Решение от 1 марта 2024 г. по делу № А40-202066/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-202066/23-37-1664
г. Москва
01 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 01 марта 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ "ЛАМА" (119526, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2002, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 26.07.2023 № 59-8628.


При участии:

от истца – ФИО1, по доверенности от 15.01.2024 № 1;

от ответчика – не явился, извещен



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ «ЛАМА» (ООО «КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ «ЛАМА», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом 20.02.2024г. в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ «ЛАМА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП 772901001) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 770301001), возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости № 59-8628 от 26 июля 2023 года, в соответствии с условиями которого Департамент городского имущества города Москвы передает в собственность Общества с ограниченной ответственностью «КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ «ЛАМА» объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0014008:13651, общей площадью 146,5 кв.м., путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости № 59-8628 от 26 июля 2023 года в следующей редакции:

Пункт 3.1. : Цена Объекта составляет 13 678 000 (Тринадцать миллионов шестьсот семьдесят восемь тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта Общества с ограниченной ответственностью «АйБи-Консалт» ФИО2 от 15.02.2024 года, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Заключении эксперта, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1. Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п.2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. : Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 162 833 (сто шестьдесят две тысячи восемьсот тридцать три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законом города Москвы от 29.09.2021 № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17.12.2008г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» установлена дополнительная мера поддержки московских предпринимателей.

Для предпринимателей, арендующих недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности г. Москвы, увеличен с 5 до 7 лет срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на выкуп.

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества.

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик, извещенный о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.ст. 121-123 АПК РФ, в судебное заседание не явился, судебное заседание проводится в отсутствие представителя ответчика в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 02.07.2008 г. между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ «ЛАМА» был заключен договор № 08-185/08 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 146,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительным соглашением от 28.04.2022 продлен срок аренды до 02.07.2027г., а также внесены соответствующие изменения.

ООО «КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ «ЛАМА» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

21.07.2023 г. Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение № 48485 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 146,5 кв.м.».

Письмом от 28.07.2023 г. № 33-6-637027/23-(0)-3 Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о признании ООО «КПМ «ЛАМА» соответствующим требованиям, необходимым для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, приложив проект Договора купли-продажи недвижимости № 59-8628 от 26 июля 2023 года объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:07:0014008:13651, общей площадью 146,5 кв.м, по цене объекта недвижимости 26 192 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.07.2023 № М746-1955-П/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 06.07.2023 № 680/32-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно выполненному ИП ФИО3 по заказу истца отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость спорного нежилого помещения составляет 6 420 000 руб. 00 коп.

Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило в Департамент.

Ответ от Департамента обществом не получен.

ООО «КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ «ЛАМА» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий и уточнений), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 23.01.2024г. было назначено проведение судебной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙБИ-КОНСАЛТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) ФИО2.

Экспертом ФИО2 даны ответы на вопросы:

По первому вопросу: Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 146,5 кв. м, по адресу: <...>, от 04.07.2023 № М746-1955-П/2023, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности?

Ответ: Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 146,5 кв. м, по адресу: <...>, от 04.07.2023 № М746-1955-П/2023, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности.

По второму вопросу: Если отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 146,5 кв. м, по адресу: <...>, от 04.07.2023 № М746-1955-П/2023, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, по состоянию и в ценах на 21.07.2023?

Ответ: Выявленные нарушения в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 146,5 кв. м, по адресу: <...>, от 04.07.2023 № М746-1955-П/2023, выполненном ООО «Центр оценки «Аверс», повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, по состоянию и в ценах на 21.07.2023 г.

По третьему вопросу: Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 146,5 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию и в ценах на 21.07.2023?

Ответ: Рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 146,5 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию и в ценах на 21.07.2023, составляет округленно:

- с НДС - 16 414 000 (Шестнадцать миллионов четыреста четырнадцать тысяч) рублей РФ;

- без НДС - 13 678 000 (Тринадцать миллионов шестьсот семьдесят восемь тысяч) рублей РФ.

Учитывая выводы экспертного заключения, истец уточнил заявленные требования.

Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное Заключение эксперта ООО «АйБи-Консалт» ФИО2 от 15.02.2024г. по делу № А40-202066/23-37-1664, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения в размере 13 678 000 руб. 00 коп. является достоверной.

По мнению суда, вывод о величине рыночной стоимости объекта экспертизы сформирован экспертом на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, но между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, суд считает возможным урегулировать разногласия между ООО «КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ «ЛАМА» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости № 59-8628 от 26 июля 2023 года,

приняв абзац 1 п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 13 678 000 (тринадцать миллионов шестьсот семьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. на основании Заключения эксперта ФИО2 ООО «АйБи-Консалт» от 15.02.2024г. по делу № А40-202066/23-37-1664, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;

приняв абзац 3 п.3.4. договора в следующей редакции: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 162 833 (сто шестьдесят две тысячи восемьсот тридцать три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Остальные абзацы тождественны в редакции истца и ответчика, поэтому не требуют урегулирования в судебном порядке.=

Расходы по оплате экспертизы в размере 50 000 руб. и госпошлины в размере 6 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ «ЛАМА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП 772901001) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 770301001), возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости № 59-8628 от 26 июля 2023 года,

приняв абзац 1 п.3.1. договора в следующей редакции : «Цена Объекта составляет 13 678 000 (тринадцать миллионов шестьсот семьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. на основании Заключения эксперта ФИО2 ООО «АйБи-Консалт» от 15.02.2024г. по делу № А40-202066/23-37-1664, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;

приняв абзац 3 п.3.4. договора в следующей редакции: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 162 833 (сто шестьдесят две тысячи восемьсот тридцать три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА ПРИРОДНОЙ МЕДИЦИНЫ "ЛАМА" (119526, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2002, ИНН: <***>) 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. расходы в оплату судебной оценочной экспертизы и 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. госпошлину.


Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Ю.А. Скачкова