Решение от 14 февраля 2020 г. по делу № А73-20677/2019

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-20677/2019
г. Хабаровск
14 февраля 2020 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 11 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СаНата плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка

при участии:

от истца: ФИО2 – директор ООО «СаНата плюс»

от ответчика: ФИО3, доверенность от 10.02.2020 №9юр/14.948.1-08, диплом

Общество с ограниченной ответственностью «СаНата плюс» (далее – ООО «СаНата плюс») обратилось в арбитражный суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 27:17:300501:355, расположенного по адресу: <...>, в части определения условий, содержащихся в пунктах 4.1 и 4.2 договора в следующей редакции:

«4.1. Размер арендной платы на земельный участок рассчитывается на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и выписки из отчета №19.70 «Об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации и расположенным по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Воронежское-3» на дату оценки 17.05.2019, подготовленного ООО «Оценка_27».

4.2. Ежемесячный размер арендной платы составляет 43 441,75 руб. без учета НДС (сорок три тысячи четыреста сорок один руб. семьдесят пять коп.), вносится не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.»

Определением арбитражного суда от 12.12.2019 по настоящему делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю Ри Ден Юн, в связи с чем, производство по делу приостановлено. В связи с поступлением в суд заключения эксперта №1 от 14.01.2020, определением от 15.01.2020 производство по делу возобновлено.

Представитель истца на заявленных требованиях настаивает, мотивируя их тем, что указанный Управлением размер арендной платы на основании отчета №3-159-19Х, составленного ООО «Профи Оценка», является необоснованно завышенным, относительно выводов, содержащихся в заключения эксперта №1 от 14.01.2020, возражения не представлены.

Ответчик с иском не согласен по доводам, изложенным в отзыве, в возражении ссылается на соответствие отчета №3-159-19Х действующему законодательству, полагает, что оснований для удовлетворения иска не имеется, так как заключением эксперта №1 от 14.01.2020 подтверждается, что арендная плата, установленная по результатам проведенной ООО «Оценка_27» оценки существенно занижена.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ООО «СаНата плюс» является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>:

- нежилое здание Насосная, кадастровый номер 27:17:0329001:948, площадью 9,7кв.м;

- нежилое здание Котельная, кадастровый номер 27:17:0300501:378, площадью 69,5кв.м;

- нежилое здание Профилакторий, кадастровый номер 27:17:0329001:946, площадью 2 521,9кв.м.

Данные объекты недвижимости расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 27:17:300501:355, из категории земель: земли населенных пунктов, общей площадью 20 300кв.м., местоположение: <...>. Земельный участок является собственностью Российской Федерации, что подтверждается выпиской из ЕГРН №99/2018/154021391 от 21.08.2018.

02.08.2018 ООО «СаНата плюс» со ссылкой на положения пункта 9 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) обратилось в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:17:300501:355 в аренду без проведения торгов.

Письмом исх. №5789.1-08 от 26.07.2019 Управление направило в адрес заявителя проект договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №1050 от 24.07.2019, согласно пункту 4.2 которого ежемесячный размер арендной платы за пользование земельным участком установлен на основании выписки из отчета о рыночной стоимости арендной платы, подготовленном ООО «Профи Оценка» №3-159-19Х, и составляет 79 249,92 руб. (без НДС).

Не согласившись с указанным размером арендной платы, ООО «СаНата плюс» в протоколе разногласий от 19.08.2019 указан ежемесячный размер арендной платы 43 441,75 руб. без учета НДС на основании отчета №19.70 «Об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации и расположенным по адресу: Хабаровский край, р-н хХабаровский, с.Воронежское-3» на дату оценки 17.05.2019, подготовленного ООО «Оценка_27».

Поскольку разногласия относительно редакции пунктов о размере арендных платежей сторонами не урегулированы, ООО «СаНата плюс» обратилось в суд с настоящим иском.

По результатам судебной экспертизы, проводившейся эксперту индивидуальному предпринимателю Ри Ден Юн, определена рыночная стоимость права пользования (аренды) спорным земельным участком по состоянию на 17.05.2019 в размере 727 552 руб. в год, НДС не облагается. При этом, экспертом установлено, что при определении права пользования в имеющихся в материалах дела отчетах оценки не учитывалось наличие улучшений и инженерных коммуникаций, расположенных на земельном участке.

Удовлетворяя заявленные требования в части, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по статье 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

На основании норм статей 421 и 422 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленными законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка является основанием для заключения договора аренды (п. 7 ст. 30 ЗК РФ).

То есть для Управления заключение договора аренды земельного участка является обязательным и не зависит от наличия (отсутствия) его волеизъявления.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации (подпункт 1 пункта 3 статьи 96.7 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 (далее – Правила), размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

- в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

- на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

По условиям заключаемого сторонами договора №1050 от 24.07.2019 арендная плата подлежит определению на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка.

ООО «СаНата плюс» фактически оспаривает достоверность рыночной стоимости права пользования земельным участком, определенной отчетом ООО «Профи Оценка» №3-159-19Х.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Поскольку в соответствии с пунктом 7 статьи 30, пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, заключение договора купли-продажи обязательно, в силу части 2 статьи 445 ГК, статьи 446 ГК оспаривание достоверности величины рыночной стоимости может производиться и в рамках преддоговорного спора, в виде требования заключить договор аренды на определенных судом условиях о размере арендных платежей.

Материалами дела подтверждается, что рыночная стоимость права пользования (аренды) спорным земельным участком, определенная отчетом ООО «Профи Оценка» №3-159-19Х, является недостоверной, а достоверной является рыночная стоимость, определенная по результатам судебной экспертизы.

В ходе рассмотрения дела представители сторон результат судебной экспертизы не оспорили, не заявляли об опросе эксперта, проведении дополнительной либо повторной экспертизы.

У суда также отсутствуют основания считать отчет судебного эксперта не соответствующим законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поэтому его результаты принимаются в целях разрешения настоящего спора.

Учитывая изложенное, суд принимает редакцию спорных пунктов 4.1, 4.2 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №1050 от 24.07.2019 в редакции, соответствующей заключению эксперта №1 от 14.01.2020 по настоящему делу.

Расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в полном размере в соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ, пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела».

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять пункты 4.1, 4.2 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №1050 от 24.07.2019 в следующей редакции:

«4.1. Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и заключения эксперта №1 от 14.01.2020 по делу № А73-20677/2019 на дату оценки – 17.05.2019.

4.2. Ежемесячный размер арендной платы составляет 60 629 руб. 33 коп. (шестьдесят тысяч шестьсот двадцать девять руб. тридцать три коп.) без учета НДС и вносится не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.»

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СаНата плюс» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб., расходы по экспертизе в размере 35 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева