Решение от 2 декабря 2024 г. по делу № А55-25895/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

03 декабря 2024 года

Дело №

А55-25895/2023

Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 декабря 2024 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Смирнягиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 19 ноября 2024 года дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Евродом" ОГРН: 1106320020828, Дата присвоения ОГРН: 29.10.2010, ИНН: 6321255989,

к Администрации городского округа Тольятти ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.05.2003, ИНН: <***>,

о взыскании

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 27.05.2023,

от ответчика – представитель ФИО3 Ю.0 доверенность от 29.12.2023,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Евродом" обратилось в арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Тольятти, о разрешении возникших при заключении договора разногласия, изложить пункты договора № 500 от 30.05.2023 между ООО «Евродом» и Администрацией г.о. Тольятти Самарской области в следующей редакции:

п. 2.1. «Цена продаваемого имущества в соответствии с отчетом об оценке №10-23 от 10.07.2023г., подготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО4, составляет 6 280 669 (Шесть миллионов двести восемьдесят тысяч шестьсот шестьдесят девять) рублей»

п. 2.2. «Оплата приобретаемого муниципального имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора производится покупателем в течение десяти рабочих дней с момента заключения договора единовременно в сумме 6 280 669 (Шесть миллионов двести восемьдесят тысяч шестьсот шестьдесят девять) рублей на счет банка получателя: Отделение Самара Банка России// УФК по Самарской области, г.Самара БИК 013601205, счет № 40102810545370000036 получатель УФК по Самарской области (департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти), ИНН <***>, КПП 632431001, счет № 03100643000000014200, ОКТМО 36740000, КБК 90311402043040000410.

п.2 Приложения №1 (Акт приема передачи) «Цена продаваемого имущества в соответствии с отчетом об оценке объекта оценки №10-23 от 10.07.2023г., исполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО4 в размере 6 280 669 (Шесть миллионов двести восемьдесят тысяч шестьсот шестьдесят девять) рублей».

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

От истца поступило уточненное исковое заявление, согласно которому истец просит: Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №500 от 30.05.2023, изложив пункты 2.1, 2.2, п. 2 Приложения №1 в следующей редакции:

- п. 2.1. «Цена продаваемого имущества в соответствии с заключением эксперта №30/2024-СЭ от 09.08.2024, подготовленным экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы» ФИО5, составляет 7 667 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей».

- п. 2.2. «Оплата приобретаемого муниципального имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора производится покупателем в течение десяти рабочих дней с момента заключения договора единовременно в сумме 7 667 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей на счет банка получателя: Отделение Самара Банка России// УФК по Самарской области, г.Самара БИК 013601205, счет № 40102810545370000036 получатель УФК по Самарской области (департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти), ИНН <***>, КПП 632431001, счет № 03100643000000014200, ОКТМО 36740000, КБК 90311402043040000410.

- п.2 Приложения №1 (Акт приема передачи) «Цена продаваемого имущества в соответствии с заключением эксперта №30/2024-СЭ от 09.08.2024, подготовленным экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы» ФИО5 в размере 7 667 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей».

Согласно ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Указанное уточнение предмета исковых требований принимается судом как соответствующее ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.12.2016 между ООО «Евродом» (истец) и Администрацией городского округа Тольятти Самарской области (Ответчик), был заключен договор на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> срок действия которого неоднократно продлевался.

19.05.2022 Истец обратился в к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества в приоритетном порядке, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ №159).

Истец пояснил, что поскольку ответчик отказался от реализации недвижимого имущества, истец оспорил отказ в Арбитражном суде Самарской области. Вступившим в силу Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2022 по делу А55-23321/2022 отказ в заключение договора купли-продажи признан незаконным, на Администрацию городского округа Тольятти возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права ООО «Евродом» по выкупу объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 667,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 9 ФЗ №159.

15.0б.2023 от Администрации городского округа Тольятти в адрес ООО «Евродом» поступило письмо № 2557/5.2. от 31.05.2023, а так же проект договора купли-продажи № 500 от 30.05.2023. Не согласившись с условиями предложенного договора, в части рыночной стоимости объекта недвижимости, по инициативе истца была проведена оценка рыночной стоимости вышеуказанного объекта на дату подачи заявления о выкупе. 13.07.2023 в адрес ответчика направлен протокол разногласий к договору № 500 от 30.05.2023 с приложением отчета о рыночной стоимости № 10-23 от 10.07.2023.

19.07.2033 в адрес ООО «Евродом» поступило письмо Администрации городского округа Тольятти об отказе от согласования протокола разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 05 2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи так и не был подписан, в связи с чем данный вопрос подлежит разрешению в суде в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 1 информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», пришел к выводу о том, что все разногласия сторон сводятся исключительно к цене договора, а редакция спорных пунктов истца соответствует оценке, Проведенной судебным экспертом.

