Постановление от 10 сентября 2024 г. по делу № А12-30572/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-6936/2024

Дело № А12-30572/2023
г. Казань
10 сентября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2024 года. Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Вильданова Р.А., Галиуллина Э.Р., при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Нибиру Траст» – ФИО1 (доверенность от 01.09.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.03.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2024

по делу № А12-30572/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нибиру Траст» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным постановления администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 28.11.2023 № 6898 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов, об обязании предоставить в аренду земельный участок, заинтересованное лицо: Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Нибиру Траст» (далее – ООО «Нибиру Траст», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным постановления администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – Администрация) от 28.11.2023 № 6898 об отказе ООО «Нибиру Траст» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:35:030219:504, расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов, об обязании Администрации заключить с ООО «Нибиру Траст» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030219:504 для завершения строительства без проведения торгов сроком на 3 года.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.03.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2024, требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы указывается, что суды не учли отсутствие у ООО «Нибиру Траст» права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Кроме того, заявитель жалобы утверждает, что ООО «Нибиру Траст» фактически согласилось с возобновлением договора на неопределенный срок, в связи с чем является неверным вывод о прекращении договора аренды 12.01.2020.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ООО «Нибиру Траст», Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, что на основании протокола от 09.07.2018 № 8 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 13.07.2018 между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и ООО «Нибиру Траст» (арендатор) заключен договор аренды № 13683аз, по условиям которого арендодатель предоставляет земельный участок площадью 2034 кв. м с кадастровым номером 34:35:030219:504, расположенный по адресу: <...>, ООО «Нибиру Траст» для строительства склада на срок с 13.07.2018 по 12.01.2020.

Земельный участок передан на основании акта приема-передачи от 13.07.2018. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области 27.07.2018, в связи с чем договору присвоен регистрационный номер 34:35:030219:504-34/003/2018-2.

Арендодателем было направлено арендатору письмо от 10.03.2020 № 14/4568 с указанием на то, что данный договор был возобновлен на неопределенный срок.

22 марта 2023 года Администрацией в адрес ООО «Нибиру Траст» направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 13.07.2018 № 13683аз.

ООО «Нибиру Траст» 14.06.2019 было получено разрешение на строительство № 34-RU34302000-2665-2019 со сроком действия до 15.12.2019. Указанное разрешение продлевалось на основании постановлений Администрации от 10.12.2019 № 8256, 10.06.2021 № 3096, 09.12.2021 № 6656, 18.05.2023 № 2636, которыми срок действия разрешения продлевался до 03.07.2023.

На указанном земельном участке возведено капитальное строение, степень готовности которого по состоянию на 01.06.2023 составляло 50%, что подтверждается выпиской из ЕГРП на объект незавершенного строительства (нежилое здание) от 01.06.2023.

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО «Нибиру Траст» 01.06.2023, что следует из выписки из ЕГРП. По состоянию на 08.11.2023 степень готовности составляет 75%, что подтверждается справкой кадастрового инженера.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «Нибиру Траст» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства объекта незавершённого строительства без проведения торгов, по результатам рассмотрения которого со ссылкой на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации Администрацией принято постановление от 28.11.2023 № 6898 об отказе в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с заявленными требованиями.

ООО «Нибиру Траст» указывало, что из акта осмотра территории от 23.11.2023, составленного на основании определения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-22191/2023 специалистом Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский, следует, что на момент осмотра что на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030219:504 по адресу: <...>, ведётся строительство двухэтажного дома, выполнены работы по устройству фундамента, первый этаж здания возведён полностью и перекрыт, возведены стены второго этажа. Кровля отсутствует. ООО «Нибиру Траст» выполнены подготовительные работы к монтажу кровли, в строящееся здание заведено электричество, приложены документы по изготовлению закладных изделий и монтажу кровли.

Таким образом, в настоящее время строительство объекта еще не завершено, поэтому арендатор продолжает осуществлять строительство, пользоваться арендованным земельным участком, оплачивать арендные платежи.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 911 настоящего Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного

участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов урегулированы пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения приведенного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды

земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона № 171-ФЗ) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Закона (часть 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ), то есть до 01.03.2015.

Пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Право собственника здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользоваться земельным участком, предоставленным таким лицом под эту недвижимость, закреплено в пункте 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021, приведенные положения законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными

законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, в отсутствие судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности органа о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что представленные доказательства подтверждают отсутствие возражений со стороны органов местного самоуправления относительно сохранения построенного обществом объекта недвижимости.

