Решение от 23 сентября 2020 г. по делу № А31-3654/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № A31-3654/2020
г. Кострома
23 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2020 года.

Судья Арбитражного суда Костромской области Максименко Любовь Алексеевна при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителей сторон:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 22.11.2019 № 32,

от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность от 09.01.2020 № 01-34/18,

от третьих лиц: ФИО4, доверенность от 30.06.2020 (ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент»),

рассмотрев заявление Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, г. Кострома, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Открытое акционерное общество «Ивановская Домостроительная компания», г. Иваново, Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русь Менеджмент», г. Москва, о признании недействительным уведомления от 03.03.2020 № КУВД-001/2020-2400782/1 о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395, по адресу: <...> и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды и залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395 путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации от 05.02.2014 № 44-44-01/010/2014-810 и от 24.07.2014 № 44-44-01/061/2014-986, и приложенные к заявлению документы,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – заявитель, Управление) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Костромской области) о признании недействительным уведомления от 03.03.2020 № КУВД-001/2020-2400782/1 о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395, по адресу: <...> и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды и залога (ипотеки) права аренды данного земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации от 05.02.2014 № 44-44-01/010/2014/810 и от 24.07.2014 № 44-44-01/061/2014-986.

Для участия в деле в качестве третьих лиц судом привлечены: Открытое акционерное общество «Ивановская Домостроительная компания». Г. Иваново и Общество с ограниченной ответственностью «УК «Русь Менеджмент», г. Москва.

ОАО «Ивановская Домостроительная компания», извещенное судом о дате и времени судебного заседания в установленном законом порядке, в суд не явилось. Суд, руководствуясь частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривает дело в отсутствие данного третьего лица.

Заявитель в судебном заседании пояснил, что Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, как уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, орган, обратилось в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395, по адресу: <...>. Поскольку право аренды земельного участка является предметом залога по договору участия в долевом строительстве, регистрирующим органом государственная регистрация приостановлена в связи с тем, что заявителем не представлено согласие залогодержателя. По мнению Управления Россреестра, погашение записи о залоге права аренды спорного земельного участка невозможно без погашения записи о залоге права аренды в соответствии с нормами законодательства о долевом строительстве и ипотеки. Законность уведомление Управления Россреестра от 03.03.2020 о приостановлении государственной регистрации права аренды спорного земельного участка оспорена заявителем в судебном порядке, поскольку наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о залоге права аренды участников долевого строительства не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды.

Регистрирующий орган заявленные требования не признал, обжалуемое уведомление о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка считает законным и обоснованным.

Позиция ответчика поддержана ООО «УК «Русь Менеджмент» - участника долевого строительства многоквартирного жилого дома на данном земельном участке.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и открытым акционерным обществом «Ивановская Домостроительная Компания» заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2014 № Да.3444.3. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области. Запись регистрации от 05.02.2014 № 44-44-01/010/2014-810.

По условиям настоящего договора арендатору в целях строительства многоквартирного дома передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 7468 кв. метров, с кадастровым номером 44:27:080610:395, расположенному по адресу: <...>.

Указанный земельный участок образован в результате раздела из земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:21, общей площадью 235953 кв. метров, предоставленного для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства.

Согласно пункта 2.1 договора аренды от 09.01.2014 срок земельного аренды участка устанавливается с 12.11.2013 по 18.02.2020.

В пункте 6.6 данного договора указано, что договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 договора – за три месяца до окончания срока действия договора).

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, являясь уполномоченным органом на распоряжение земельными участками государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы уведомлениями от 09.01.2020 № 02-37 исх-6/20 и от 05.02.2020 № 02-37исх-285/20 сообщило ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» о прекращении действия договора аренды от 09.01.2014 в связи с истечением срока действия договора.

27.02.2020 Управление обратилось с заявлением в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка (погашения записи о государственной регистрации права), приложив данные уведомления.

03.03.2020 в адрес Управления поступило уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации, начиная с 03.03.2020 до 02.06.2020.

