Решение от 30 июля 2017 г. по делу № А55-5520/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

31 июля 2017 года

Дело №

А55-5520/2017

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 31 июля 2017 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общество с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг"

От 13 марта 2017 года

к Акционерное общество "Железнодорожная торговая компания"

о взыскании 7 000 000 руб. 00 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность от 04.04.2017

от ответчика – ФИО3, доверенность от 06.03.2017

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" о взыскании 7 000 000 руб. 00 коп. стоимость неотделимых улучшений.

Определением от 19.07.2017 удовлетворено ходатайство ответчика об уточнении своего наименования. Наименованием ответчика считать: Акционерное общество "Железнодорожная торговая компания".

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, которое судом удовлетворено на основании ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что пунктом 10.3 договора предусмотрено императивное правило для сторон договора, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Истцом с согласия Ответчика во время действия договоров, после их прекращения возмещению не подлежат.

Как указывает истец в исковом заявлении, 01 декабря 2014 года между ОАО «Железнодорожная торговая компания» и ООО «РУКОМ ИНЖИНИРИНГ» заключен договор № Д16/УО/14 аренды недвижимого имущества, в соответствии с п. 1.1. которого и акта приема-передачи ОАО «Железнодорожная торговая компания» передало, а ООО «РУКОМ ИНЖИНИРИНГ» приняло в аренду за плату во временное владение и пользование часть нежилых помещений площадью 489, 0 кв.м., расположенных в двухэтажном здании торгового центра общей площадью 1660 кв.м. по адресу: <...>.

Согласно пункта 2.1. договора аренды установлено, что договор действует 3 года, а пунктом 2.2. установлено, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации, при этом настоящий договор аренды зарегистрирован 24 декабря 2015 года.

Пунктом 9.1. договора аренды установлено, что предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами в месячный срок, изменение настоящего договора или его досрочное расторжение оформляются дополнительным соглашением.

Пунктом 9.2. договора аренды установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим договором или законодательство РФ.

При этом законодательством РФ, а именно статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, при этом если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, в случае одностороннего отказа Арендодателем от своих прав и обязанностей по договору аренды, Арендодатель обязан предупредить Арендатора за 3 (три) месяца.

01 декабря 2016 года ООО «РУКОМ ИНЖИНИРИНГ» направило в адрес Самарского филиала ОАО «ЖТК» уведомление за № 150/2016 от 01 декабря 2016 года об изменении своего почтового адреса.

29 декабря 2016 года ООО «РУКОМ ИНЖИНИРИНГ» вновь направило в адрес Самарского филиала ОАО «ЖТК» уведомление за № 185/2016 от 29 декабря 2016 года об изменении своего почтового адреса.

08 января 2017 года ООО «РУКОМ ИНЖИНИРИНГ» повторно уведомило о смене почтового адреса ООО «РУКОМ-СИСТЕМ», при этом всю корреспонденцию просило направлять на имя ООО «РУКОМ-СИСТЕМ» по почтовому адресу: 450074, <...>.

Пунктом 3.2.7. договора аренды установлено, что ООО «РУКОМ ИНЖИНИРИНГ» обязуется не производить неотделимых улучшений, капитальный ремонт, перепланировок и переоборудования арендуемого недвижимого имущества, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя.

На сегодняшний день ООО «РУКОМ ИНЖИНИРИНГ» произвело неотделимые улучшения объекта аренды на сумму более 7 000 000, 00 рублей с согласия арендодателя -ОАО «Железнодорожная торговая компания».

Согласно акту приема-передачи объекта недвижимости, помещения переданы в неудовлетворительном состоянии, при этом на сегодняшний день в данном помещении находится универсальный действующий магазин, в котором произведен ремонт, произведена сертификация с учетом неотделимых улучшений, получены лицензии на продажу алкогольной продукции.

18 января 2017 года ООО «РУКОМ ИНЖИНИРИНГ» направило досудебную претензию на имя ОАО «ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНАЯ ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ», что подтверждается досудебной претензией № 1 от 18 января 2017 года и квитанцией об отправке от 18 января 2017 года.

Полагая, что стоимость неотделимых улучшений в сумме 7 000 000 руб. подлежит возмещению истцу за счет ответчика, первый обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  представленные  в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

         Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства  не допускается.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, их неотложную необходимость и действительную стоимость произведенных улучшений, а также факт прекращения договора аренды.