Истец, не согласившись с условиями договора, подготовил и направил ответчику протокол разногласий, который в последующем не был принят последним.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 1 информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

При этом арбитражный суд отмечает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011, Определении ВС РФ от 23 июля 2021 г. N 307-ЭС21-11140, Постановлении АС ПО от 19.07.2019 по делу А65-34781/2018, АС ВВО от 06.09.2022 по делу А79-3336/2021.

Удовлетворив ходатайство истца, суд определением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2024 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и судебной экспертизы" ФИО5.

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объекта на дату подачи заявления о выкупе - 19.05.2022, нежилого помещения: расположенного по адресу: <...>, общей площадью 667,3 кв.м., состоящего из трех нежилых помещений:

- Площадью 510,9 кв.м этаж №1, подземный этаж №1, кадастровый номер 63:09:0101176:9754 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Королева, д. 18 пом. Б/Н (1001);

- Площадью 116 кв.м. -1 этаж комнаты №№5, 17; 1 этаж комнаты№№6а, 9, 10, 15, 16, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 32, кадастровый номер 63:09:0101176:10598 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Королева, д. 18;

- Площадью 40,4 кв.м. этаж №1 на отм. +1000, кадастровый номер 63:09:0101176:10673 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Королева, д. 18.

Судебная экспертиза проведена, эксперт дал следующий ответ на поставленный перед ним вопрос: рыночная стоимость объекта на дату подачи заявления о выкупе - 19.05.2022, нежилого помещения: расположенного по адресу: <...>, общей площадью 667,3 кв.м., состоящего из трех нежилых помещений, составила 7 667 000 руб.:

- Площадью 510,9 кв.м этаж №1, подземный этаж №1, кадастровый номер 63:09:0101176:9754 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Королева, д. 18 пом. Б/Н (1001) – 5 320 000 руб.;

- Площадью 116 кв.м. -1 этаж комнаты №№5, 17; 1 этаж комнаты№№6а, 9, 10, 15, 16, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 32, кадастровый номер 63:09:0101176:10598 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Королева, д. 18 – 1 442 000 руб.;

- Площадью 40,4 кв.м. этаж №1 на отм. +1000, кадастровый номер 63:09:0101176:10673 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Королева, д. 18 – 905 000 руб.

По мнению суда, и вопреки доводам ответчика, отраженным в возражениях от 28.10.20234, представленное в дело Заключение эксперта, соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, выводы эксперта последовательны, противоречий не содержат. Доказательств, свидетельствующих о некомпетентности экспертов, не имеется, отсутствуют основания для отвода экспертов по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, также не имеется оснований для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства, наряду с иными доказательствами, имеющимися в деле.

Суд считает возможным принять как максимально обоснованную и достоверную оценку - оценку судебного эксперта.

Учитывая, что все разногласия сторон сводятся исключительно к оценке цены договора, а редакция спорных пунктов истца (с учетом уточненного искового заявления), соответствует оценке проведенной судебным экспертом, суд считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в редакции, предложенной истцом.

Истец при подаче иска оплатил госпошлину 6 000 руб. за рассмотрение иска.

Также в соответствии со ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на оплату услуг эксперта относятся к судебным издержкам.

Суд при назначении судебной экспертизы установил размер вознаграждения эксперта 40 000 рублей. Данные расходы понес ответчик, перечислив денежные средства на депозитный счет суда.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №500 от 30.05.2023, изложив пункты 2.1, 2.2, п. 2 Приложения №1 в следующей редакции:

- п. 2.1. «Цена продаваемого имущества в соответствии с заключением эксперта №30/2024-СЭ от 09.08.2024, подготовленным экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы» ФИО5, составляет 7 667 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей».

- п. 2.2. «Оплата приобретаемого муниципального имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора производится покупателем в течение десяти рабочих дней с момента заключения договора единовременно в сумме 7 667 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей на счет банка получателя: Отделение Самара Банка России// УФК по Самарской области, г.Самара БИК 013601205, счет № 40102810545370000036 получатель УФК по Самарской области (департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти), ИНН <***>, КПП 632431001, счет № 03100643000000014200, ОКТМО 36740000, КБК 90311402043040000410.

- п.2 Приложения №1 (Акт приема передачи) «Цена продаваемого имущества в соответствии с заключением эксперта №30/2024-СЭ от 09.08.2024, подготовленным экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы» ФИО5 в размере 7 667 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей».

Взыскать с Администрации городского округа Тольятти ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.05.2003, ИНН: <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Евродом" ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.10.2010, ИНН: <***>, 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
С.А. Смирнягина