Основанием для приостановления послужило то обстоятельство, что заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, поскольку право аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395 является предметом залога, где залогодержателем выступает ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент», а залогодателем - ОАО «Ивановская Домостроительная Компания». В ЕГРН имеются сведения о регистрации трех договоров участия в долевом строительстве, в соответствии с которыми застройщиком выступает ОАО «Ивановская домостроительная Компания», участником долевого строительства – ООО «Управляющая Компания «Русь Менеджмент». Регистрационные записи от 25.07.2014 №№ 44-44-01/067/2014-473, 44-44-01/067/2014-343, 44-44-01/067/2014-984.

Из содержания указанных договоров следует, что застройщик - ОАО «Ивановская домостроительная Компания», которому на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 44:27:080610:395, обязуется с учетом использования денежных средств участника долевого строительства - ООО «Управляющая Компания «Русь Менеджмент» осуществить строительство многоквартирного жилого дома и передать его участникам долевого строительства. Поскольку в соответствии с частью 3 статьи 25.1 действовавшего на момент осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу с 01.01.2017) запись о договоре участия в долевом строительстве обязательна к внесению в ЕГРП в отношении спорного земельного участка. При регистрации договора участия в долевом строительстве вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

На момент обращения Управления с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:39, право аренды являлось и предметом залога на основании договоров участия в долевом строительстве.

Указанное обстоятельство, по мнению регистрирующего органа, является препятствием для прекращения в одностороннем порядке права аренды земельного участка, поскольку повлечет нарушение прав участников долевого строительства. Погашение регистрационной записи об ипотеке может быть осуществлено только после получения регистрирующим органом документов, свидетельствующих о передаче объектов долевого строительства, на основании которых производится государственная регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Уведомление Управления Росреестра по Костромской области от 03.03.2020 о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395, по адресу: <...> обжаловано Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы в судебном порядке.

Изучив представленные доказательства, выслушав мнения сторон, третьего лица, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, по делам данной категории в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возложено на орган или лицо, чей акт (действие, бездействие) обжалуется.

В рассматриваемом случае заявителем оспаривается уведомление о приостановлении в государственной регистрации прав - прекращения права аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.03.2020. Как следует из содержания названного уведомления, основанием для его принятия стало несоблюдение заявителем требований пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), а именно: заявителем не представлены документы для осуществления государственной регистрации прав, необходимость которых обусловлена тем, что право аренды спорного земельного участка обременено правами участников долевого строительства (залог). В качестве таких документов Управлением указано на документы, подтверждающие полное исполнение застройщиком своих обязательств перед участниками долевого строительства, а также согласие залогодержателя (участника долевого строительства) права аренды на осуществление регистрационных дейстий. Данное уведомление оценивается арбитражным судом на момент его вынесения.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункты 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регламентированы Законом № 218-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды земельного участка заключен на срок с 12.11.2013 по 18.02.2020.

На основании статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (абзац 1 пункта 2). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2).

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании части 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом РФ в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу Закона № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

Вместе с тем, наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность прекращения аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения соответствующих арендных правоотношений.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ)

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, в том числе вследствие его расторжения по инициативе арендодателя, наличие в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды.

Принимая во внимание, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка наличие в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о залоге права аренды не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды, а также то, что заявителем, не являющимся участником правоотношений по долевому участию в строительстве, представлены все необходимые документы для осуществления рассматриваемой государственной регистрации, у регистрационного органа не имелось предусмотренных законом оснований для приостановления государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права в виде аренды земельного участка. Необходимость предоставления доказательств, подтверждающих полное исполнение застройщиком своих обязательств перед участниками долевого строительства, а также согласие залогодержателей на распоряжение предметом ипотеки, в данной ситуации отсутствует.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 03.03.2020 № КУВД-001/2020-2400782/1 о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395, по адресу: <...> - признать недействительным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды и залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395 путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации от 05.02.2014 № 44-44-01/010/2014-810 и от 24.07.2014 № 44-44-01/061/2014-986.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, через арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Л.А. Максименко