Решение от 2 февраля 2021 г. по делу № А08-4873/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-4873/2020
г. Белгород
02 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2021 года

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Воловиковой М. А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и видеозаписи помощником судьи И.А. Чижовым

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "Русагро-Инвест" (ИНН <***>, ОГРН<***>)

к Управлению Росреестра по Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4

о признании незаконным решения

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО5, доверенность от 27.07.2020,

от административного ответчика: ФИО6, доверенность от 29.10.2020,

от третьих лиц: от ФИО4 – не явился, извещен надлежащим образом,

от ФИО1 – ФИО7, доверенность от 30.03.2020;

от ФИО2 - ФИО7, доверенность от 04.12.2020;

от ФИО3 – ФИО7, доверенность от 30.06.2020.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Русагро-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Управлению Росреестра по Белгородской области, в котором просит с учетом уточнений:

1. Признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации прав (государственной регистрации продления на 5 лет срока действия договора аренды от 2 апреля 2010 года земельного участка с кадастровым номером 31:25:0000000:128), о котором ответчиком сделано уведомление № 31/001/004/2020-8477 от 20 мая 2020 года (в редакции дополнения к уведомлению от 06.07.2020).

2. Обязать ответчика осуществить государственную регистрацию продления на 5 лет срока действия договора аренды от 2 апреля 2010 года земельного участка с кадастровым номером 31:25:0000000:128 на основании заявления представителя Общества от 26 марта 2020 года.

3. В случае удовлетворения заявленных требований взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным письменно. В обоснование заявленных требований сослался на нарушение п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 183, п. 1 ст. 425 ГК РФ, п. 4 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Представитель ответчика требования не признал, указал, что поскольку заявитель обратился в регистрирующий орган до истечения срока договора аренды, он обязан был представить дополнительное соглашение или новый договор аренды. Пояснил, информация о публикации в газете Пламя в уведомлении о приостановлении от 20 мая 2020 года была указана для сведения, основанием для приостановления послужило только отсутствие дополнительного соглашения или договора, в связи с чем было вынесено дополнение к уведомлению от 06.07.2020.

Представитель третьих лиц в судебном заседании просил заявителю отказать. Указал на наличие спора о праве и возражения со стороны арендодателей.

Как следует из материалов дела, 02.04.2010 между ООО «Русагро-Инвест» (арендатором) и участниками общей долевой собственности земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:25:0:128 был заключен договор аренды. Договор аренды прошел государственную регистрацию 04.06.2010.

Как следует из пункта 1 договора аренды (предмет договора) арендодатели передают в аренду, а арендатор принимает земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:25:0:128 общей площадью 2830,15 га, в том числе пашни 2277,01 га, с местоположением Белгородская область, Вейделевский район, в границах АОЗТ «Витрополь».

Согласно п. 2.1. договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области. По истечении срока действия, указанного в п. 2.1. договора, срок действия настоящего договора автоматически однократно продлевается на 5 лет на тех же условиях, если стороны не позднее, чем за два месяца до истечения срока его действия письменно, либо через Вейделевскую районную газету не уведомили друг друга о намерении не продлевать договор.

Представитель ООО «Русагро-Инвест» 26.03.2020 обратился в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в запись ЕГРН № 31-31-12/004/2010-475 от 04.06.2010 в части продления срока договора аренды. На государственную регистрацию было представлено сообщение ООО «Русагро-Инвест», согласно которого по договору аренды от 02.04.2010 срок аренды может быть продлен в случае отсутствия заявлений о расторжении договора со стороны арендодателей в установленный п. 2.2 договора срок.

Регистратором после изучения представленных документов и проведения правовой экспертизы 20.05.2020 было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав. В уведомлении о приостановлении от 20.05.2020 № 31/001/004/2020-8477 указано, что в отношении заявленного земельного участка имеются возражения одиннадцати участников долевой собственности, опубликованные в газете «Пламя» от 26.03.2020 № 13911469 о намерении не продлевать договор аренды и прекращении срока его действия. Кроме того в отношении земельного участка имеются ограничения, запрет на совершение действий по регистрации некоторых арендодателей. Для возобновления государственной регистрации рекомендовано устранить замечания: необходимо представить документ основания (дополнительное соглашение к договору аренды либо решение суда), снять запрет на совершение действий по регистрации.

Впоследствии 06.07.2020 регистрирующим органом было решено уведомление о приостановлении от 20.05.2020 № 31/001/004/2020-8477 изложить в новой редакции, согласно которой государственная регистрация приостановлена в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона).

Несогласие с данными решениями, послужило поводом для обращения общества в суд с соответствующими требованиями в соответствии с положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Положениями статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 7 Закона N 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Пунктом 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьей 21 данного Закона.

При осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка

Уполномоченное общим собрание лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности.

