Решение от 1 мая 2024 г. по делу № А41-23460/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-23460/24
02 мая 2024 года
г.Москва



Арбитражный суд Московской области в составе судьи Обарчука А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шахпаряном А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ОГРН.1165001050158)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН. 1047727043561)

об оспаривании уведомления,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Локон» (ОГРН. 1035002454233)

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания от 02.05.2024г. 



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее – заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – управление, Управление Росреестра по Московской области) о признании незаконным Уведомления от 01.02.2024 №КУВД-001/20243568359/1, обязании внести запись в ЕГРН о прекращении права собственности третьего лица на нежилое помещение с кадастровым номером 50:50:0000000:25059, расположенное по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Пионерская, д.5, корп. 2, пом.II, обязании погасить регистрационную запись от 15.06.2018 №50:50:0000000:25059-50/015/2018-5 об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки.

В судебном заседании представитель общества заявленные требования поддержал.

Представители управления и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в связи с чем, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителя Комитета, объективно и всесторонне исследовав материалы дела, установив обстоятельства спора в полном объёме, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 27.04.2018г. между Комитетом и ООО «Локон» заключен Договор купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП, согласно пункту 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять следующее имущество: нежилое помещение общей площадью 197,5 кв.м., этаж 01, кадастровый номер 50:50:0000000:25059, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Пионерская, д. 5, корп. 2, пом. II.

Пунктом 2.2 Договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП предусмотрена оплата имущества в рассрочку посредством ежемесячных платежей согласно графику (с 27.05.2018г. по 27.04.2023г.).

Цена имущества составляла 11 850 000 рублей.

В установленном порядке Договор купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП зарегистрирован, переход права собственности отражен в ЕГРН в виде записи от 15.06.2018 №50:50:0000000:25059-50/015/2018-2.

В связи с отсутствием оплаты по договору и наличием задолженности на сумму 10 862 500 рублей, Комитет обратился в Управление Росреестра по Московской области с Заявлением о прекращении права собственности на нежилое помещение и снятии ограничений и обременении на объект недвижимости.

Уведомлением от 01.02.2024 № КУВД-001/20243568359/1 осуществление государственной регистрации приостановлено до 02 мая 2024 года.

Не согласившись с уведомлением, Комитет обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным и восстановлении нарушенных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд обязан осуществить проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и установить их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, установить наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также установить, нарушают ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно части 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Требования к заявлению об осуществлении государственного кадастрового учета установлены статьями 18 и 21 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Частью 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу части 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, регламентированы статьей 26 Закона о государственной регистрации недвижимости, согласно части 1 которой осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В настоящем случае управлением рассмотрение заявлений об осуществлении государственного регистрации было приостановлено, поскольку вместе с заявлением не был приложен документ, подтверждающий возникновение прав у заявителя.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости к заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что на основании Договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП право собственности на нежилое помещение возникло у ООО «Локон».

Пунктом 5.1 Договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП предусмотрено, что с момента регистрации перехода права по настоящему Договору Покупатель приобретает право собственности на имущество, являющееся предметом настоящего Договора. Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данным имуществом в соответствии с его назначением.

Следовательно, с момента осуществления в июне 2018 года регистрации перехода права собственности в ЕГРН какие-либо права в отношении нежилого помещения у Комитета были прекращены.

На дату подачи в Управление Росреестра по Московской области заявления (31.01.2024г.) правоотношения сторон, возникшие в связи с заключением Договор купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП, не изменились, как обоснованно отмечено управлением, договор в установленном порядке расторгнут не был.

В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В настоящем случае, в пункте 8.4 Договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП предусмотрено, что в случае неисполнения Покупателем условия настоящего Договора, а также их ненадлежащего исполнения, в том числе неоднократного нарушения сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор расторгается по «соглашению сторон» или «в судебном порядке».

Из представленных на регистрацию документов не следует, что сторонами было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи или принят судебный  акт о его расторжении в связи с существенным нарушением условий по оплате недвижимого имущества.

В то же время, в связи с наличием значительной задолженности по оплате недвижимого имущества и установленной ипотеки (пункт 2.5 Договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП) Комитет вправе обратиться в суд с заявлением о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица, с целью взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество (статья 64 ГК РФ).

Вопреки доводам Комитета, согласно части 14 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и статьи 25.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Однако, в нашем случае был ликвидирован не залогодержатель (Комитет), а залогодатель (покупатель по договору купли-продажи), в связи с чем, в силу закона ипотека не подлежит прекращению, в том числе, в связи с необходимость обеспечить права продавца имущества перед возможными новыми собственниками имущества.

Таким образом, основания для приостановления регистрации внесения изменений в ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимого имущества имелись.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья                                                                                                                              А.А. Обарчук