Решение от 24 октября 2017 г. по делу № А12-23738/2017

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А12-23738/17
город Волгоград
25 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.10.2017

Решение суда в полном объеме изготовлено 25.10.2017

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Репниковой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поляковой М.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальному унитарному предприятию «Центральный рынок» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении заключить договор аренды,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

Администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>),

Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>),

общества с ограниченной ответственностью «Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

общества с ограниченной ответственностью «Постелька» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316344300148600),

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 315344300054312),

индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП 316344300077360),

индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН <***>, ОГРНИП 304344419700070),

индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН <***>, ОГРНИП 313344327300011),

индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН <***>, ОГРНИП 308344308100054),

индивидуального предпринимателя ФИО8 (ИНН <***>, ОГРНИП 304345933500072),

индивидуального предпринимателя ФИО9 (ИНН <***>, ОГРНИП 305346015800031),

индивидуального предпринимателя ФИО10 (ИНН <***>, ОГРНИП 304346013300052),

индивидуального предпринимателя ФИО11 (ИНН <***>, ОГРНИП 304345921000182),

индивидуального предпринимателя ФИО12 (ИНН <***>, ОГРНИП 304346125000082),

индивидуального предпринимателя ФИО13 (ИНН <***>, ОГРНИП 304344309900031),

общества с ограниченной ответственностью «Амикус» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО14 (ИНН <***>, ОГРНИП 306343529200020),

индивидуального предпринимателя ФИО15 (ИНН <***>, ОГРНИП 304344335000085),

индивидуального предпринимателя ФИО16 (ИНН <***>, ОГРНИП 308344421300046),

индивидуального предпринимателя ФИО17 (ИНН <***>, ОГРНИП 306344318600052),

индивидуального предпринимателя ФИО18 (ИНН <***>, ОГРНИП 304344317400176),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО19, доверенность от 31.07.2017,

от ответчика – ФИО20, доверенность от 16.01.2017,

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: от ООО «Центр» - ФИО21, директор, от предпринимателя ФИО3 – ФИО22, доверенность от 4.09.2017, от Администрации Волгограда – ФИО23, доверенность от 23.08.2016, от иных третьих лиц – не явились, извещены


В арбитражный суд Волгоградской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) к муниципальному унитарному предприятию «Центральный рынок» (далее – МУП «Центральный рынок», предприятие, ответчик) с исковым заявлением (с учетом уточнения требований, заявленного в судебном заседании 31 августа 2017 года), в котором просил обязать МУП «Центральный рынок» заключить с предпринимателем ФИО1 договор аренды в пределах оставшегося срока на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды муниципального недвижимого имущества № 800 от 30 мая 2003 года, заключенного между МУП «Центральный рынок» и ООО «Центральный рынок», распространив его действие на отношения, возникшие с момента прекращения договора аренды № 800.

Ответчик исковые требования не признал, представил письменный отзыв.

Определением суда от 31 августа 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Администрация Волгограда и Департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

Определением суда от 26 сентября 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ООО «Центр» (предыдущее наименование - ООО «Центральный рынок»), которое являлось арендодателем по договору субаренды, а также предприниматели и юридические лица, арендующие в настоящее время помещения, в отношении которых предприниматель ФИО1 просит заключить договор аренды: ООО «Постелька», ООО «Амикус», индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18.

ООО «Центр» поддержало позицию истца.

Администрация Волгограда, предприниматель ФИО3 поддержали позицию ответчика.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, суд

У С Т А Н О В И Л:

Как установлено материалами дела, на основании постановления Администрации Волгограда № 611 от 15.05.2013 «О передаче в долгосрочную аренду муниципального имущества, находящегося на балансе МУП «Центральный рынок» 30 мая 2003 года между МУП «Центральный рынок» (Арендодатель) и ООО «Центральный рынок» (Арендатор) заключен договор № 800 аренды муниципального недвижимого имущества, по условиям которого МУП «Центральный рынок» передало в аренду здания мясомолочного и овощного корпусов Центрального рынка г. Волгограда площадью 2 273,3 кв. метров и 14 107,7 кв. метров соответственно, расположенных по адресу: <...>.

Указанные объекты недвижимого имущества принадлежат МУП «Центральный рынок» на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 34АЕ № 255649 от 25.09.2003 и серии 34АЕ № 255650 от 25.09.2003.

