Постановление от 11 февраля 2025 г. по делу № А73-3575/2023

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-6623/2024
12 февраля 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2025 года.Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В.

судей Башевой О.А., Воронцова А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Розыевым С.С.

при участии в заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Кит-Восток» ФИО1 по доверенности от 30 августа 2022 года

представителя департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска ФИО2 по доверенности от 25 декабря 2024 года

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 31 октября 2024 года

по делу № А73-3575/2023

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кит-Восток»

к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о признании права на приобретение земельного участка в собственность с применением льготы

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кит-Восток» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска о признании права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040660:17 площадью 4 103,1 кв.м, расположенного по адресу: <...> б, в собственность за плату в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением суда от 28 декабря 2023 года, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2024 года, исковое требование удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 мая 2024 года указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением суда от 31 октября 2024 года исковое требование удовлетворено.

Ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, по мотиву неправильного применения судом норм материального права. Полагает, что истец неправомерно отнесен к субъектам, имеющим право на льготный выкуп земельного участка, поскольку обратился с соответствующим заявлением после 1 июля 2012 года, что не соответствует сроку, предусмотренному пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено на право аренды 5 октября 1993 года, что не соответствует сроку, предусмотренному пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона. Считает, что площадь выкупаемого земельного участка должна быть ограничена 2 000 кв.м, тогда как испрашиваемый земельный участок площадью 4 103 кв.м.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на доводах жалобы.

Представитель истца заявил о несостоятельности доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения как законное и обоснованное.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усмотрел основания для удовлетворения жалобы.

Ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимости – двухэтажный индивидуальный жилой дом площадью 367,9 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040680:35, расположенный по адресу: <...> б.

Указанный объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040660:17 площадью 4 103 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальный жилой дом.

15 сентября 2022 года истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе указанного земельного участка.

На основании обращения ответчик направил истцу проект договора купли-продажи № 7995, в котором выкупная цена земельного участка определена из его кадастровой стоимости (4 245 497,17 рублей).

12 декабря 2022 года истец, ссылаясь на подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился к ответчику с заявлением о заключении договора по льготной цене - 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Уведомлением от 15 декабря 2022 года № 13-07/15721 ответчик отказал со ссылкой на порядок образование участка и отсутствие у органов местного самоуправления достоверных сведений о переоформлении прав на исходный объект недвижимости.

В досудебном порядке спор между сторонами не урегулирован.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующими нормами права и мотивами.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Общие правила определения цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности закреплены в статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка должна определяться в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральными законами. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определение Конституционного Суда РФ от 1 октября 2009 года № 1129-О-О).

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельных участков.

До 1 июля 2012 года допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац второй); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац четвертый) по цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.

Следовательно, субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Для таких субъектов достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, помимо прочего, указанным лицам до 1 июля 2012 года вменялось в обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести такие участки в собственность.

В случае если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 1 июля 2012 года, собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3).

Абзацем первым пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных норм права право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене предоставлено законом не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим.

Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Таким образом, для выкупа земельного участка по льготной цене необходимо установить, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды осуществлено до до 1 июля 2012 года; здания, строения, сооружения должны быть отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, правовое значение для применения льготной цены выкупа земельного участка имеет также определение площади земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в отношении которого осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

Судом установлено, что спорный земельный участок площадью 4103 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:17 образован из земельного участка площадью 23 751 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:3, права на который в установленном порядке не зарегистрированы, следовательно, земельные участки относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Право собственности на объект недвижимости, с которым истец связывает наличие права на льготный выкуп, возникло у правопредшественника в результате приватизации имущества государственного предприятия.

Земельный участок, на котором находились подлежащие приватизации объекты, включая спорный, изначально отведен и закреплен за предприятием на праве бессрочного пользования, что подтверждается актом инвентаризации, составленным по состоянию на 25 ноября 1992 года.

