Решение от 10 февраля 2020 г. по делу № А48-3489/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Орёл Дело № А48–3489/2019

10 февраля 2020 г.

Резолютивная часть оглашена 03.02.2020.

Решение в полном объёме изготовлено 10.02.2020.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304391328800077) к обществу с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (303561, Орловская обл., Залегощенский район, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, д. 87А, ИНН <***>, ОГРН <***>) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 28.12.2016 в п.2.1. и п. 2.2,

при участии:

от истца – представитель ФИО3 (нотариальная доверенность 50 АБ 0764685 от 08.12.2017, предъявлен паспорт),

от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (далее – ответчик, ООО «Залегощь-Агро») о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 28.12.2016:

1) пункт 2.1 договора изложить в редакции: "Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 205 000 (двести пять) рублей в месяц, без НДС".

2) пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы, установленный п. 2.1. договора является фиксированным в период с 01.01.2019 до 31.12.2020, после чего подлежит пересмотру сторонами. Переговоры по изменению размера арендной платы стороны вправе начать до истечения указанного срока».

Истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, заявил об уточнении размера исковых требований, просил суд внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 28.12.2016 и изложить п. 2.1. договора в следующей редакции: «арендная плата устанавливается в денежной форме и с 01.01.2019 составляет 112 089 (сто двенадцать тысяч восемьдесят девять) рублей в месяц, без НДС», а также изложить п. 2.2. договора в следующей редакции: «размер арендной платы, установленной п. 2.1. договора, является фиксированным до окончания срока действия настоящего договора».

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение размера исковых требований.

Истец считает, что ответчик неправомерно уклоняется от подписания дополнительного соглашения № 1 от 11.12.2018 на условиях предложенных истцом, устанавливающего величину арендной платы недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ИП ФИО2 и переданного в пользование ООО «Залегощь-Агро» по договору аренды недвижимого имущества от 28.12.2016 на условиях предложенных истцом.

Ответчик не признает заявленные требования, просит отказать в удовлетворении требований, ввиду того, что истец, обратился к ответчику с предложением изменить размер арендной платы 11.12.2018, т.е. за пределами установленного п. 2.2. договора ограничительного срока для пересмотра размера арендной платы, а так же ответчик возражает против того, что измененный размер арендной платы действует с 01.01.2019, а не с даты вступления решения по данному делу в законную силу. Кроме того, ответчик полагает, что размер арендной платы за пользованием объектами, определенный по результатам оценки, выполненный ООО «Оценка +» по заказу арендодателя, является недостоверным и необоснованно завышенным.

Заслушав представителей лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Истцу принадлежит на праве собственности – здание, тракторный склад, назначение - нежилое, складское, 1-этажный, общая площадь 1 029,1 кв.м., лит. Б, кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0002, адрес объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.09.2008 серия 57-АА 647045 (л.д. 22, т.1); здание, торговый склад, назначение - нежилое, складское, 1-этажный, общая площадь 488,40 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0003, адрес объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.09.2008 серия 57-АА 647046 (л.д. 23, т.1); здание - стеллажный склад, назначение - нежилое, складское, 1-этажный, общая площадь 540,9 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0004; адрес объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.09.2008 серия 57-АА 647047 (л.д. 24, т.1); земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, общей площадью 14 496,2 кв.м. Кадастровый (или условный номер) 57:13:010201:0063, адрес объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.09.2008 серия 57-АА 647048 (л.д. 25, т.1).

28.12.2016 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО "Залегощь-Агро" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> (п. 1.1. договора).

В соответствии с п. 1.2 договора аренды в пользование арендатору передаются:

- тракторный склад, назначение - нежилое, общая площадь 1 029,1 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0002;

- торговый склад, назначение - нежилое, общая площадь 488,40 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0003;

- стеллажный склад, назначение - нежилое, общая площадь 540,9 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0004;

- земельный участок, общей площадью 14 496,2 кв.м. Кадастровый (или условный номер) 57:13:010201:0063.