Условиями договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 обязанность арендодателя по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений помещения не предусмотрена, напротив пунктом 10.3 договора установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором во время действия настоящего договора, после его прекращения, возмещению не подлежат.

Таким образом, условиями договора аренды не предусмотрено возмещение арендодателем стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, после его прекращения.

При этом, Истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что нежилое помещение было передано в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность его использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт обращения к ответчику с претензиями по состоянию помещений и необходимости проведения осмотра помещений для определения видов подлежащих выполнению работ, а также доказательств, подтверждающих, что ответчиком принимались выполненные работы.

Как следует из акта приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2014 (л.д.15), подписанного сторонами без замечаний, следует, что переданные истцу в аренду помещения пригодны к эксплуатации.

Арендатор принял на себя обязательства поддерживать помещение в технически исправном состоянии, своевременно производить текущий ремонт, нести эксплуатационные издержки (п.3.2.6 договора).

Довод истца, что помещения переданы в неудовлетворительном состоянии, судом отклоняется, поскольку указанная часть нежилых помещений передана Истцу в состоянии пригодном для использования, что подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2014.

Довод Истца о возникновении у последнего права на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений ввиду незаконности процедуры расторжения договора №Д16/УО/14, ввиду не уведомления за 3 месяца, является необоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 3.2.3, 3.2.5, 3.2.9 договора Д16/УО/14, Истец взял на себя обязательства по внесению арендной платы в установленный срок, оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, ежемесячному (не позднее 15 числа оплачиваемого месяца), предоставлению Арендодателю копий платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и штрафных санкций.

Из пункта 5.2 договора следует, что арендная плата перечисляется истцом на счет Ответчика ежемесячно в полном объеме за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца включительно.

Однако, в период с 01.02.2014г. по 01.12.2016г. Истцом несвоевременно были оплачены обязательные ежемесячные платежи по арендной плате, а так же по коммунальным, эксплуатационным и административно-хозяйственным услугам, обратного первым в материалы дела не представлено.

Так по состоянию на 01.12.2016 истцом допущена просрочка в оплате задолженности по арендной плате, коммунальных услуг, оплаты штрафных договорных пеней, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 559 699,46 руб.

Пунктом 9.3 договора №Д16/УО/14 определено, что Ответчик вправе в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора в случаях, определенных подпунктами 9.3.1 - 9.3.6, в том числе, если Истец более двух раз по истечении срока платежа не вносил арендную плату.

Кроме того, согласно пункту 9.9 договора при наступлении случаев, указанных в подпунктах пункта 9.3, договор считается расторгнутым с даты уведомления Истца об отказе от исполнения договора.

С учетом допущенных нарушений обязательных для исполнения требований договора, Ответчиком в адрес Истца заказанной корреспонденцией 12.12.2016г. направлено уведомление об отказе от договора с соблюдением правил, указанных в Постановлении ВАС №61, Постановлении Пленума ВС РФ №25.

Согласно письму от УФПС Самарской области - филиал ФГУП «Почта России» ОСП Самарский почтамт от 23.01.2017 №7.1.16.11.2.3-02/Ж-615 представитель по доверенности ФИО4 20.12.2016 (л.д.82) получила заказную корреспонденцию. Таким образом, датой надлежащего уведомления и прекращения договорных отношений является 20.12.2016.

Ответчиком ввиду неявки Истца в указанный в уведомлении срок, 21.12.2016 составлен акт о приеме-передаче (возврате) в одностороннем порядке недвижимого имущества с материалами фотосъемки (л.д.84-87).

Кроме того, вся заказная корреспонденция направлялась Ответчиком Истцу на адрес, указанный в пункте 11 договора аренды недвижимого имущества.

Право на односторонний отказ от договора №Д16/УО/14 предоставлено Ответчику ст.ст.450, 450.1 ГК РФ, что также подтверждается судебной практикой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008г. №5782/08 по делу №А19-9645/07-26, Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016г. №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, Ответчиком в строгом соответствии с требованиями ГК РФ, условиями договора аренды соблюдена процедура расторжения договора №Д16/УО/14.

Далее, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действительную стоимость произведенных улучшений истец документально не обосновал.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца не имеется, в иске следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины в сумме 58 000 руб. 00 коп. в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца, которые им уплачены при обращении с иском в суд.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1