В последующем указанный земельный участок на основании постановления главы администрации от 13 сентября 1993 года № 1164/4 и решений от 29 мая 1978 года № 477, от 23 июля 1979 года № 559 закреплен за АООТ «Дальэнергомаш» на условиях долгосрочной аренды под фактически возведенные строения подсобного хозяйства; 5 октября 1993 года между администрацией и обществом заключен договор № 143 аренды земельного участка площадью 24 053 кв.м (расторгнут соглашением от 22 мая 2002 года).

Указанное постановление принято в период действия пункта 4.6 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 года № 1535, предусматривающего, что собственники приватизированных (государственных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.

Последующее земельное законодательство закрепило правило о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок для лиц, не перечисленных в статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункте 2 статьи 39.9 Кодекса в действующей редакции.

Земельный участок под существующие строения свинофермы предоставлялся на условиях аренды, в том числе ООО «Амурснаб Трейдинг» (договор от 27 мая 2003 года № 1269), гр. Куан Фэнлань (договор от 26 апреля 2004 года № 794)

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости 28 апреля 2004 года на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 23 751 кв.м с присвоением кадастрового номера 27:23:0040660:3, имеющий вид разрешенного использования – под существующие строения свинофермы; в выписке содержатся сведения о снятии 10 июня 2011 года земельного участка с кадастрового учета; об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 27:23:0040660:15, 27:23:0040660:16, 27:23:0040660:17.

Земельный участок площадью 4103 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:17 предоставлен по договору аренды от 14 сентября 2011 года № 372 гр. Куан Фэнлань, для использования под индивидуальный жилой дом (арендодатель – ДМС администрации г. Хабаровска)

Таким образом, фактически право аренды в отношении указанного земельного участка оформлено в установленном законом порядке в 1993 году.

При таких обстоятельствах суд обоснованно признал, что право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040660:17, образованный в результате раздела исходного земельного участка, предоставленного и используемого правопредшественником (предприятием) на условиях бессрочного пользования, возникло в результате переоформления соответствующего права в 1993 году, то есть до 1 июля 2012 года.

Согласно договору купли-продажи от 24 декабря 2002 года № 2, гр. Куан Фэнлань (покупатель) приобрел нежилое здание «Санпропускник – производственный», площадью 366,6 кв.м (продавец – ООО «Амурснаб Трейдинг»).

В последующем, это же лицо – гр. Куан Фэнлань приобрело по договору купли-продажи от 19 октября 2007 года 2-х этажный жилой дом (продавец –Чжаб Баофу), который по цепочке сделок перешел к истцу (по договору дарения от 26 июня 2015 года собственником жилого дома стал гр. Ци Кэ (даритель – Куан Фэнлань)); по договору купли-продажи от 15 июня 2022 года – ООО «Кит Восток» (продавец – гр. Ци Кэ)).

Судом установлено, что нежилое здание «Санпропускник – производственный» и индивидуальный жилой дом являются одним и тем же объектом, ранее являвшимся государственной собственностью.

Дав надлежащую оценку собранным по делу доказательствам, правильно применив нормы материального права, суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право приобрести спорный земельный участок на льготных условиях, в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Возражения ответчика, аналогичные доводам жалобы, о том, что площадь выкупаемого земельного участка должна быть ограничена 2 000 кв.м, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Судом установлено, что жилой дом расположен в зоне центра обслуживания и коммерческой активности на предназначенных для развития территориях, попадающих под действие ограничений - ЦО-В.

Территориальная зона ЦО-В не содержит вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Учитывая, что перевод нежилого помещения в жилое произведен уполномоченным органом местного самоуправления, нахождение жилого дома в территориальной зоне ЦО-В, которая не содержит ограничения по площади земельного участка под жилой объект, а также то обстоятельство, что договор аренды земельного участка под использование жилого дома заключен на площадь 4 103,1 кв.м, суд первой инстанции обоснованно отклонил вышеуказанные доводы ответчика.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 31 октября 2024 года по делу № А73-3575/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

О.А. Башева

А.И. Воронцов