Здания мясомолочного и овощного корпусов Центрального рынка переданы ответчику для организации оптовой и розничной торговли и предоставления всех услуг рынка (пункт 1.3. договора).

Согласно пункту 2.2.4 договора по истечении срока его действия и при досрочном прекращении ООО «Центральный рынок» обязан возвратить недвижимое имущество арендодателю по акту в исправном состоянии и с учётом нормального износа.

Срок действия договора установлен сторонами 10 лет.

Дополнительным соглашением № 5 от 15.07.2009 к договору аренды сторонами увеличен срок действия договора № 800 от 30.05.2003 аренды недвижимого имущества до 23 лет.

Впоследствии, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12 февраля 2016 года по делу № А12-59505/2015 было удовлетворено исковое заявление МУП «Центральный рынок» к ООО «Центральный рынок» об обязании вернуть арендуемые по спорному договору здания мясо-молочного и овощного корпусов Центрального рынка г. Волгограда в исправном состоянии и с учётом нормального износа по акту приёма-передачи.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, указанное решение суда первой инстанции по делу №А12-595/2015 отменено с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

При этом судом апелляционной инстанции в рамках данного дела постановлены выводы о недействительности дополнительного соглашения от 15.07.2009 № 5 к спорному договору аренды от 30.03.2003 № 800 и его возобновлении на неопределённый срок по истечении срока действия – 30 мая 2013 года.

В связи с указанными обстоятельствами 15 сентября 2016 года МУП «Центральный рынок» направило в адрес ООО «Центральный рынок» уведомление № 254 об отказе от договора аренды № 800, необходимости освобождения арендуемого недвижимого имущества и его возврате по акту приёма-передачи в состоянии, обусловленном договором аренды, по истечении трёх месяцев со дня получения уведомления.

Данное уведомление получено ООО «Центральный рынок» 11 октября 2016 года.

Управлением Росреестра из Единого государственного реестра недвижимости исключены сведения о наличии ограничения прав и обременения объектов недвижимого имущества: зданий овощного корпуса (кадастровый номер 34:34:040031:295) и мясо-молочного корпуса (кадастровый номер 34:34:040031:294), расположенных по адресу: <...>, в виде договора аренды муниципального недвижимого имущества от 30 мая 2003 года № 800.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 21 марта 2017 года по делу № А12-1459/2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2017 года, отказано в удовлетворении искового заявления ООО «Центральный рынок» о признании недействительным предупреждения МУП «Центральный рынок» об отказе от действия договора аренды муниципального недвижимого имущества от 30.05.2003 № 800, изложенного в письме МУП «Центральный рынок» от 15.09.2016 № 254; применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области восстановить в едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи от 06.10.2003 № 31-01/01-175/2003-5 о наличии ограничения прав и обременения объекта недвижимости: здания овощного корпуса (кадастровый номер 34:34:040031:295), от 08.10.2003 № 31- 01/01-175/2003-6 о наличии ограничения прав и обременения объекта недвижимости: здания мясо-молочного корпуса (кадастровый номер 34:34:040031:294), расположенных по адресу: <...>, в виде договора аренды муниципального недвижимого имущества от 30.05.2003 № 800.

Кроме того, удовлетворены встречные исковые требования МУП «Центральный рынок» к ООО «Центральный рынок» о возврате имущества в связи с прекращением договора аренды: зданий мясо-молочного и овощного корпусов, соответственно, площадью 2276,4 кв.м и 13655,4 кв.м, расположенных по адресу: <...>, в исправном состоянии и с учётом нормального износа по акту приёма-передачи.

В судебных актах по делу № А12-1459/2017 установлено, что уведомление МУП «Центральный рынок» от 15 сентября 2016 года № 254 об отказе от договора аренды от 30 мая 2003 года № 800 и возврате арендуемого недвижимого имущества получено ООО «Центральный рынок» 11 октября 2016 года, соответственно, в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, по истечении трёх месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления – 11 января 2017 года договор аренды прекратил своё действие.

В период действия договора аренды от 30 мая 2003 года № 800 ООО «Центральный рынок» (арендатор) 1 апреля 2014 года заключило с предпринимателем ФИО1 (субарендатор) договор субаренды нежилых помещений – части торгового зала площадью 600 кв.м. на 1 этаже стационарной торговой сети, имеющей торговый зал, в нежилом помещении по адресу: <...>.

Как указано в пункте 1.2 договора помещения принадлежат арендатору на праве аренды, что подтверждается договором аренду № 800 от 30 мая 2003 года.

