Решение от 2 ноября 2017 г. по делу № А40-24075/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-24075/17

125-211

02 ноября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2017г.

Полный текст решения изготовлен 2 ноября 2017 г.

Арбитражный суд в составе:

Судьи: Смысловой Л.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судьи Драчевой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Отечество» (ОГРН 1117746954566, ИНН 7715893186, 127572, г. Москва, ул. Новгородская д.22) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, Газетный пер. д. 1/12)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:02:0004001:11880, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 94,2 кв.м., этаж 1, пом. III, комн. 1-9, изложив пункты 3.1 и 3.4в следующей редакции:

- п.3.1. «Цена объекта составляет 11 915 000 рублей 00 копеек (одиннадцать миллионов девятьсот пятьдесят тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.08.2016, №18714М выполненного ООО «ПроБизнесОценка».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

-п. 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20-го числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 198 583 (сто девяносто восемь тысяч пятьсот восемьдесят три рубля 33 копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 (доверенность №б/н от 11.10.2016)

от ответчика: ФИО2 (доверенность №3371/17 от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Отечество» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:02:0004001:11880, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 94,2 кв.м., этаж 1, пом. III, комн. 1-9, изложив пункты 3.1 и 3.4в следующей редакции:

- п.3.1. «Цена объекта составляет 11 915 000 рублей 00 копеек (одиннадцать миллионов девятьсот пятьдесят тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.08.2016, №18714М выполненного ООО «ПроБизнесОценка».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

-п. 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20-го числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 198 583 (сто девяносто восемь тысяч пятьсот восемьдесят три рубля 33 копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта и результатов экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 14.02.2012 между Департаментом имущества города Москвы (Правопреемник- Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО «Отечество» (Арендатор) заключен договор №03-00001/12, на аренду нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0004001:11880, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 94,2 кв.м., этаж 1, пом. III, комн. 1-9.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 13.04.2016 обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением рег. № 33-5-56386/16-(0)-0 о выкупе арендуемого нежилого помещения.

По результатам рассмотрения заявления, ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 13 441 000 рублей, согласно отчету, об оценке рыночной стоимости от 30.06.2016 №76-16Б/30 выполненного ООО «АБН-Консалт».

Вместе с тем, согласно проведенной ООО «ПроБизнесОценка» по заказу истца оценке, стоимость выкупаемого имущества составляет 11 915 000 рублей.

Как указывает истец, 06.08.2016 он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий.

Однако ответчик письмом от 21.09.2016 №33-5-56386/16-(0)-2 не согласился с представленным протоколом разногласий, отказав истцу в предоставлении государственной услуги, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Определением суда от 13.07.2017 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Вердикт-оценка» (125445, <...>), эксперту Примеровой Маргарите Николаевне, с постановкой следующего вопроса: — Какова рыночная стоимость недвижимого имущества общей площадью 94, 2 кв.м. (этаж 1, пом. III, комн.1-9), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 13.04.2016?

Согласно экспертному заключению ООО «Вердикт-оценка» стоимость спорного имущества, по состоянию на 13.04.2016 составила 12 979 043 рублей без учета НДС.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, пояснений эксперта, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 12 979 043 руб. без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене 12 979 043 рублей.

При этом суд отклоняет возражения истца что объект оценки непосредственно не был исследован, поскольку натуральный осмотр исследуемого объекта недвижимости был проведен 02.08.2017, что подтверждается заключением эксперта.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия сторон, при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:02:0004001:11880, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 94,2 кв.м., этаж 1, пом. III, комн. 1-9, изложив пункты 3.1 и 3.4 в следующей редакции:

- п.3.1. «Цена объекта составляет 12 979 043 (двенадцать миллионов девятьсот семьдесят девять тысяч сорок три) рублей в соответствии с судебной экспертизой по делу №А40-24075/2017-125-211.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

-п. 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 216 317 (двести шестнадцать тысяч триста семнадцать) рублей 38 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125009, <...>) за счет казны города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Отечество» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 127572, <...>) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья: Смыслова Л.А.