Согласно п. 1.5. договора, на момент заключения настоящего договора, сдаваемый в аренду объект, а также земельный участок (кадастровый № 57:13:010201:0063) на котором он располагается, общей площадью 14 496,2 кв.м., принадлежит арендодателю на праве собственности и передается арендатору по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

28.12.2016 арендодатель по акту № 1 приема-передачи в аренду объектов расположенных по адресу: <...>, передал арендатору в аренду: тракторный склад, назначение - нежилое, общая площадь 1 029,1 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0002; торговый склад, назначение - нежилое, общая площадь 488,40 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0003; стеллажный склад, назначение - нежилое, общая площадь 540,9 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0004; земельный участок, общей площадью 14 496,2 кв.м. Кадастровый (или условный номер) 57:13:010201:0063 (л.д. 19, т.1).

В соответствии с п.2.1. договора арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 80 000 руб. в месяц, без НДС.

Размер арендной платы, установленной в п. установленный в п. 2.1. настоящего договора, является фиксированным в течение двух лет с даты заключения настоящего договора, после чего подлежит пересмотру сторонами за месяц до истечения 2-х годичного срока (п.2.2. договора).

Настоящий договор заключен на срок с 01.01.2017 по 31.12.2021 (п. 4.1. договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 13.01.2017 за № 57:13:0010201:63-57/005/2017-1, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре (л.д.18, т.1).

Из пункта 2.9. договора следует, что размер арендной платы может быть изменен по письменному соглашению сторон, но не ранее срока, установленного п. 2.2. настоящего договора. Если стороны не приходят к соглашению по п. 2.2., то арендодатель производит оценку в специализированной оценочной организации, по итогам которой стороны приходят либо к добровольному соглашению по размеру дальнейшей арендной платы, либо решению данного вопроса в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 для установления рыночной стоимости арендной платы за пользование недвижимым имуществом обратилось в ООО "Оценка +".

В соответствии с отчетом об оценке № 131.1-О/2018, рыночная стоимость величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом: здание – торговый склад, общей площадью 488,40 кв.м., по состоянию на 07.12.2018 составляет: 35 150 руб. 15 коп., без учета НДС (л.д. 26-50, т.1).

В соответствии с отчетом об оценке № 131.2-О/2018, рыночная стоимость величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом: здание - тракторный склад, общей площадью 1 029,1 кв.м., по состоянию на 07.12.2018 составляет: 74 064 руб. 33 коп., без учета НДС (л.д. 51-75, т.1).

В соответствии с отчетом об оценке № 131.3-О/2018, размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом: здание - стеллажный склад, назначение - нежилое, общей площадью 540,9 кв.м., по состоянию на 07.12.2018 составляет 38 928 руб. 57 коп., без учета НДС (л.д. 76-100, т.1).

В соответствии с отчетом об оценке № 131.5-О/2018, размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом: земельный участок, общей площадью 14 496,2 кв.м., по состоянию на 07.12.2018 составляет 57 115 руб. 03 коп., без учета НДС (л.д. 101-124, т.1).

Итого рыночная стоимость величины арендной платы недвижимого имущества, переданного ООО «Залегощь-Агро» по договору аренды недвижимого имущества от 28.12.2016 составляет 205 528 руб. 08 коп. (35 150 руб. 15 коп. + 74 064 руб. 33 коп. + 38 928 руб. 57 коп. + 57 115 руб. 03 коп.).

Письмом исх. № б/н от 11.12.2018 ИП ФИО2 обратился к ООО «Залегощь-Агро» с уведомлением о том, что в соответствии с отчетами об оценке № 131.1-О/2018, № 131.2-О/2018, № 131.3-О/2018, № 131.5-О/2018 выполненными обществом с ограниченной ответственностью "Оценка +", арендная плата за пользование нежилыми помещениями, переданными ООО "Залегощь-Агро" по договору аренды недвижимого имущества от 28.12.2016, составила 205 528 руб. 08 коп. в месяц без учета НДС, с приложением дополнительного соглашения №1 от 11.12.2018 к договору аренды недвижимого имущества от 28.12.2016, в котором п.п. 2.1. и 2.2. изложены в новой редакции (л.д.125-127, т.1).

