Решение от 26 октября 2018 г. по делу № А32-2834/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-2834/2018

г. Краснодар«26» октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2018 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 26 октября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-2834/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кубаньречфлотинвест» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***> ОГРН <***>)

о признании незаконным бездействия в виде непринятия решения о пересчета размера арендной платы, обязании принять решение о пересмотре расчета арендной платы с применением ставки 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования города Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, акционерного общества «Кубанское речное пароходство»,

при участии в судебном заседании представителей ООО «Кубаньречфлотинвест», АО «Кубанское речное пароходство» - ФИО1, ФИО2 (по доверенностям), представителя МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея – ФИО3 (по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кубаньречфлотинвест» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – Теруправление) со следующими требованиями (уточнёнными в порядке статьи 49 АПК РФ):

- признать незаконным бездействие Теруправления, выразившееся в непринятии в установленный срок решения о пересмотре расчета арендной платы за земельный участок и непредоставления ответа на обращение №163 от 11.08.2017;

- обязать Теруправление принять решение о пересмотре расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0306051:131 с применением ставки арендной платы в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Общество полагает, что поскольку земельный участок, предоставленный в аренду, ограничен в обороте по причине его нахождения в береговой полосе реки Кубань, в отношении данного участка следует применять ставу арендной платы в размере земельного налога, а именно 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582, решением городской Думы Краснодара от 24.11.2005 №3 п.2.

Определениями от 28.02.2018, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, АО «Кубанское речное пароходство».

В судебном заседании, состоявшемся 08.10.2018, представители общества и АО «Кубанское речное пароходство» просили требования удовлетворить. Представитель Теруправления просил в заявленных требованиях отказать.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в заявленных требованиях.

Общество обосновывает свое право на изменение размера арендной платы и на обязание Теруправление произвести соответствующий перерасчет арендных платежей в сторону уменьшения договором аренды от 24.08.2016 №01-09/1671, заключенным между Теруправлением и АО «Кубанское речное пароходство» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0306051:131 с разрешенным использованием – для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, общественных зданий административного назначения, сооружений берегоукрепления, обустройства набережной и благоустройства территории. Права арендатора по указанному договору перешли к обществу по договору от 02.11.2016 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенному между АО «Кубанское речное пароходство» и обществом. Право аренды земельного участка общества зарегистрировано в ЕГРН (выписка из ЕГРН от 26.10.2017 №23/236/004/2017-2733).

Указанный договор аренды земельного участка заключен на основании распоряжения Теруправления от 04.08.2016 №618-р, принятого в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования АО «Кубанское речное пароходство» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0306051:131 с разрешенным использованием «для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, общественных зданий административного назначения, сооружений берегоукрепления, обустройства набережной и благоустройства территории». Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок удостоверялось типовым актом о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 09.06.1988.

В материалы дела представлены архивная копия решения Исполкома Горсовета от 06.12.1963 №1300 о предоставлении части изъятого земельного участка площадью 26,0 га на правах бессрочного пользования Кубанскому линейному пароходству под организацию речных причалов и складирование песка, а также копия типового акта от 09.06.1988 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации, которым земельный участок площадью 60 000 кв. м предоставлялся речному пароходству для организации речных причалов и складирования песка. В соответствии с пунктом 5 указанного типового акта, возведение на участке временных жилищ и нежилых строений и сооружений (стандартные дома, бараки, гаражи), за исключением построек, непосредственно связанных с самим процессом производства строительных работ и допускаемых строительными правилами, воспрещается.

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 16.10.2012 №948 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0306051:131 с разрешенного использования «для организации речных причалов и складирования песка» на основной вид разрешенного использования земельного участка – для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, общественных зданий административного назначения, сооружений берегоукрепления, обустройства набережной и благоустройства территории. Приказ принят по заявлению АО «Кубанское речное пароходство» об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного на основании решения исполнительного Комитета Краснодарского городского Совета депутатов трудящихся от 06.12.1963 №1300, типового акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 09.06.1988.

Таким образом, АО «Кубанское речное пароходство» на основании документов о праве постоянного (бессрочного) пользования изменило вид разрешенного использования земельного участка в порядке издания приказа департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара с организации речных причалов и строительства песка на многоквартирное жилищное строительство, а затем произвело переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, заключив с Теруправлением договор аренды земельного участка с новым видом разрешенного использования, указанным в приказе департамента архитектуры администрации города Краснодара от 16.10.2012 №948.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке (пункт 1 статьи 168, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками сохраняется. Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует праву постоянного (бессрочного) пользования. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию до 01.01.2012 (статья 20 Земельного кодекса, пункты 2, 9, 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). В пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять разрешенное использование земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 10.01.2005, Земельный кодекс был дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

Вышеназванные нормативные положения и правовые позиции высшей судебной инстанции не могут быть истолкованы таким образом, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды правообладатель как будущий арендатор мог произвольно выбрать любой из видов разрешенного использования земельного участка, находящегося в публичной собственности. Разрешенное использование земельного участка, указываемое сторонами в договоре аренды, должно было соответствовать цели предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанной в государственном акте. Если в государственном акте отсутствовало указание на возможность использования земельного участка в целях жилищного строительства, то заключение договора аренды с соответствующим разрешенным использованием могло быть произведено только на торгах с предварительным прекращением в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Данный правовой подход выражен, в частности, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2017 по делу №А32-15377/2016 и от 23.10.2017 по делу №А32-11380/2015.

Таким образом, поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды состоялось с изменением вида разрешенного использования земельного участка по сравнению с тем видом, который был указан в типовом акте на право бессрочного пользования, и при этом земельный участок был предоставлен в аренду для многоквартирного жилищного строительства без торгов (доказательств проведения соответствующих публичных процедур информирования и организации торгов не представлено), суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 24.08.2016 №01-09/1671 как заключенного с существенным нарушением норм земельного законодательства и публичных интересов (статьи 166, 168 ГК РФ).

В связи недействительностью договора аренды земельного участка к обществу права арендатора земельного участка по договору уступки от 02.11.2016 перейти не могли.

Поскольку права общества на земельный участок основаны на недействительном (ничтожном) договоре аренды, суд не может признать Теруправление нарушившим права и законные интересы общества как арендатора земельного участка.

Кроме того, судом не установлено объективных доказательств нахождения земельного участка в береговой полосе водного объекта (заключение кадастрового инженера, акты экспертизы, вступившие в законную силу решения судов.). Соответствующая переписка с Теруправлением в связи с выкупом земельного участка таким доказательством не является. Из материалов дела также не следует, что весь спорный земельный участок расположен в береговой полосе водного объекта общего пользования, в связи с чем, суд также не усматривает оснований для перерасчета арендной платы за пользование всем земельным участком по ставкам, предусмотренным для участков, ограниченных в обороте. Иное нарушит баланс экономических интересов общества, использующего земельный участок в коммерческих целях, и федерального собственника земельного участка, который будет принужден к получению арендных платежей в минимально возможном размере.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков