Решение от 22 июня 2020 г. по делу № А45-37706/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-37706/2019
г. Новосибирск
22 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 июня 2020 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Хорошуля Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску мэрии <...>, г. Новосибирск, Новосибирская обл., 630099, ОГРН <***>)

к гаражно-строительному кооперативу «Ромашка» (ул. Станционная, д. 5/1, г. Новосибирск, Новосибирская обл., 630032, ОГРН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,

о признании отсутствующим права собственности на здание, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности оспоримой сделки, о сносе самовольной постройки,

при участии представителей:

мэрии города Новосибирска – ФИО2 по доверенности №01/40/05933 от 22.10.2019,

гаражно-строительного кооператива «Ромашка» - ФИО3 по доверенности от 07.12.2019,

У С Т А Н О В И Л:

мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с иском к гаражно-строительному кооперативу о признании отсутствующим права собственности гаражно-строительного кооператива «Ромашка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на объект: здание, кадастровый номер 54:35:064275:983, адрес: <...> гаражно-строительный кооператив «Сибирь-Развитие», площадь: 260 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: стоянка, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014;

обязании гаражно-строительный кооператив «Ромашка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) снести самовольную постройку, возведенную на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:064275:908, площадью 1015 кв.м, расположенную по адресу: <...> площадь: 19 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014;

признании недействительным договора №15731 купли-продажи земельного участка от 20.04.2015, заключенного между мэрией города Новосибирска и гаражно-строительным кооперативом «Ромашка» с применением последствий недействительности сделки путем возврата гаражно-строительным кооперативом земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:064275:908, площадью 1015 кв.м, расположенного по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Планировочная, в распоряжение мэрии города Новосибирска.

Требование истца о признании договора купели-продажи земельного участка мотивировано совершением оспариваемой им сделки под влиянием обмана. Требование о сносе мотивировано тем, что постройка площадью 19 кв.м является самовольной, а требование о признании отсутствующим права собственности ответчика на здание с кадастровым номером 54:35:064275:983 – отсутствием в натуре данного объекта.

Ответчик отклонил требования истца как необоснованные, ссылаясь на существование объекта - здания, кадастровый номер 54:35:064275:983, адрес: <...> гаражно-строительный кооператив «Сибирь-Развитие», площадь: 260 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: стоянка, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014, в момент заключения договора купли-продажи.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи недействительным.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.04.2015 между мэрией города Новосибирска (продавцом) и ГСК «Ромашка» (покупателем) был заключен договор №15731 купли-продажи земельного участка.

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 3.2.2 договора и передаточному акту от 27.04.2015 ответчику был передан в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1015 кв.м с кадастровым номером 54:35:064275:908. Указанный земельный участок был предоставлен в собственность ответчика для эксплуатации объекта недвижимости: стоянки, расположенной по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Планировочная.

К заявлению о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:064275:908 путем выкупа прилагались, в числе прочих, сообщение о расположении на указанном земельном участке объекта – здания стоянки с кадастровым номером 54:35:064275:983, расположенного по адресу: <...>; копия свидетельства о государственной регистрации права от 30.03.2015 №54-54/001-54/001/152/2015-62/2 на объект: стоянка, назначение: нежилое здание, площадь: общая 260 кв.м, этажность: 1, адрес (местоположение): <...>.

Мэрия полагает, что ответчик при заключении договора купли-продажи земельного участка сообщил сведения о фактически отсутствующем объекте, что свидетельствует об обмане.

В целях проверки данного довода мэрии судом были истребованы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Новосибирской области материалы регистрационного дела в отношении объекта с кадастровым номером 54:35:064275:983. При анализе и оценки документов регистрационного дела установлено, что объект недвижимости - стоянка, назначение: нежилое здание, площадь: общая 260 кв.м, этажность: 1, адрес (местоположение): <...> фактически существовал на момент заключения договора купли-продажи земельного участка.

По объяснениям ответчика, здание стоянки впоследствии было им снесено с намерением возвести новый объект, так как прежнее здание стоянки требованиям ответчика не удовлетворяло.

Данный довод ГСК «Ромашка» истцом документально не опровергнут.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

Согласно пункту 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» содержится разъяснение, согласно которому, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом не представлены суду доказательства, свидетельствующие о несуществовании на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от20.04.2015 №15731 здания стоянки с кадастровым номером 54:35:064275:983, что исключает возможность квалификации указанной сделки как совершенной под влиянием обмана.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Согласно части 5 статьи 1 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

При этом избрание такого способа защиты обусловлено именно наличием зарегистрированного права собственности, поскольку внесение сведений в ЕГРП в отношении спорного объекта иначе как на основании судебного решения невозможно, учитывая установленный Законом о регистрации порядок совершения регистрационных действий.

Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.03.2015 №54-54/001-54/001-152/2015-62/2 зарегистрировано право собственности ГСК «Ромашка» на объект: стоянка, назначение: нежилое здание, площадь: общая 260 кв.м, этажность: 1, адрес (местоположение): <...>.

Мэрия города Новосибирска при осуществлении муниципального контроля на территории города Новосибирска 29.05.2019, произведя осмотр земельного участка с кадастровым номером 54:35:064275:908, установила отсутствие на указанном земельном участке объекта: стоянка, назначение: нежилое здание, площадь: общая 260 кв.м, этажность: 1, адрес (местоположение): <...>.

Фактически на земельном участке расположен одноэтажный объект 19 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014.

Сохранение существующей записи о праве на отсутствующее в натуре имущество делает невозможным реализацию правомочия на распоряжение земельным участком и может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

На основании пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

По смыслу пункта 1 статьи 235 ГК РФ основанием прекращения права собственности на вещь является, в том числе, гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Иск о признании зарегистрированного права собственности ГСК «Ромашка» отсутствующим заявлен мэрией города Новосибирска с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности.

В пункте 22 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки может обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Из содержания статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) следует, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, с обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке прилагаются документы, предусмотренные части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, и нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства, установил, что ответчику не выдавалось разрешения на строительство здания площадью 19 кв.м, в связи с чем правомерно квалифицируется истцом самовольной постройкой и, учитывая положения пункта 2 части 1 и пункта 4 части 2 статьи 60, части 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит сносу.

Рассмотрев заявление ГСК «Ромашка» о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Таким образом, сделки, совершенные под влиянием заблуждения и обмана, относятся к категории оспоримых сделок.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (часть 2 статьи 181 ГК РФ).

По смыслу положений пункта 2 статьи 179 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, а не с момента, когда истец узнал о доказательствах, подтверждающих эти обстоятельства, и не с момента, когда истец получил возможность представить такие доказательства.

Договор купли-продажи земельного участка №15731 заключен сторонами 20.04.2015. В момент заключения указанного договора истец в силу возложенных на него функций публичного контроля за использованием земельных участков, а также цели договора – предоставления земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости: стоянки , мог и должен был проверить факт нахождения за спорном земельном участке объекта недвижимости.

Истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании сделки недействительной 21.10.2019, то есть с пропуском срока исковой давности.

По правилам пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, по данному делу судом признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части признания отсутствующим права собственности гаражно-строительного кооператива «Ромашка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на объект: здание, кадастровый номер 54:35:064275:983, адрес: <...> гаражно-строительный кооператив «Сибирь-Развитие», площадь: 260 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: стоянка, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014;

обязания гаражно-строительного кооператива «Ромашка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) снести самовольную постройку, возведенную на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:064275:908, площадью 1015 кв.м, расположенную по адресу: <...> площадь: 19 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014.

При этом решение суда по данному делу является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости:

- сведений о характеристиках и правах в отношении объекта: здание, кадастровый номер 54:35:064275:983, адрес: <...> гаражно-строительный кооператив «Сибирь-Развитие», площадь: 260 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: стоянка, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014;

- сведений о характеристиках в отношении объекта: здание, кадастровый номер 54:35:064275:955, адрес: <...> площадь: 19 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 12 000 рублей подлежат отнесению на ответчика.

Принимая во внимание, что мэрия города Новосибирска освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, государственная пошлина в сумме 12 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-17, 174, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

признать отсутствующим право собственности гаражно-строительного кооператива «Ромашка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на объект: здание, кадастровый номер 54:35:064275:983, адрес: <...> гаражно-строительный кооператив «Сибирь-Развитие», площадь: 260 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: стоянка, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014.

Обязать гаражно-строительный кооператив «Ромашка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) снести самовольную постройку, возведенную на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:064275:908, площадью 1015 кв.м, расположенную по адресу: <...> площадь: 19 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости:

- сведений о характеристиках и правах в отношении объекта: здание, кадастровый номер 54:35:064275:983, адрес: <...> гаражно-строительный кооператив «Сибирь-Развитие», площадь: 260 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: стоянка, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014;

- сведений о характеристиках в отношении объекта: здание, кадастровый номер 54:35:064275:955, адрес: <...> площадь: 19 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с гаражно-строительного кооператива «Ромашка» в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Л.Н. Хорошуля