ООО «Залегощь-Агро», дополнительное соглашение № 1 от 11.12.2018 не подписало, направило в адрес ИП ФИО2 письмо, исх. № 87 от 20.02.2019 в котором выразило несогласие с условиями договора аренды, предложенными в дополнительном соглашении (л.д. 128-129, т.1).

В связи с тем, что арендатор оставил без удовлетворения, обращение арендодателя по подписанию дополнительного соглашения №1 от 11.12.2018 к договору аренды недвижимого имущества от 28.12.2016, ИП ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском.

С целью определения рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование недвижимым имуществом в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза, которая была выполнена экспертом ООО «Стандарт АВИР» ФИО4

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование объектом:

1. Тракторный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1029,10 кв. м., кадастровый № 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0002, адрес объекта: Орловская область, Новосильский р-н, ул. Коммунаров, д.45.

2. Торговый склад, назначение: нежилое, общая площадь 488,40 кв. м.,кадастровый № 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0003, адрес объекта: Орловская область, Новосильский р-н, ул. Коммунаров, д.45.

3. Стеллажный склад, назначение: нежилое, общая площадь 540,90 кв.м, кадастровый № 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0004, адрес объекта: Орловская область, Новосильский р-н, ул. Коммунаров, д.45.

4. Часть земельного участка (кадастровый № 57:13:0010201:63, общей площадью 14 246 кв.м), адрес объекта: Орловская область, Новосильский р-н, ул. Коммунаров, д.45, которая определена соглашением сторон, заключенным в ходе судебного разбирательства).

Как следует из экспертного заключения от 03.07.2019 № 01-07-19, рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование объектами:

1. Тракторный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1 029,10 кв. м., кадастровый № 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0002, адрес объекта: Орловская область, Новосильский р-н, ул. Коммунаров, д.45, составляет 40 645 руб.

2. Торговый склад, назначение: нежилое, общая площадь 488,40 кв. м.,кадастровый № 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0003, адрес объекта: Орловская область, Новосильский р-н, ул. Коммунаров, д.45, составляет 20 767 руб.

3. Стеллажный склад, назначение: нежилое, общая площадь 540,90 кв.м, кадастровый № 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0004, адрес объекта: Орловская область, Новосильский р-н, ул. Коммунаров, д.45, составляет 22 910 руб.

4. Часть земельного участка (кадастровый № 57:13:0010201:63, общей площадью 14 246 кв.м), адрес объекта: Орловская область, Новосильский р-н, ул. Коммунаров, д.45, составляет 27 767 руб., а всего – 112 089 руб.

В дополнении от 31.07.2019 к заключению эксперта № 01-07-19 от 03.07.2019, эксперт уточнил, что рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование названными объектами равна 112 089 руб., без учета НДС.

Оценив все представленные доказательства, в том числе экспертное заключение от 03.07.2019 № 01-07-19 и дополнение от 31.07.2019 к заключению от 03.07.2019 № 01-07-19, арбитражный суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме по следующим мотивам.

В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно с п. 2 ст. 424 ГКРФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 2.2. договора, стороны предусмотрели изменение стоимости арендной платы по истечении двух лет со дня его заключения, а пунктом 2.9. установили, что в случае не достижения соглашения по размеру дальнейшей арендной платы, арендная плата устанавливается в судебном порядке.

Таким образом, арендодатель и арендатор при подписании договора аренды пришли к соглашению о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда. Стоимость арендной платы определена специализированной оценочной организацией.

