Решение от 12 апреля 2026 г. АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-28023/2025
г. Краснодар
13 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 9 апреля 2026 года. Полный текст решения изготовлен 13 апреля 2026 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М.,

рассмотрев материалы дела по исковому заявлению администрации города Сочи

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Курортная компания "Риколи"»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды от 05.10.2015 № 4900010080 о предоставлении

в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203015:1133, площадью 1 488 кв. м, с видом разрешенного использования «оздоровительный комплекс», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, улица Виноградная; об указании в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 23.03.2016 № 23-23/050/801/2016-7220/2 об обременении в виде договора о предоставлении земельного участка

в пользование выдан 05.10.2015 в Едином государственном реестре недвижимости,

об обращении решения к немедленному исполнению,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, установил следующее.


В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи

(далее – администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Курортная компания "Риколи"» (далее – общество, ООО «Курортная компания "Риколи"») о расторжении договора аренды от 05.10.2015 № 4900010080

о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203015:1133, площадью 1 488 кв. м, с видом разрешенного использования «оздоровительный комплекс», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, улица Виноградная; об указании в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 23.03.2016 № 23-23/050/801/2016-7220/2 об обременении в виде договора о предоставлении земельного участка

в пользование выдан 05.10.2015 в Едином государственном реестре недвижимости

(с учетом изменения предмета исковых требований, принятого в порядке

статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Обществом ранее заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда

и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих

при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» следует, что экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями, но не являющиеся работниками экспертного учреждения (организации).

При поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и указывает их в определении о назначении экспертизы (абзац 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Согласно абзацу 4 пункта 6 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» при наличии согласия на проведение экспертизы нескольких лиц, участвующих в деле, эти лица в отсутствие иного соглашения между ними обязаны внести на депозитный счет суда в равных частях денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Заявив ходатайство, представитель общества документально не обосновал необходимость назначения по делу судебной экспертизы с учетом представленных в материалы дела актов обследования.

В данной ситуации оснований для назначения судебной экспертизы не имеется.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании постановления администрации от 30.07.2015 №. 2207

«Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе города Сочи, образуемого путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203015:1129 и 23:49:0203015:1130, расположенных по улице Виноградная в Центральном районе города Сочи» между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Курортная компания «Риколи» заключен договор аренды от 05.10.2015

№ 4900010080 (далее – договор) земельного участка площадью 1 488 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203015:1133, с видом разрешенного использования «оздоровительный комплекс», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, улица Виноградная. Срок действия договора установлен по 01.04.2054.

Согласно пункту 1.3 договора возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора при следующих существенных нарушениях его условий:

– при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором;

– при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора;

– в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора

(пункт 5.2.1 договора)

Согласно пункту 5.2.6 договора арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

Исходя из пункта 5.2.7 договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3 способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Согласно пункту 5.2.10 договора арендатор обязан устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его первому (письменному) требованию.

В соответствии с пунктом 5.2.14 договора возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 6.1 договора за нарушение условий договора виновная сторона несет гражданскую, административную и уголовную ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

В адрес управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – управление) поступило письмо Службы Охраны Российской Федерации

(далее – ФСО России) по вопросу возведения подпорной стены без согласования

с ФСО России на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203015:1133 по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Центральный, ул. Виноградная.

С выездом на место сотрудниками Управления при визуальном осмотре установлено, что в границах указанного земельного участка возведена бетонная стена.

Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее –департамент) согласий на возведение (размещение) строений, сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203015:1133, не выдавалось.

Департаментом в адрес арендатора направлена претензия от 03.03.2025

№ 2793/02.01-44 о необходимости устранения выявленных нарушений в 15-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 17.04.2025 № 5389/02.01-44 с предложением расторгнуть договор аренды.

В установленный в претензии срок арендатор в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился, таким образом, администрацией урегулирован досудебный порядок.

Полагая, что ответчик нарушил условия договора аренды, истец обратился

в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование).

Учитывая, что условия договора, определяющие взаимоотношения сторон, являются согласованными частями одного документа, на основе которого должно строиться обязательственное отношение, в соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации

от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Как указано в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что осуществляя толкование условий договора, суд устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое сообразно их разумно преследуемым интересам, применяя наиболее подходящий прием толкования.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указано в пункте 5.2.14 договора, арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с актом осмотра от 18.03.2025 спорного земельного участка

в границах указанного объекта возведена бетонная стена, согласий на возведение (размещение) строений, сооружений, расположенных на земельном участке

с кадастровым номером 23:49:0203015:1133, компетентным на то органом, не выдавалось. Указанное обстоятельство также подтверждается представленными ответчиком документами.

Доказательств устранения выявленных нарушений в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что арендатор нарушил условия договора, в связи с чем требование арендодателя о расторжении договора и погашении регистрационной записи является обоснованным.

В соответствии со статьей 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскания или сделать невозможным.

Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечение поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

Необходимость немедленного исполнения обоснована следующими обстоятельствами, а именно реализация социально значимого проекта, нахождение ответчика на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203015:1133 препятствуют реализации социально значимого объекта, риск недобросовестных действий ответчика в виде переуступки прав аренды третьим лицам.

Смена арендатора может быть использована для искусственного затягивания процесса и инициации новых судебных споров.

Задержка исполнения решения до момента его вступления в законную силу делает невозможным начало строительства социального объекта в текущем сезоне, что влечет финансовые убытки для бюджета города.

Следовательно, решение суда подлежит немедленному исполнению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными размер государственной пошлины составляет 50 тыс. рублей.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств. Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается

с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика

в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 50 тыс. рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 82, 110, 123, 156, 182, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Курортная компания "Риколи"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о назначении экспертизы отклонить.

Расторгнуть договор аренды от 05.10.2015 № 4900010080 о предоставлении

в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203015:1133, площадью 1 488 кв. м, с видом разрешенного использования «оздоровительный комплекс», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, улица Виноградная.

Решение суда является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 23.03.2016 № 23-23/050/801/2016-7220/2 об обременении

в виде аренды.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курортная компания "Риколи"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 50 тыс. рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Обратить решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу

№ А32-28023/2025 к немедленному исполнению.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Курортная компания "Риколи"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края денежные средства в сумме 150 тыс. рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его

принятия.


Судья О.Б. Куликов