Решение от 4 октября 2023 г. по делу № А41-52878/2023

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-52878/23
04 октября 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2023 года Полный текст решения изготовлен 04 октября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.09.1993, юридический адрес: 141402, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 31.05.2016, юридический адрес: 141401, Московская область, Химки город, ФИО1 улица, владение 6А, этаж/офис 1/1)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 27.03.2013 № 58-АП/13., об обязании вернуть земельный участок.

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТ" (далее - ООО "ЭКСПЕРТ", ответчик) со следующими требованиями:

- Расторгнуть с ООО «Эксперт» Договор аренды земельного участка № 58-АП/13 от 27.03.2013, кадастровый номер 50:09:0070416:1385, общей площадью 2 600 кв. м, категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешенного использования земельного участка «для строительства объектов дорожного сервиса и торговли» расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, сельское поселение Кутузовское, деревня Брехово.

- Обязать ООО «Эксперт» вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок кадастровым номером 50:09:0070416:1385, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, сельское поселение Кутузовское, деревня Брехово, с видом разрешенного использования земельного участка «для строительства объектов дорожного сервиса и торговли», в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителя третьего лица, извещенного о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Арбитражный суд, непосредственно исследовав в судебном заседании представленные письменные доказательства, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 27.03.2013 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и ООО «Импульс» заключен договор аренды № 58-АП/13 (далее – Договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070416:1385 (далее – Земельный участок), общей площадью 2 600 кв. м, категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешенного использования земельного участка «для строительства объектов дорожного сервиса и торговли» расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Кутузовское, деревня Брехово

12.05.2017 между ООО «Импульс» и ООО «Эксперт» (далее – Арендатор) заключен договор № 13-05/17 об уступке прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды земельного участка.

Согласно Договору аренды, Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

22.03.2023 Администрация городского округа Химки Московской области на основании постановления Губернатора Московской области от 12.12.2022 № 410-ПГ «Об отнесении сельских населенных пунктов, административно подчиненных городу Солнечногорску Московской области, в административное подчинение городу Химки Московской области и внесении изменений в Учетные данные административно-территориальных и территориальных единиц Московской области», стала арендодателем по данном Договору.

Истцом в отношении Земельного участка проведено выездное обследование, в ходе которого установлено, что Земельный участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования, поскольку на земельном участке объекты капитального и некапитального строительства отсутствуют, производственная деятельность на земельном участке не ведется, что следует из Акта от 08.02.2023.

Согласно условиям Договора аренды, Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с п. 5.1.3. Договора аренды, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора аренды при нарушении Арендатором условий настоящего Договора, в том числе при невнесении арендной платы более чем двух раз.

Истцом направлена в адрес ответчика претензия от 05.05.2023 № 153исх-9172/3.1-6 с требованием об устранении указанных нарушений, а в случае не устранения о расторжении договора аренды и возврата земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1, части 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если

арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с частью 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении

обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с договором аренды № 50-АП/13 от 27.03.2013 земельный участок был предоставлен для строительства объектов дорожного сервиса и торговли».

Ответчик приобрел право пользования земельным участком в 2017 году на основании договора об уступке прав и обязанностей.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Принимая во внимание изложенное, суду при рассмотрении настоящего дела необходимо исследовать условия заключенного между сторонами договора аренды земельного участка и установить, предпринимал ли ответчик на протяжении всего срока владения спорным земельным участком активные действия по его освоению и подготовке проектной документации для строительства, содержит ли спорный договор аренды указание на срок, в течение которого должно быть произведено строительство на арендуемом земельном участке.

В рассматриваемом случае суд установил, что срок освоения земельного участка в Договоре аренды не установлен, а ответчик принимает действия по подготовке всей необходимой документации, без которой осуществить строительство для обозначенных в договоре целей не представляется возможным.

Так согласно градостроительной концепции ООО «Эксперт» планировал размещение на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070416:185 здания автосервиса, состоящего из 1-этажного ремонтного и 3-этажного административного блоков, общей площадью 630 кв.м.

Для выдачи разрешения на строительство дорожного сервиса и торговли на арендуемом земельном участке ответчиком ООО «Эксперт» был заказан в Комитете по архитектуре и градостроительству Московской области градостроительный план земельного участка.

