Решение от 18 декабря 2017 г. по делу № А22-2810/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

358000, Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Сусеева, 10


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А22-2810/2016
18 декабря 2017 года
г. Элиста



Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2017 года,

Полный текст изготовлен 18 декабря 2017 года.


Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе судьи Цадыковой Э.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Кевюдовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 307080215600016, ИНН <***>), Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании дополнительного соглашения № 1 от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка недействительным (ничтожным), при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО3, по доверенности от 16.06.2016,

от ответчика главы КВХ ФИО2– не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия - не явился, извещен надлежащим образом,

в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 05.12.2017 с 11 час. 30 мин. до 08.12.2017 до 11 час. 00 мин., судебное заседание объявлено продолженным в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей сторон,

установил:

Кевюдовское сельское муниципальное образование Республики Калмыкия (далее по тексту - Истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее по тексту – Ответчик) о признании недействительным в силу ничтожности п. 1 Дополнительного соглашения № 1 от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия от 23.09.2010 года № 25-2010, с кадастровым номером 08:02:170101:759, общей площадью 121,1 га, заключенного между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, и применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка с кадастровым номером 08:02:170101:759, общей площадью 121,1 га, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Ики-Бурульский район, в 9,9 км по направлению на юг от ориентира п. Кевюды, Кевюдовскому сельскому муниципальному образованию Ики-Бурульского района Республики Калмыкия.

Определением суда от 28.09.2016 по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

Решением Арбитражного суда от 13.12.2016 (резолютивная часть от 06.12.2016) исковые требования Кевюдовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия удовлетворены, Дополнительное соглашение № 1 от 27.02.2015 о внесении изменений в Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия от 23.09.2010 № 25-2010, с кадастровым номером 08:02:170101:759, общей площадью 121,1 га, заключенное между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 307080215600016, ИНН <***>), признано недействительным в силу ничтожности. Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка с кадастровым номером 08:02:170101:759, общей площадью 121,1 га, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Ики-Бурульский район, в 9,9 км по направлению на юг от ориентира п. Кевюды, Кевюдовскому сельскому муниципальному образованию Ики-Бурульского района Республики Калмыкия. Также указанным решением с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб. 00 коп.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 (резолютивная часть от 22.03.2017) решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.12.2016 по делу №А22-2810/2016 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2017 (резолютивная часть от 20.07.2017) решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу № А22-2810/2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 07.08.2017 исковое заявление Кевюдовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о признании дополнительного соглашения № 1 от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка недействительным (ничтожным) – принято, возбуждено производство по делу.

Во исполнение указаний, изложенных в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2017, а также на основании ст. ст. 166, 167 Гражданского кодекса РФ, п. 6 ст. 46 АПК РФ, определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 12.10.2017 изменен правовой статус третьего лица - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, привлечено участию в деле в качестве соответчика.

В процессе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил свои исковые требования, в окончательном виде просил суд признать недействительным дополнительное соглашение от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия от 23.09.2010 № 25-2010.

Согласно ч.1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Из материалов дела не усматривается, что заявленное уточнение исковых требований противоречит закону или нарушает права других лиц.

В этой связи, арбитражный суд считает возможным принять уточнение исковых требований и рассматривает дело по уточненным размерам исковых требований.


Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, заявлений, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не направили. Со стороны ответчиков в материалы дела отзывов не поступило.

При таких обстоятельствах арбитражный суд, руководствуясь положениями статьи 156 АПК РФ, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела и, оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

23 сентября 2010 года между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и главой КФХ ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия № 25-2010 (далее - Договор), согласно которому Министерство предоставило, а Ответчик принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия с кадастровым номером 08:02:170101:759, общей площадью 121,1 га, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Ики-Бурульский район, в 9,9 км по направлению на юг от ориентира п. Кевюды для сельскохозяйственного производства.

Договор был заключен сроком на 5 лет, с 23 сентября 2010 года по 22 сентября 2015 года. Величина ежегодной арендной платы за пользование земельным участком составляла 14 221 руб. 98 коп. и определялась согласно прилагаемому к Договору ежегодному расчету арендной платы. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по РК. Во исполнение Договора Министерство по акту приема-передачи от 23.09.2010 г. передало Ответчику объект аренды.

В пункте 1.4 договора аренды стороны отразили, что переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды; при перемене собственника земельного участка, новый собственник участка приобретает все права арендодателя, в том числе на получение доходов от сдачи участка в аренду.

На основании заявления Ответчика 27 февраля 2015г., до истечения срока договора аренды Министерство приняло распоряжение № 155-р о внесении изменений в Договор, в т. ч. о продлении срока аренды. Во исполнение указанного распоряжения 27.02.2015 стороны заключили дополнительное соглашение № 1, согласно пункту первому которого срок аренды спорного земельного участка был продлен до 22 сентября 2035 года. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 04.09.2015.

14.08.2015 Распоряжением Правительства Республики Калмыкия № 280-р на основании ст. 19 Земельного кодекса РФ, ст. 3 Закона Республики Калмыкия от 09.04.2010г. № 177-1V-3 «О регулировании земельных отношений в Республике Калмыкия» земельные участки, находящиеся в государственной собственности, были безвозмездно переданы в муниципальную собственность Кевюдовского сельского муниципального образования Ики-Бурульского района Республики Калмыкия согласно приложению.