При этом Администрация ссылалась на подачу искового заявления в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030219:504, расположенном по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов (дело № A12-22191/2023).

Вместе с тем с вышеуказанным иском Администрация обратилась в суд только 05.09.2023, то есть через три года после истечения срока действия договора аренды; определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.07.2024 исковое заявление по делу № A12-

22191/2023 оставлено без рассмотрения в связи с необеспечением Администрацией явки своего представителя в судебное заседание повторно.

В 2023 году спорный объект был поставлен на кадастровый учет, как объект незавершенного строительства со степенью готовности 75%.

Суды установили, что общество в течение действия договоров аренды спорного земельного участка возвело здание склада, для строительства которого данный земельный участок был предоставлен. Наличие разрешительных документов, подготовка которых предшествует получению разрешения на строительство, а также акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию свидетельствуют о правомерности возведения объекта на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030219:504.

В рассматриваемом случае земельный участок был предоставлен обществу без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оно имело право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обращение за заключением договора после прекращения действия договора аренды не может служить безусловным основанием для отказа в предоставлении обществу земельного участка для завершения строительства, так как на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который общество правомерно возвело в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

Тот факт, что строительство здания склада фактически не завершено, также не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка, так как формально здание поставлено на учет как объект незавершенного строительства.

В целях возведения капитального строения обществом были выполнены изготовление проектной документации, изготовлен и согласован рабочий проект сети электроснабжения, получено разрешение на отвод ливневых стоков, согласован проект организации примыкания по объекту «Склад с административным блоком», согласован «ЛЭС» проезд к объекту в границах участка, получено разрешение на размещение подъездной дороги, получена справка по проекту здания, заключены договора на электроснабжение от 04.08.2021. В 2020 году строительство вынужденно приостановлено по объективным причинам в связи с введением ограничительных мер ввиду коронавирусной инфекции.

Арендная плата за указанный участок вносится в полном объеме. Долг по состоянию на 04.03.2024 отсутствует, что не отрицается сторонами.

Срок действия договора аренды от 13.07.2018 № 13683аз спорного земельного участка истек 12.01.2020, при этом уполномоченный орган не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды вышеуказанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть не позднее 13.07.2020.

С иском об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов Администрация обратилась в суд только спустя 3 года - 05.09.2023, при этом исковое заявление Администрации оставлено судом без рассмотрения.

Утверждение Администрации о том, что договор аренды продлен на неопределенный срок, судами признано необоснованным и отклонено.

Договор аренды от 13.07.2018 № 13683аз заключен в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по

итогам проведенного аукциона. Соответственно, срок, на который заключен указанный договор, определен в пункте 3.1 договора, а именно с 13.07.2018 по 12.01.2020, и не может быть продлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Из буквального толкования положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка, как следствие, договор аренды публичного земельного участка не может быть возобновлен на неопределенный срок.

В связи с тем, что пропущен срок для обращения с иском об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, в удовлетворении исковых требований судами отказано.

Суд кассационной инстанции отмечает также следующее.

Заявитель жалобы утверждает, что ООО «Нибиру Траст» фактически согласилось с возобновлением договора на неопределенный срок, в связи с чем является неверным вывод о прекращении договора аренды 12.01.2020, при этом Администрация с требованием об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов обратилась в суд в пределах шестимесячного срока.

Учитывая, что определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.07.2024 указанное требование Администрации по делу № A12-22191/2023 оставлено без рассмотрения, Администрацией пропущен шестимесячный срок и после отказа от договора уведомлением от 22.03.2023.

Собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Суды также отметили, что отказ Администрации в заключении договора аренды препятствует завершению строительства, введению объекта в эксплуатацию, нарушает право собственности, а также баланс публичных и частных интересов.

Более того, в течение длительного времени со стороны органов местного самоуправления отсутствовали возражения относительно сохранения построенного обществом склада.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения требования заявителя по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, в резолютивной части решения арбитражного суда должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Суды в качестве восстановления нарушенного права обязали Администрацию заключить с ООО «Нибиру Траст» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030219:504 для завершения строительства без проведения торгов сроком на 3 года.

Ссылка Администрации на неверное указание назначения земельного участка («гараж» вместо «склада») не принята во внимание, поскольку не имеет существенного значения для разрешения настоящего спора и не влияет на законность обжалуемого судебного акта.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.03.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2024 по делу № А12-30572/2023 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Р.А. Вильданов

Э.Р. Галиуллин