Согласно градостроительного плана земельного участка по состоянию на 18.09.2017 г. были установлены ограничения использования земельного участка: арендуемый земельный участок был частично расположен в границах лесного фонда и в

границах сельских лесов на основании сведений государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Московской области.

Кроме этого, земельный участок полностью расположен в зоне планируемых особо охраняемых природных территорий областного значения: планируемые природно-исторические территории (ландшафты) - «Окрестности д. Середниково Солнечногорского района -Лермонтовские места» согласно Постановления Правительства Московской области от 11.07.2007 г. № 517/23 «Об утверждении схемы территориального планирования Московской области - основных положений градостроительного развития».

ОО «Эксперт» обращался в Комитет лесного хозяйства Московской области с заявлением об устранении наложения границ участка лесного фонда исх. № 11 от 19.02.2018 г.: внести изменения в ЕГРН о местоположении границ ранее учтенных лесных участков (участках лесного фонда) с целью уточнения их границ и устранению существующих сведений о наложениях.

Согласно ответа Комитета лесного хозяйства Московской области от 07.08.2018 г. в соответствии с Протоколом заседания Межведомственной рабочей группы по устранению противоречий в сведениях государственных реестров № 27ПС-845 от 08.12.2017 на основании представленных документов было принято решение о соответствии земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070416:1385 требованиям ст. 5 Федерального закона № 280-ФЗ от 29.07.2017 «О внесении изменений отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» и привести в соответствие сведения государственного лесного реестра со сведениями ЕГРН.

Несмотря на принятие положительного решения Комитетом лесного Московской области по устранению противоречий в сведениях реестров и приведению сведений государственного лесного реестра со сведениями ЕГРН, противоречия в сведениях не были устранены.

Согласно градостроительного плана земельного участка, на 01.06.2021 были установлены ограничения использования земельного участка: арендуемый земельный участок был расположен в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения; земельный участок полностью расположен в границах лесного фонда; земельный участок полностью расположен в зоне особо охраняемых природных территорий областного значения: Планируемые природно-исторические территории (ландшафты) – «Окрестности д. Середниково Солнечногорского района – Лермонтовские места».

10.11.2021 г. ООО «Эксперт» обращался в Администрацию городского округа Солнечногорск с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Выдача решения на вырубку зеленых насаждений - порубочного билета» однако получил отказ в предоставлении указанной услуги, в том числе и поскольку в ходе обследования земельного участка было установлено, что произрастающие деревья имеют пересечение со слоем сельского леса лесничества Клинское, квартал квар. 34:728.08 кв м (84 45%)

ООО «Эксперт» снова обратился в Комитет лесного хозяйства Московской области с заявлением от 11.11.2021 г. об устранении противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к Определенной категории земель, который по результатам рассмотрения заявления принял решение о приведении сведений государственного лесного реестра в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

При получении градостроительного плана земельного участка по состоянию на 28 июня 2022 г. было установлено, что арендуемый земельный участок отнесен к виду земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается (п.2.4. градостроительного плана). Имеется информация об ограничениях

использования земельного участка и расположении его полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий:

1) В зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;

2) В приаэродромной территории аэродрома Москва (Шереметьево) - подзона 3, сектор 3.1;

3) В приаэродромной территории аэродрома Москва (Шереметьево) – подзона 5 4) В приаэродромной территории аэродрома Москва (Шереметьево) – подзона 6 5) В границах полос воздушных подходов аэродрома Москва (Шереметьево);

6) В границах лесного фонда полностью на основании сведений государственной информационной системы обеспечения градостроительной Деятельности Московской области (ИСОГД Московской области).

Таким образом, на основании сведений государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Московской области: земельный участок имел пересечение с землям Клинского лесничеств Московской области, площадь пересечения 2600 кв.м., процент пересечения - 100 % с зоной Ж-2 (зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами), площадью наложения – 2599, 61 кв.м., процент наложения – 100%.

Ограничения использования земельного участка из сведений государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Московской области не были снято до апреля 2023 г.

Ответчик обращался в Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Департамент градостроительной деятельности и архитектуры с целью приведения сведений ИСОГД и устранения пересечений земельного участка с землями лесного фонда.

