублей (за период - 1,2,3 квартал 2019).

С учетом условий договора истцом начислены пени по договору №55-2015 в размере 126696 руб. 65 коп. за период с 11.01.2019 по 09.09.2019.

Согласно пункта 4.1.1 Договора аренды Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы более чем за 2 раза подряд (более чем за 6 месяцев).

В соответствии с пунктом 5.1 Договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с настоящим Договором, законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами Московской области.

Также истец указывает, что спорный участок используется не в соответствии с видом разрешенного использования более чем три года, что является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий заключенного договора, истом в адрес ООО «РусКомплекс» было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка №154-01 исх-7792 от 01.08.2019.

При таких обстоятельствах истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании истец пояснил, что арендная плата и пени за взыскиваемый период оплачены, задолженность у ответчика отсутствует.

При таких обстоятельствах требование о взыскании задолженности и пеням не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу положений п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Во исполнение указанных норм истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец предлагал ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка. Факт направления претензии, как указывалось ранее, подтверждается материалами дела.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

В данном случае факт неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, подтверждается материалами дела, в том числе актом осмотра участка. Наличие неиспользуемого здания на спорном участке не подтверждает факт надлежащего использования участка, ответчик в материалы дела доказательств освоения участка в целях размещения объектов оздоровительного и рекреационного назначения не представил, доказательств того, что деятельность оздоровительного и рекреационного назначения с использованием расположенного на спорном участке здания, находящегося на праве собственности у ответчика, также не представлено. Доказательств эксплуатации спорного здания не представлено.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, заявлений, ходатайств, в том числе о представлении дополнительных документов ответчиком не заявлено.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Вместе с тем, с учетом расположения на спорном участке здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, требование истца о возврате земельного участка не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению в части расторжения договора аренды № 55-2015 от 24.11.2015.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 55-2015 от 24.11.2015, заключенный между Администрацией Богородского городского округа Московской области и ООО «РУСКОМПЛЕКС» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0000000:57396.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «РУСКОМПЛЕКС» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская