Решение от 22 апреля 2022 г. по делу № А84-7069/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-7069/2021
22 апреля 2022 г.
г. Севастополь


Резолютивная часть решения оглашена 15 апреля 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 22 апреля 2022 года.

Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Государственного унитарного предприятия «ЦЕНТР ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА»

к ФИО2

и Индивидуальному предпринимателю ФИО5,

о признании сделки недействительной,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, Главное контрольное управление города Севастополя и Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

при участии: от истца – ФИО3 по доверенности № 36/1-Д от 01.12.2021, от ответчика – ФИО4 по доверенности от 30.12.2021, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.

Государственное унитарное предприятие «ЦЕНТР ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА» (далее – предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – предприниматель) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2019 № 1-19, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...>, недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде возврата недвижимого имущества – нежилого здания (кадастровый номер 91:04:04:2001:773), общей площадью 144,9 кв. м, нежилого здания – сарая (кадастровый номер 91:04:042001:772), общей площадью 18 кв. м, расположенного по адресу: Севастополь, <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, Главное контрольное управление города Севастополя и Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

В ходе рассмотрения спора истец уточнил заявленные требования и заявил отказ от требований к ФИО2.

Отказ от иска принят судом.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, в обоснование своих доводов пояснил, что спорный объект был ранее введен в оборот в виде двух помещений, в каком качестве и находился непрерывно в аренде ответчика.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, предприятие (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи от 18.01.2019 № 1-19, предметом которого выступает недвижимое имущество – нежилое здание, кадастровый номер 91:04:042001:773, общей площадью 144,9 кв. м, нежилое здание сарай кадастровый номер. .91:04:042001:772, общей площадью 18 кв. м, расположенные по адресу: г. Севастополь, <...>.

В соответствии, с пунктом 2.1 договора цена продажи составила 2 237 288,40 руб. с учетом НДС.

Переход права по договору купли-продажи зарегистрирован Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 30.01.2019.

Реализация имущества осуществлена на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об. особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в .муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-159).

В соответствии со ст. 3 ФЗ-159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право, может быть реализовано при условии, что:

1. арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании. непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором. или. договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2. отсутствует задолженность, по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2-или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи, субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3. арендуемое имущество не включено-в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона: "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации'' : перечень государственного имущества.. или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью-2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4.сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В связи с тем, что имущество, являющееся предметом сделки, закреплено за предприятием на праве хозяйственного ведения, согласие на совершение крупной сделки запрашивается у уполномоченного органа г. Севастополя в сфере распоряжением имуществом – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Департаментом по имущественным и земельным отношениям выдано заключение о целесообразности совершения сделки исх. от 10.12.2018 № 30525/05-05-21/18, а также Распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 19.12.2018 № 20492-РДИ «О даче согласия на совершение сделки Государственному унитарному: предприятию «Центр эффективного использования собственности города».

25.06.2021 №03-03/6 по результатам внеплановой проверки ГУП «ЦЭИСГ» за период 01.01.2018 по 29.02.2020 Главным контрольным управлением города Севастополя выдано Представление, в соответствии с пунктом 4 которого Главным контрольным управлением города Севастополя выявлено нарушение п.1 ст.З Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, а именно сделка по приватизации .государственного имущества на основании договора купли-продажи от 18.01.2019 №1-19 ничтожна.

В соответствии с предоставленным в суд документами, право пользования имуществом, расположенным по адресу: <...> возникло у предпринимателя на основании договоров аренды, заключенных 15.12.2008 № 760, 28.01.2010 № 986 и от 29.12.2017 № 137А-17.

В соответствии c договором аренды от 15.12.2008 № 760, заключенным между Региональным отделением Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и городе Севастополе и физическим лицом-предпринимателем ФИО5 в срочное платное пользование передано по. адресу: Ароматная 15 следующее имущество:

-нежилые встроенные помещения с пристройкой 87,1. кв. м (лит.А), а т.ч. площадь торгового зала 26,4 кв. м, в здании магазина;

-здание сарая лит.Б общей площадью 12,8 кв. м;

-ограждение лит.№1 протяженностью 2,75 м;

-часть бетонной площадки лит.1 площадью 61,2 кв. м

Срок действия договора по 13.12.2015 включительно.

По договору от 28.01.2010 №986 ИП ФИО5 передавались нежилые помещения лит. 7-10 общей площадью 57,8 кв. м в строении лит. А с пристройкой лит. а; навес лит. Б общей площадью .26,4 кв. м; часть бетонного мощения, лит. И общей площадью 122,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь; п. Солнечное, ул. Ароматная 15. Срок действия договора до 26.01.2015 включительно.

Имущество по договорам аренды передано по актам приема-передачи.

В соответствии со ст. 12 Федерального конституционного закона 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города-федерального значения Севастополя» на территориях Республики Крым и города, федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право .собственности; право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных: выплат, право на получение медицинской помощи, а-также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на. осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Пунктами 10.4 Договоров №760 и №986 предусмотрено, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении Договора или изменении его условий по окончании срока его действия в течение одного месяца Договор считается продленным на тот же срок и на тех же основаниях, которые были предусмотрены Договором.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Предприниматель продолжал пользоваться имуществом, акт о возврате не подписывал и вносил ежемесячную арендную плату в адрес уполномоченного органа по распоряжению имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Внесение арендной платы осуществлялось по двум договорам аренды №760 и №986 за период с 2015 по 2017 годы. Копии платежных поручений о внесении арендной платы представлены.

17.11.2017 ГУП «ЦЭИСГ» в адрес Департамента по имущественным и земельным отношениям города. Севастополя, направлено, письмо с просьбой согласовать заключение договора аренды с ИП ФИО5, объединив площади по договорам № 760 и 986.

Письмом от 20.12.2017 № 38384-05-0521/17 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя дано согласие на заключение единого договора аренды на новый срок с объединением всех площадей объекта недвижимого имущества.

29.12.2017 между ГУП «ЦЭИСГ» и ИП ФИО5 заключен договор аренды №137А-17 на недвижимое имущество, а именно – нежилое здание лит А общей площадью 144,9 кв. м, сарай лит. Б общей площадью 18 кв. м, расположенные по адресу: г. Севастополь, <...>.

В соответствии с пунктом 6 Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованного, недвижимого имущества оно должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления, в силу Закона в соответствии с. договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное – пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного, имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Стороны не заявляли в судебном заседании о наличии фактов требования о возврате арендованного имущества или прекращении договоров аренды имущества, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...>

По договору аренды от 15.12.2008 №760 площадь сарая лит. Б составляла 12,8 кв. м, а площадь сарая лит. Б в договоре от 29.12.2017 №137А-17 составила 18.0 кв. м, в связи с чем, возникла разница в площади 5,2 кв. м.

В ходе судебного заседания ответчиком представлено заключение эксперта от 04.04.2022 № 16-031, выполненного Автономной некоммерческой организацией судебной экспертизы «КРЫМСУДЭКСПЕРТ».

Согласно заключению объект исследования в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости представляет собой нежилое здание сарая с кадастровым номером 91:04:042001:772, площадью 18 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, <...>. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные», что означает постановку на кадастровый учет объекта недвижимости по технической документации, предоставленной для кадастрового учета. Следовательно, сведения о площади объекта исследования приняты на основании сведений, содержащихся . в материалах технической инвентаризации на объект недвижимости, расположенный по адресу: .г.. Севастополь, п. Солнечный, ул. Ароматная № 15.

В соответствии с. произведенными замерами площадь здания по наружным обмерам составляет 18,0 кв. м, (в плане 3,0. х 6,0 м), что соответствует сведениям, содержащимся в Едином государственном, реестре недвижимости и инвентарном деле на объект недвижимости, расположенный. по адресу: г. Севастополь, <...> от 17.04.2010 г., составленного КП СГС «БТИ и ГРОНИ».

В соответствии с данными, содержащимися в инвентарном деле на исследуемый объект, площадь здания сарая лит. «Б» по наружным обмерам составляет 18,0 кв. м, (размеры в плане 3,0 х 6,0 м).

В результате исследования установлено, что сведения относительно площади объекта исследования, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости соответствуют площади по наружным обмерам.

На исследование эксперту был предоставлен Отчет об .оценке стоимости имущества, составленный ЧП «Увитал» по состоянию на 31.07.2008, который является неотъемлемой, частью договора аренды № 760. В соответствии с данным. Отчетом в описании технической характеристики помещений в здании сарая лит. Б (стр. 22) указано, что общая площадь объекта лит.Б по внутренним обмерам составляет 12.8 кв. м., а общая площадь по наружным обмерам составляет 18.0 кв.м, а в Заключении о стоимости (стр. 4 Отчета) указано-здание склада лит. Б общей площадью 12,8 кв. м

Эксперт пришел к выводу, что значение общей площади объекта исследования . (12,8 кв. м), указанное в договоре аренды № 760 индивидуально выделенного (недвижимого) имущества, принадлежащего государственной собственности от 15 декабря 2008 г, принято-на оснований Отчета, в котором данная -площадь была рассчитана оценщиком.

Также экспертом в результате исследования установлено, что нежилое здание сарая (кадастровый номер 91:04:042001:772) общей площадью 18,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, <...> (в соответствии с договором № 1-19 купли-продажи от 18 января 2019 г.), и здание сарая лит. «Б» общей площадью 12,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, <...> (в соответствии с договором аренды № 760 индивидуально выделенного (недвижимого) имущества, принадлежащего государственной собственности от 15 декабря 2008 г.) является одним и тем же строением. Строение не было реконструировано.

Ответчиком в судебном заедании также предоставлены выписки из Отчетов об оценке недвижимого имущества, где содержатся сведения внутренних обмерах сарая лит. Б площадью 12,8 кв.м, а внешних обмерах площадью 18.0 кв.м. А также предоставлены страницы инвентарного дела БТИ 2010 года: схематический план, журнал наружных обмеров и оценочный акт, где содержится информация о площади сарая лит.Б в размере 18,0 кв.м.

Таким образом, недвижимое имущество, а именно сарай лит.Б с кадастровым номером 91:04:042001:772 имеет общую площадь 18,0 кв.м. Площадь по внутренним обмерам составляет 12,8 кв.м. Здание сарая лит. Б площадью 18,0 кв.м тот же объект недвижимого имущества, что и в договоре аренды от 15.12.2008 №760 с площадью 12,8 кв.м. В связи с чем, право пользование у ответчика недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Севастополь, <...> составляет более двух лет, что является существенным условием для преимущественного права выкупа в соответствии со 159-ФЗ.

Следовательно, ответчик обладал правом выкупа спорного объекта в силу владения и пользования им на законных основаниях в течение длительного периода времени – вне зависимости от того, путем дробления на какие объекты для ввода их (его) в оборот воспользовался публичный собственник, и последующего объединения в один объект. Суд установил, что объектом владения предпринимателя всё это время являлся весь спорный объект как в виде единого унитарного объекта, так и в виде совокупности выделенных помещений.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 150, 151, 167 – 170, 184 и 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

производство по делу в части требований к ФИО2 прекратить.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.



Судья

А.Ю. Смоляков