Согласно ответа Комитета по архитектуре и градостроительству Московской Области от 01.09.2022 года для устранения наложения границ земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070416:1385 на земли лесного фонда и приведении сведений государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности необходимо было получить информацию о границах лесничеств от уполномоченного органа власти – Федеральное агентство лесного хозяйства.

Обстоятельством, препятствующим устранению нахождения границ земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070416:1385 на земли лесного фонда являлись не постановка земель лесного фонда Клинского лесничества Московской области на кадастровый учет.

ООО «Эксперт» обращалось в Федеральное агентство лесного хозяйства за предоставлением информации о постановке на кадастровый учёт земель лесного фонда Клинского лесничества Московской области, о сроках постановки на кадастровый учёт земель лесного фонда Клинского лесничества Московской области, о границах Клинского лесничества Московской области в целях устранения наложения границ земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070416:1385 на земли лесного фонда и предоставлении информации об Устранении наложения границ земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070416:1385 в Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области для приведения сведений государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Московской области (ИСОГД Московской области) в соответствии со сведениями государственного лесного реестра и Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно ответа Федерального агентства лесного хозяйства (Рослесхоз) от 21.09.22 г. № АВ-03-44/23987 в рамках своих полномочий Рослесхозом были проведены работы по установлению границ Клинского лесничества Московской области и в установленном порядке были направлены в орган регистрации прав необходимые документы для внесения сведений о границах Клинского лесничества в ЕГРН.

В отношении Клинского лесничества Московской области письмом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области от 17.02.2021 № Исх01-44/0248 получено

уведомление о технической приостановке - инциденте, возникшем при загрузке документов о лесничестве в программный продукт ФГИС ЕГРН.

Рослесхоз направил обращение ООО «Эксперт» для рассмотрения и ответа в Росреестр - в части внесения сведений в ЕГРН о границах Клинского лесничества Московской области, в Мособлархитектуру - в части ведения ИСОГД.

Согласно ответа от Управления Росреестра по Московской области от 19.10.2022 г. № ОГ-42608/22 в ЕГРН отсутствовали сведения о Клинском лесничестве Московской Области, утвержденном приказом Рослесхоза от 13.02.2019 № 177 «Об установлении границ Клинского лесничества в Московской области».

Согласно ответа ППК «Роскадастр» от 07.04.2023 № 11-084/23, сведения о лесничестве были внесены в ЕГРН 20.03.2023 с присвоением реестрового номера 50:0015.1.

Согласно сведениям ЕГРН граница земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070416:1385 не пересекает (не имеет наложения) границы лесничества.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением специалиста № 1093/23 от 10 марта 2023 года Экспертом были сделаны следующие выводы: основным юридически значимым для арендатора земельного участка документом для подготовки проектной документации н получения разрешения на строительство является Градостроительный план земельного участка.

Согласно Градостроительного плана земельного участка земельный участок 50:09:0070416:1385 полностью расположен в границах лесного фонда и согласно РГИС также частично пересекается с землями лесного фонда. В тоже время согласно Генерального плана и ПЗЗ указано, что земельный участок расположен на землях населенных пунктов и пересечения с землями лесного фонда отсутствуют. Таким образом,

были установлены противоречия сведений о наличии ограничений в Градостроительном плане, РГИС, Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки.

Наличие ограничений использования земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070416:1385 в Градостроительном плане земельного участка, РГИС, ИСОГД Московской области являлись препятствием для арендатора земельного участка ООО «Эксперт» для совершения дальнейших действий по освоению земельного участка: подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство.

В 27.04.2023 ответчиком получен градостроительный план земельного участка № РФ-50-3-01-0-00-2023-13958, в соответствии с которым информация о наложении земельного участка на границы лесного фонда отсутствует.

Ответчик в мае 2023 заключил договор на выполнение проектных работ по разработке технической документации для строительства административно-технического двухэтажного здания.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

В силу пункта 10 статьи 57.3 ГрК РФ, информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Следовательно, общество имеет право с момента получения градостроительного плана земельного участка в срок до 27.07.2025 года получить разрешение на строительство.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик приступил к освоению земельного участка, в связи с чем, оснований для расторжения договора аренды, в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению в настоящее время не имеется.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых оснований для их удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская