Решение от 17 января 2020 г. по делу № А53-16780/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-16780/19
17 января 2020 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 17 января 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Сервисгрупп» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к администрации города Каменск-Шахтинский (ОГРН <***> ИНН <***>)

комитету по управлению имуществом г. Каменск- Шахтинского Ростовской области (ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды, о взыскании 454 670 руб. 30 коп. неосновательного обогащения,

при участии:

от истца – директор ФИО2, представитель ФИО3 по доверенности от 25.03.2019,

от ответчиков - представители не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сервисгрупп» обратилось с иском к администрации города Каменск-Шахтинский, комитету по управлению имуществом г. Каменск- Шахтинского Ростовской области о расторжении договора аренды, о взыскании 454 670 руб. 30 коп. неосновательного обогащения.

В отзывах на иск ответчики возражали против удовлетворения иска.

В судебном заседании представители истца поддержали иск.

Представители ответчиков явку представителей не обеспечили. Уведомлены в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 22.09.2015 между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск- Шахтинского Ростовской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сервисгрупп» (арендатор) заключен договор аренды № 149-15. Предмет договора – передача арендатору земельного участка площадью 699 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: объекты автосервиса с кадастровым номером 61:52:0030074:510, местоположение: <...> (пункт 1.1).

В силу пункта 2.1 срок аренды - с 22.09.2015 по 25.01.2018. 22.09.2015 подписан акт приема-передачи.

Согласно пункту 3.1 размер годовой арендной платы - 152 175,46 руб.

Из положений пункта 3.2 следует, что арендная плата вносится ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца отчетного квартала.

19.02.2019 договор расторгнут, что установлено судебными актами по делу № А53-25212/2019.

Истец направил администрации 07.11.2017 требование о возврате денежных средств в размере 454 670 руб. 30 коп., уплаченных в качестве задатка и засчитанных в счет арендных платежей, арендных платежей, уплаченных в 2016-2017 годах.

Оставление указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исковые требования общества мотивированы тем, что ответчик после заключения договора аренды земельного участка обнаружил на нем коммуникации, что стало препятствием в строительстве ответчиком на арендованном участке объекта на основании полученного разрешения на строительство, и привело к невозможности использования земельного участка в тех целях, на которые рассчитывал ответчик, заключая договор аренды. Отсутствие возможности строительства на арендованном участке освобождает арендатора от внесения платы за землю, в связи с чем уплаченные денежные средства в размере 454 670 руб. 30 коп. в виде задатка за участие в торгах, арендной платы за период 2016 - 2017 годы являются неосновательным обогащением на стороне ответчиков.

Согласно ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2018 по делу № А53-21381/2018 в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора аренды земельного участка № 149-15 от 22.09.2015 обществу отказано.

Судебные акты по делу А32-21391/2018 вступили в законную силу, что подтверждается постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018, выводы в них в части действительности договора аренды земельного участка № 149-15 от 22.09.2015 являются преюдициальными по отношению к предмету настоящего спора.

Суд установил, при формировании земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:494, общей площадью 646 кв. м, расположенного по адресу: <...>, и подготовки аукционной документации Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области было выполнено согласование схемы расположения земельного участка с ресурсоснабжающими организациями города, в том числе с ОАО «Исток», которыми было подтверждено, что прохождение инженерных коммуникаций на данном земельном участке отсутствуют.

В информационный бюллетене № 35, опубликованном в газете «Труд» от 17.05.2014, а также на сайтах Администрации города Каменск-Шахтинский и на официальном сайте Российской Федерации в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет», участникам аукциона предоставлялась возможность предварительного ознакомления с аукционной документацией и объектом продаже, осуществляемой претендентами самостоятельно в любое время.

В соответствии с и. 10 ст. 39.12 Земельного Кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, на основании поданной заявки на участие в аукционе и в соответствии с Протоколом о признании претендентов участниками аукциона от 18.06.2014 ООО «Сервисгрупп» был признан участником аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:494, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск- Шахтинский, ул. Белорусская, 40.

По итогам аукциона ООО «Сервисгрупп» стал победителем. Победитель обязуется подписать договор аренды земельного участка в сроки, предусмотренные ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

На основании Постановления Администрации г. Каменск-Шахтинского от 13.11.2013 № 1975, протокола о результатах аукциона № 1 от 20.06.2014 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский и ООО «Сервисгрупп» был заключен договор аренды № 137-14 от 23.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:494, общей площадью 646 кв. м, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование: объекты автосервиса, переданный по акту приема-передачи от 23.06.2014.