Суд считает, что отчеты об оценке № 131.1-О/2018, № 131.2-О/2018, № 131.3-О/2018, № 131.5-О/2018, выполненные обществом с ограниченной ответственностью "Оценка +", полученные вне рамок рассмотрения дела, не могут быть признаны достоверными доказательствами для определения рыночной стоимости арендной платы спорного недвижимого имущества, полученными в соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данные исследования по результатам, которых подготовлены вышеуказанные отчеты, проведены по инициативе истца, оценщики ООО «Оценка+» не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений.

Суд принимает в качестве надлежащего и достоверного доказательства по делу – заключение эксперта № 01-07-19 от 03.07.2019 и дополнение к нему, поскольку заключение эксперта в целом соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федерального закона №73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Выводы эксперта являются обоснованными, в виду чего, размер рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование объектами: тракторный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1 029,10 кв. м., кадастровый № 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0002; торговый склад, назначение: нежилое, общая площадь 488,40 кв. м.,кадастровый № 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0003; стеллажный склад, назначение: нежилое, общая площадь 540,90 кв.м, кадастровый № 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0004; часть земельного участка (кадастровый № 57:13:0010201:63, общей площадью 14 246 кв.м, расположенные по адресу: Орловская область, Новосильский р-н, ул. Коммунаров, д.45, в размере 112 089 руб., без учета НДС суд находит достоверным.

Довод ответчика о том, что ИП ФИО2 пропущен срок обращения в адрес арендатора с предложением изменить размер арендной платы, судом отклоняется как несостоятельный, поскольку основан на неверном толковании условий договора аренды и норм ГК РФ, регламентирующих сроки.

Согласно пункту 2.2. договора аренды, размер арендной платы, установленный в п. 2.1. договора, является фиксированным в течение двух лет с даты заключения настоящего договора, после чего подлежит пересмотру сторонами за месяц до истечения 2-х годичного срока.

В соответствии с п. 3 ст. 192 ГК РФ, срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Договор аренды недвижимого имущества заключен 28.12.2016, соответственно, двухгодичный срок действия договора истек 28.12.2018.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 направил предложение о внесении изменении в договор аренды и дополнительное соглашение в адрес ООО «Залегощь-Агро» 11.12.2018, т.е. в течение месяца до истечения 2-х годичного срока.

Таким образом, предложение об изменении величины арендной платы истец направил ответчику до истечения, установленного срока.

Кроме того, само по себе нарушение вышеназванного срока не может являться основанием для отказа в иске.

Довод ответчика о том, что применение размера арендной платы возможно только со дня вступления решения по данному делу в законную силу суд находит необоснованным, поскольку данный довод противоречит условиям договора аренды от 28.12.2016, изложенным в п.2.2. договора в соответствии с которым стороны приняли обязательства по изменению размера арендной платы по истечении 2-х лет с даты заключения договора, т.е. с 01.01.2019.

Вышеизложенные выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 28.01.2020 по делу № А48-1179/2019.

С учётом изложенного, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объёме.

Иные доводы ответчика не приняты судом по вышеизложенным основаниям.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Так при подаче искового заявления ИП ФИО2 была оплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб., на основании платежного поручения № 11 от 20.02.2019.

Следовательно, государственная пошлина в сумме 6 000 руб., подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Расходы ответчика по оплате экспертизы по делу в сумме 13 000 руб. подлежит отнесению на него.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 28.12.2016, заключенного:

1) пункт 2.1 договора изложить в редакции: "Арендная плата устанавливается в денежной форме и с 01.01.2019 года составляет 112 089 (сто двенадцать тысяч восемьдесят девять) рублей в месяц, без НДС".

2) пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы, установленный п. 2.1. договора, является фиксированным до окончания срока действия договора».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (303561, Орловская обл., Залегощенский район, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, д. 87А, ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304391328800077) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в течение одного месяца с момента вынесения решения через Арбитражный суд Орловской области.


Судья Л.П. Парфёнова