Пунктом 5.1 срок действия договора установлен с 1 апреля 2014 года по 28 февраля 2015 года.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, если за один месяц до истечения срока договора ни одна из сторон не потребует его прекращения, договор признается продленным на прежних условиях.

Предприниматель ФИО1 считает, что договор субаренды от 1 апреля 2014 года каждый раз после его истечения продлевался на 11 месяцев и является срочным: до 31 января 2016 года, до 31 декабря 2016 года, до 30 ноября 2017 года.

Истец указывает на то, что в июне 2017 года из уведомления ООО «Центральный рынок» от 2 июня 2017 года ему стало известно о прекращении договора субаренды от 1 апреля 2014 года в связи с вступлением в законную силу решения арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-1459/2017, согласно которому ООО «Центральный рынок» выселено из занимаемого помещения.

14 июня 2017 года предприниматель ФИО1 обратился к МУП «Центральный рынок» с заявлением со ссылкой на статью 618 Гражданского кодекса РФ о заключении с ним договора аренды с даты прекращения договора аренды № 800 от 30 мая 2003 года, заключенного с ООО «Центральный рынок», в пределах оставшегося срока субаренды.

К заявлению истец приложил проект договора аренды от 14 июня 2017 года, согласно которому срок действия договора составляет с 12 января 2017 года по 28 февраля 2018 года.

Поскольку договор аренды со стороны МУП «Центральный рынок» не подписан, предприниматель ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением о понуждении ответчика заключить договор аренды.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст.618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.

Как разъяснил Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 13 сентября 2011 года № 4381/11, положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.

Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Как следует из содержания договора субаренды от 1 апреля 2014 года, заключенного между ООО «Центральный рынок» и предпринимателем ФИО1, его действие ограничено периодом с 1 апреля 2014 года по 28 февраля 2015 года.

Истец ссылается на пункт 5.2 договора субаренды, согласно которому если за один месяц до истечения срока договора ни одна из сторон не потребует его прекращения, договор признается продленным на прежних условиях. По мнению истца продление на прежних условиях означает, что договор остается срочным и каждый раз после истечения срока продлевается на 11 месяцев.

Суд считает позицию истца не основанной на законе.

Так, в соответствии со ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При этом данная норма не содержит возможности ее изменения условиями договора.

Поскольку договор субаренды от 1 апреля 2014 года после истечения его срока на новый срок не продлевался, в силу п.2 ст.621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что действие договора субаренды от 1 апреля 2014 года прекращено одновременно с прекращением действия договора аренды от 30 мая 2003 года № 800, заключенного между МУП «Центральный рынок» и ООО «Центральный рынок», - 11 января 2017 года.

По смыслу статьи 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

У истца в рассматриваемом случае такого преимущественного права не возникло, поскольку он использовал помещение на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора.

Помимо изложенного, суд отмечает, что предпринимателю ФИО1 стало известно о прекращении с 12 января 2017 года договора аренды от 30 мая 2003 года № 800 из претензии МУП «Центральный рынок» об освобождении арендуемых помещений, полученной 2 февраля 2017 года.

7 февраля 2017 года предприниматель ФИО1 направил в адрес ООО «Центральный рынок» претензию, в которой уведомил о расторжении договора субаренды от 1 апреля 2014 года с 1 марта 2017 года включительно.

Между тем, с заявлением о заключении договора аренды на условиях договора аренды от 30 мая 2003 года № 800 на основании статьи 618 ГК РФ предприниматель ФИО1 обратился к МУП «Центральный рынок» только 14 июня 2017 года, когда МУП «Центральный рынок» уже заключило договоры аренды на площадь, арендованную предпринимателем ФИО1 на основании договора субаренды от 1 апреля 2014 года, с иными лицами, привлеченными судом к участию в настоящем деле.

При таких обстоятельствах удовлетворение исковых требований предпринимателя ФИО1 означало бы нарушение баланса интересов арендодателя и субарендатора, нарушение прав добросовестных арендаторов, осуществляющих предпринимательскую деятельность с соблюдением закона.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает истцу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

С учетом анализа совокупности представленных по делу доказательств, пояснений сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя ФИО1 о понуждении заключения договора аренды ввиду прекращения договора субаренды одновременно с договором аренды - 11 января 2017 года и недобросовестности действий истца при осуществлении своих гражданских прав.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 229 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.


Судья В.В. Репникова