Решение от 27 декабря 2024 г. по делу № А58-9618/2024

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, 677980

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-9618/2024
28 декабря 2024 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 19.12.2024.

Мотивированное решение изготовлено 28.12.2024.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ЛСтрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 31.10.2024 №035/24 к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании решения от 24.10.2024 №6545-ДИЗО/24 незаконным,

при участии представителей сторон: от заявителя ФИО1 по доверенности, от Департамента ФИО2 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Как следует из представленных материалов дела, на основании договора аренды земельного участка № 09-1/2021-0315 от 18.11.2021 Публично-правовой компании « Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - Департамент, административный орган) был предоставлен земельный участок общей площадью 3 168 кв.м. с кадастровым номером 14:36:108008:1501, расположенный  по адресу <...> с целью использования под строительство малоэтажного жилого дома сроком до 18.11.2024.

13.10.2022 на основании заключенного договора № ФРТ-06/3322-22 о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» с согласия Департаменты переуступил права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 09-1/2021-0315 от 18.11.2021 ООО «Мегаполис».

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ЛСтрой" (далее - заявитель, Общество) 03.05.2024 получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Воинская сроком действия до 17.08.2025 года.

05.06.2024 между ООО «Мегаполис», Департаментом и Обществом был заключен договор № 09-4/2024-047 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка согласно которого Обществу перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 09-1/2021-0315 от 18.11.2021.

Обществом на арендуемом земельном участке был построен объект незавершенного строительства, что подтверждено содержанием выписки из ЕГРН о его праве собственности.

Общество обратилось в адрес Департамента с заявлением о предоставлении  на праве аренды земельного участка без торгов в порядке статьи 39.20 земельного кодекса РФ.

Департамент письмом от 24.10.24 отказал в Обществу в предоставлении услуги по заключению нового договора аренды по мотиву того, что указанный земельный участок уже представлялся  для завершения строительства оснований для его повторного продления не имеется.

Общество не согласилось с данным решением Департамента, то явилось основанием для обращения с настоящим заявлением в Арбитражный суд.

В представленном отзыве на заявление Департамент отклонил требования заявителя указав на законность и обоснованность принятого решения.

В судебном заседании представитель Департамента представил копии договоров и дополнительного соглашения из содержания которых следует, запрашиваемый Обществом земельный участок предоставлялся для строительства  иным лицам в 2008 и 2013 году.

Указанные документы приобщены к материалам дела .

В судебном заседании  объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 16.12.2024 до 12 часов 40 минут 19.12.2024. После судебного перерыва судебное разбирательство продолжено.

Суд, рассмотрев требования заявителя приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности следующих обстоятельств: несоответствия этих решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, который вынес соответствующее решение. Изложенные положения процессуального закона не освобождают лиц, оспаривающих такие решения, от обязанности доказывания оснований своих требований.

В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании решения муниципального органа власти может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда  организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

С учетом того, что Общество с настоящим заявлением обратилось в суд 31.10.2024, установленные законом сроки обжалования соблюдены.

Оборот земельных участков в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Пунктом 1 части 2 статьи 13 Земельного кодекса Республики Саха (Якутия) определено, что управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.

Таким образом, решение вопроса о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Обществу находится в пределах полномочий административного органа.

Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка  в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанного договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

 - принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов при предоставлении его впервые предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015  договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из материалов дела установлено, что Департамент об изъятии данного объекта путем продажи с публичных торгов в суд не обращалось.

Поскольку с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Обществу, в отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может являться предметом аукциона, отказ Деппартамента в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует заявителю завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

На основании изложенного, требования Общества о признании незаконным оспариваемого решения Администрации об отказе в заключении с заявителем договора аренды земельного участка  подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержатся, в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Меры восстановления нарушенного права применяются для восстановления состояния правоотношений, соответствующего требованиям права. Поэтому решение суда о принятии таких правовосстановительных мер должно соответствовать действующему законодательству и быть исполнимым на дату его принятия.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 21) разъяснено, что, если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос.

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 АПК РФ).

С учетом вышеизложенного, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд считает возможным возложить на Департамент обязанность повторно рассмотреть заявление о предоставлении земельного участка №11486-ДИЗО/24  от 30.09.2024 №53/24.

При обращении в Арбитражный суд заявителем произведены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей,  которые с учетом требований статьи 110 АПК РФ  подлежат отнесению на Департамент.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требование Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ЛСтрой" от 31.10.2024 №035/24 удовлетворить.

Признать решение Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) выраженное в письме от 24.10.2024 №6545-ДИЗО/24 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 14:36:108008:1501, общей площадью 3168 кв.м., с видом разрешенного использования «Строительство малоэтажного жилого дома», незаконным.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ЛСтрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) путем повторного рассмотрения заявления от 30.09.2024 №11486-ДИЗО/24 в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>). муниципального казенного учреждения «Агентство земельных отношений» городского округа «город Якутск» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ЛСтрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.


Судья

В.А. Андреев