25.08.2015 Министерство по акту приема-передачи передало Истцу земельные участки. Право собственности Истца на спорный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия 08.02.2016.

По мнению истца, Дополнительное соглашение № 1 от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка от 23.09.2010 № 25-2010, заключенное между Министерством по земельным и имущественным отношениям РК и ИП Главой КФХ ФИО2, является недействительным (ничтожным), поскольку установленные гражданским законодательством условия для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) не выполнены, в средствах массовой информации сообщение о предоставлении спорного земельного участка на новый срок не публиковалось.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Ответчик в обоснование соответствия закону оспариваемого дополнительного соглашения ссылается на то, что спорные правоотношения возникли 23.09.2010, со дня заключения первоначального договора аренды земельного участка, и не были прекращены, а лишь 27.02.2015 по инициативе ответчика изменены в части срока его действия. Вступивший в силу с 01.03.2015 Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ на ранее возникшие правоотношения не распространяется и обратной силы не имеет (статья 35). При заключении 23.09.2010 первоначального договора аренды земельного участка ответчик исходил из условий его пунктов 4.3.3, 6.2, и существовавшего на тот момент законодательного регулирования правоотношений по аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, которое гарантировало ему преимущественное право на дальнейшее продление договора без проведения публичных торгов на срок до 49 лет и без предварительной публикации о намерении предоставить спорный земельный участок. Дополнительное соглашение от 27.02.2015 требованиям гражданского и земельного законодательства не противоречит.

Исследовав материалы дела, суд отклоняет доводы ответчика ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

На основании разъяснений, данных в п. п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Таким образом, по смыслу приведенных норм ст. ст. 421, 621 ГК РФ, а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.

В соответствии с п. 2.1 срок действия Договора аренды установлен с 23.09.2010 г. по 22.09.2015. По истечении указанного срока действие Договора прекращается.

Согласно п. 4.3.3. Договора аренды Арендатор обязуется за месяц до истечения срока договора аренды в письменной форме сообщить Арендодателю о своих намерениях по продлению договора аренды на новый срок в соответствии с действующим законодательством. В случае несоблюдения указанного условия договор аренды считается прекратившим свое действие по окончании срока, указанного в п. 6.1 Договора. Доказательств выполнения п. 4.3.3. договора аренды Ответчик в материалы дела не представил. Таким образом, Договор аренды был прекращен 22.09.2015. Согласно пункту 6.4. при прекращении действия Договора участок передается арендодателю по акту приема-передачи.

На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Указанные условия договора аренды в совокупности в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ, означают, что при заключении договора его стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 № 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (аналогичная позиция и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11).

Право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения возникает при одновременном наличии следующих условий:

- арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды, пользование данным участком осуществлялось надлежащим образом;

- заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

По окончанию срока аренды для возобновления указанного договора торги проведены не были. Следовательно, арендные отношения между главой КФХ и Министерством не могли быть возобновлены на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ и прекратили свое действие с 22.09.2015 с учетом разъяснений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» без возобновления его на неопределенный срок в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное не противоречит и воле сторон, которые в пункте 6.1 договора указали, что действие договора прекращается истечением срока аренды участка.

Законодательством не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды, ввиду чего заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не соответствует требованиям закона и условиям договора. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что само по себе продление договора аренды не состоялось в силу закона и условий договора.

Оспариваемое дополнительное соглашение по сути направлено на заключение нового договора аренды с сохранением условий предыдущего договора, действие которого не окончено до подписания дополнительного соглашения. После заключения дополнительного соглашения стороны обязаны заключить новый договор аренды в соответствии со специальным порядком его заключения, а в соглашении расторгнуть прежний и прекратить его.

Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. Арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Из п. 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Соответственно, к оспариваемому соглашению о продлении срока действия договора аренды от 23.09.2010 № 25-2010 должны применяться положения законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающие предварительную публикацию органом местного самоуправления сообщения в средствах массовой информации о намерении предоставить в аренду земельный участок.

Из п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Определенный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

Таким образом, дополнительное соглашение от 27.02.2015 к договору аренды от 23.09.2010 № 25-2010 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:02:170101:759 в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной сделкой).

Довод ответчика о том, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка было подписано до вступления в силу изменений в Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Земельного кодекса РФ, т.е. до 01.03.2015, судом отклоняется, поскольку в обоснование своих требований истец ссылается на положения норм, действовавших на момент заключения дополнительного соглашения.

На основании изложенного, суд находит заявленные истцом уточненные требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что на основании подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство от уплаты государственной пошлины освобождено, государственная пошлина в размере 3000 руб. относится на ответчика - главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования Кевюдовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) – удовлетворить.

Признать Дополнительное соглашение № 1 от 27.02.2015 о внесении изменений в Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия от 23.09.2010 № 25-2010, с кадастровым номером 08:02:170101:759, общей площадью 121,1 га, заключенное между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 307080215600016, ИНН <***>), недействительным в силу ничтожности.

Взыскать с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 307080215600016, ИНН <***>) государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 3000 руб.

После вступления решения в законную силу выдать исполнительные листы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия.


Судья Э.А. Цадыкова