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме (ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Из представленных в материалы дела доказательств, дословного трактования публикации в газете «Пламя» от 26.03.2020, с учетом вступившего в законную силу решения Вейделевкого районного суда Белгородской области от 25.08.2020, а также поступившей информации из администрации Витропольского сельского поселения суд не усматривает, что собственниками земельного участка принято решение не продлевать договор аренды от 02.04.2010.

Представитель ответчика пояснил, что указание в обжалуемом уведомлении на публикацию в газете «Пламя» от 26.03.2020 носило ознакомительный характер и не являлось основанием приостановления.

Представителем третьих лиц, указывающим на нежелание отдельных собственников продлевать договор аренды, не представлено безусловных доказательств: решение участников долевой собственности, принятое на общем собрании участников долевой собственности о не продлении договора аренды, поскольку вопросы владения, пользования и распоряжения земельным участком принимаются на общем собрании. Решение общего собрания от 01.04.2020 в судебном порядке признано недействительным по вопросам не продления срока договора аренды от 02.04.2010, прекращения договора аренды от 02.04.2010 и наделения ФИО2 полномочиями по возражению против продления срока действия договора аренды, совершению необходимых действий, связанных с прекращением договора аренды земельного участка от 02.04.2010. При этом, указанное решение от 01.04.2020 не являлось основанием приостановления регистрационных действия.

Как следует из содержательной части уведомления № 31/001/004/2020-8477 от 20 мая 2020 года (в редакции дополнения к уведомлению от 06.07.2020) регистрация приостановлена в связи с необходимостью представления дополнительного соглашения к договору аренды либо решения суда.

Между тем, доводы ответчика в данной части со ссылкой на обращение заявителя с заявлением о регистрации до истечения срока действия договора от 02.04.2010 суд находит несостоятельными. Как следует из уведомления, осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более трех месяцев. При этом на момент принятия решения о дополнении к уведомлению от 06.07.2020 срок договора от 02.04.2010 истек.

Заявитель, полагая, что срок договора аренды истекал 02.04.2020, указал на факт передачи и использования земельного участка для выращивания сахарной свеклы с 02.04.2010. Представители ответчика и третьих лиц полагали, что договор вступил в законную силу с момента государственной регистрации (04.06.2010), согласно условиям договора, а, значит, срок его действия истекал 04.06.2020 .

Суд, изучив доводы лиц участвующих в деле, приходит к выводу, что указанные обстоятельства не влияют на существо спора, поскольку на момент течения срока приостановления регистрационных действий срок договора аренды в любом случае истек, таким образом, представление дополнительного соглашения к договору аренды или решения суда с учетом условия о его пролонгации не требовалось. Указанные обстоятельства могли быть и должны были быть известны регистратору, который повторно проводя экспертизу документов, вынес дополнение к уведомлению от 06.07.2020. Доказательств обращения участников договора или иных лиц в суд о признании договора недействительным или незаключенным регистратору и в суд представлено не было.

Таким образом, суд приходит к выводу, что регистрирующим органом были нарушены требования Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Истребование дополнительного соглашения и решения суда нарушило законные права и интересы заявителя с учетом условий договора аренды от 02.04.2010.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, не влияют на выводы суда первой инстанции.

В пункте 3 части 4 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Рассматривая споры в порядке главы 24 АПК РФ, суд не связан требованиями заявителя о способе восстановления нарушенного права. Определение способа восстановления нарушенного права является прерогативой суда.

Определение судом порядка восстановления прав заявителя производится им на основании оценки представленных в дело доказательств и фактических отношений сторон спора, а также в пределах требований действующего законодательства.

При этом в силу ст. 2 АПК РФ о задачах судопроизводства, судебные акты арбитражных судов не могут подменять собой решения этих органов по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений.

Таким образом, из анализа положений ст. 2 и п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что признавая оспариваемый акт недействительным или решение незаконным суд вправе обязать орган, принявший оспариваемый акт, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не ограничивая при этом прав и обязанностей компетентного органа, в том числе по проверке представленных документов и установлении (оценке) юридически значимых обстоятельств.

В этой связи, принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, и, учитывая предмет заявленных требований, суд полагает, что соразмерным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя является обязание Управления Росреестра по Белгородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и принять меры для рассмотрения заявления ООО "Русагро-Инвест" по существу на основании Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Указанный способ соразмерен допущенному нарушению, отвечает целям восстановления нарушенного права заявителя и не выходит за пределы, необходимые для его применения.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом изложенного, государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования ООО "Русагро-Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Белгородской области о приостановлении государственной регистрации прав от 20 мая 2017 года № 31/001/004/2020-8477 с учетом дополнения к уведомлению от 06.07.2020 № 31/001/004/2020-8477.

Обязать Управление Росреестра по Белгородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и принять меры для рассмотрения заявления ООО "Русагро-Инвест" по существу.

Взыскать с Управления Росреестра по Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "Русагро-Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Воловикова М. А.