На основании Постановления Администрации г. Каменск-Шахтинского от 22.10.2014 № 1880, протокола о результатах аукциона № 2 от 23.01.2015 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский и ООО «Сервисгрупп» был заключен договор аренды № 9-15 от 26.01.2015 земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:102, общей площадью 4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование: объекты автосервиса, переданный по акту приема-передачи от 26.01.2015.

На основании Постановления Администрации г. Каменск-Шахтинского от 22.10.2014 № 1879, протокола о результатах аукциона № 3 от 23.01.2015 между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский и ООО «Сервисгрупп» был заключен договор аренды № 7-15 от 26.01.2015 земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:31, общей площадью 49 кв. м, расположенного по адресу: <...> разрешенное использование: объекты автосервиса, переданный по акту приема-передачи от 26.01.2015.

На основании заявления ООО «Сервисгрупп» земельный участок с кадастровым номером 61:52:0030074:510 был образован согласно Постановлению Администрации города Каменск-Шахтинский № 149 от 13.05.2015 «Об образовании земельного участка путем объединения».

Были объединены земельные участки с кадастровыми номерами: 61:52:0030074:31, площадью 49 кв. м, расположенного по адресу: <...> переданного ООО «Сервисгрупп» по договору № 7-15 от 26.01.2015; 61:52:0030074:102, площадью 4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, переданного ООО «Сервисгрупп» по договору № 9-15 от 26.01.2015; 61:52:0030074:494, площадью 646 кв. м, расположенного по адресу: <...>, переданного ООО «Сервисгрупп» по договору № 137-14 от 23.06.2014.

На основании статей 11.8, 39.1, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский и ООО «Сервисгрупп» был заключен договор аренды № 149-15 от 22.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:510, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск- Шахтинский, ул. Белорусская, 40, с разрешенным использованием: объекты автосервиса, общей площадью 699 кв. м.

ОАО «Исток» подтверждает, что водопроводная линия принадлежит ОАО «Исток» и является действующей для подачи воды УК 12, Подземгаз ООО «КЗГО.

При формировании в 2013 году земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:494 ОАО «Исток» прохождение инженерных коммуникаций на данном земельном участке подтверждено не было.

На дату согласования линия водопровода проходила за пределами формирующегося земельного участка.

По факту земельный участок сформирован в охраной зоне действующей линии водопровода диаметром 200 мм.

Письмом № 207 от 14.03.2018 ОАО «Исток» было сообщено, что строительство зданий и сооружений разрешено при соблюдении охранных зон, указанных в пункте 12.35 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». На основании ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, ч. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ может быть установлен сервитут, который устанавливается для эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2019 по делу А53-23315/2018, оставленным без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, удовлетворен иск комитета по управлению имуществом города Каменска-Шахтинского к обществу с ограниченной ответственностью «Сервисгрупп» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 149- 15 от 22.09.2015 за период с 20.09.2017 по 20.06.2018 в размере 159 656 рублей 13 копеек, пени за период с 21.12.2017 по 20.06.2018 в размере 4 364 рублей 79 копеек

Суды установили обязанность общества по оплате аренды во время действия договора в указанный период.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2019 по делу № А53-25212/2019, оставленным без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, исковые требования комитета о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Сервисгрупп» задолженности по договору аренды № 149-15 от 22.09.2015 в размере 105 199, 10 руб. за период с 20.06.2018 по 19.02.2019, пени в размере 12 689, 76 руб. за период с 21.06.2018 по 19.02.2019 также удовлетворены.

Довод ответчика о невозможности использования земельного участка для строительства, в связи с нахождением на земельном участке коммуникаций, отклонен Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом при рассмотрении апелляционной жалобы по делу № А53-25212/2019.

При этом суд установил, что после получения от арендодателя земельного участка арендатор о выявленных недостатках, в частности невозможности использования земельного участка для строительства, в период действия договора не заявлял. Права, предоставленные арендатору законом (предусмотренные статьи 612 Кодекса), ответчик не реализовал. Арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Апелляционный суд исходил из того, что арендатор в соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием об уменьшении арендной платы или об отказе от договора не обращался.

Суду истцом при рассмотрении настоящего дела представлено заключение ООО "Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации", согласно которому на спорном земельном участке имеются не учтенные стальной водовод диаметром 200 мм, линии электропередач, в связи с которыми строительство объекта капитального строительства согласно проекту 2017-037 не представляется возможным.

Между тем, судом отмечено, что заключение датировано 18.07.2019, т.е. исследование проведено после прекращения договора аренды.

Кроме того, правомерность начисления арендной платы по спорному земельному участку по договору аренды за следующие периоды установлена вступившими в законную силу судебными актами.

Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению в связи с установленным решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2019 по делу № А53-25212/2019, оставленным без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, фактом прекращения его действия.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения иска у суда отсутствуют.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу относится на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.В. Золотарёва