Решение от 5 мая 2023 г. по делу № А41-89914/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-89914/22
05 мая 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 11 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП ФИО2 (ОГРНИП 317502400046857, ИНН <***>), ИП ФИО3 (ОГРНИП 317502400060920, ИНН <***>)

к Администрации городского округа Власиха Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство обороны Российской Федерации

об изменении договора аренды от 07.10.2022 № 04-03/05-111 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040201:1683,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,



УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2, ИП ФИО3 обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Власиха Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений:

изменить договор аренды от 07.10.2022 № 04-03/05-111 земельного участка общей площадью 188+/-5 кв.м с кадастровым номером 50:20:0040201:1683, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Власиха, ул. Заозерная, д.2а, исключив пункт 3.7, пункт 3.8, пункт 3.9., изложив приложение № 1 к указанному договору в следующей редакции:

«Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040201:1683, начиная с 07.10.2022 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582».

В судебном заседании представитель истцов поддержал исковые требования, изложил позицию суду согласно уточненному иску. Представитель ответчика по требованиям возражал, изложил доводы суду. Суд отказал в принятии уточнений исковых требований, поскольку такие уточнения направлены на неисполнимость договора аренды и судебного акта.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 07.10.2022 № 04-03/05-111 сроком на 49 лет в аренду ФИО2 и ФИО3 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040201:1683 площадью 188 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, с местоположением: Московская область, городской округ Власиха, <...>.

В границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040201:1683 расположено здание магазина с кадастровым номером 50:20:0080217:384, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно пункту 3.2 договора и приложению № 1 к договору аренды от 07.10.2022 № 04-03/05-111 арендная плата подлежит начислению в порядке, установленном Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», по формуле: Ап = Аб x Кд x Кпд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В силу пунктов 3.7, 3.8, 3.9 договора арендная плата изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение Земельного участка на территории муниципального образования (Км), коэффициента вида деятельности (Кд), категории, разрешенного вида использования и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендаторами в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с арендаторами и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления Арендаторам.

Размер арендной платы считается измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования земельного участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Материалами дела, в том числе материалами регистрационного дела, подтверждается, что договор аренды от 07.10.2022 № 04-03/05-111 земельного участка подписан арендаторами с протоколом разногласий. Обременение прав на земельный участок в виде аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040201:1683 расположен в границах закрытого административного территориального образования, арендаторы полагают, что размер арендной платы по договору аренды не должен превышать размера земельного налога.

В связи с тем, что разногласия при заключении договора аренды не урегулированы, и изменения в договор не внесены (письмом от 27.10.2022 Администрация городского округа Власиха Московской области отказала в заключении дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы), ИП ФИО2, ИП ФИО3 обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Следовательно, в судебном порядке договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3).

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.

Судом установлено, что размер арендной платы по договору аренды от 07.10.2022 № 04-03/05-111 определен на основании норм Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.

При этом в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

При этом в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

В силу подпункта 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, и не указанные в пункте 4 настоящей статьи, являются ограниченными в обороте.

Таким образом, земельные участки на территории ЗАТО не могут предоставляться в частную собственность (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.07.2001 N 508 "Об утверждении перечня закрытых административно-территориальных образований и расположенных на их территории населенных пунктов" город Краснознаменск включен в Перечень закрытых административно-территориальных образований Московской области.

Правовой статус ЗАТО и особенности местного самоуправления такого образования определены Законом от 14.07.1992 № 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (далее - Закон N 3297-1). Положения статьи 8 Закона N 3297-1 определяют особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО.

При этом отношения землепользования на территории ЗАТО определены в специальной норме статьи 6 Закона № 3297-1, которая не предусматривает возможности предоставления в частную собственность земельных участков, расположенных в границах ЗАТО.

Не предусмотрено этого и иными федеральными законами. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, принятого позднее Закона N 3297-1, нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, не должны противоречить ЗК РФ. Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что положения Принципа N 7 предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в Принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Согласно решению Совета депутатов городского округа Власиха Московской области от 16.09.2020 N 153/26 «О земельном налоге на территории городского округа Власиха Московской области» ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку согласно подпункту 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, не указанные в пункте 4 этой статьи, в границах закрытых административно-территориальных образований, суд полагает возможным применение положений Принципа 7 установленного Правительством Российской Федерации в Постановлении от 16.07.2009 № 582.

Таким образом, арендная плата по договору аренды от 07.10.2022 № 04-03/05-111 должна рассчитываться исходя из ставки земельного налога.

Доводы ответчика о том, что ставка земельного налога не подлежит применению при расчете арендной платы по спорному договору аренды, поскольку на территории ЗАТО в силу закона не имеется земельных участков, находящихся в частной собственности, отклоняются судом за несостоятельностью, как противоречащие действующему законодательству.

Таким образом, исходя из предмета и оснований исковых требований, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в части внесению изменений в договор путем дополнения пункта 3.2 абзацем следующего содержания: «размер арендной платы за арендованный земельный участок начиная с 07.10.2022 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582».

Суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части исключения из договора аренды от 07.10.2022 № 04-03/05-111 пунктов 3.7, 3.8, 3.9, поскольку такое исключение приведет к правовой неопределенности в случае восстановления оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040201:1683 и (или) внесения изменений в принцип № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Поскольку при подаче иска государственная пошлина уплачена ФИО2, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ в пользу ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично в следующем порядке.

Внести изменения в договор от 07.10.2022 № 04-03/05-111, дополнить пункт 3.2 договора в следующей редакции: «размер арендной платы за арендованный земельный участок начиная с 07.10.2022 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582».

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с Администрации городского округа городского округа Власиха Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП 317502400046857, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец