Решение от 15 июля 2020 г. по делу № А57-2383/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-2383/2020
15 июля 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 08.07.2020

Полный текст решения изготовлен 15.07.2020

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Нефедовой, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, ОГРН <***>

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 319645100064638

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Есаи», ОГРН <***>

о расторжении договора аренды № 12170/1 от 03.11.2016 на земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: <...>; об обязании возвратить земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: <...>

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности № 01-10/48 от 10.01.2020,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 30.06.2020,

от третьего лица: ФИО3 по доверенности от 30.05.2020,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, ОГРН <***> с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Есаи», ОГРН <***> о расторжении договора аренды № 12170/1 от 03.11.2016 на земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: <...>; об обязании возвратить земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 03.06.2020 по делу № А57-2383/2020 произведена замена ненадлежащего ответчика на надлежащего - Индивидуального предпринимателя ФИО1.

Общество с ограниченной ответственностью «Есаи» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Отводов составу суда не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просила их удовлетворить как подтвержденные представленными в материалы дела доказательствами.

Представитель ответчика и третьего лица просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ООО «Есаи» заключен договор аренды № 12170/1 от 03.11.2016 земельного участка площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенного по адресу: <...>.

Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал указанный выше земельный участок.

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды № 12170/1 от 03.11.2016 арендодатель предоставляет без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 092 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010430:2756, разрешенное использование «коммунальное обслуживание» по адресу: <...>.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.03.2020 № 64/194/003/2020-5841 видом разрешенного использования является «коммунальное обслуживание».

Специалистом отдела земельного контроля Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области 28.10.2019 был проведен осмотр указанного земельного участка.

В ходе осмотра установлено, что земельный участок используется для парковки автотранспорта, то есть используются с нарушением вида целевого использования. По результатам осмотра составлен акт осмотра земельного участка № 853 от 28.10.2019.

06.11.2019 в адрес ООО «Есаи» истцом была направлена претензия об устранении нарушений и 09.12.2019 специалистами отдела земельного контроля был проведен повторный осмотр земельного участка, по результатам которого установлено, что земельный участок по прежнему используется для парковки автотранспорта.

В ходе рассмотрения дела 22.04.2020 между ООО «Есаи» и ИП ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 12170/1 от 03.11.2016 перешли к ИП ФИО1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.04.2020 № 99/2020/327166516.

23.03.2020 специалистом отдела земельного контроля Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района в очередной раз проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:50:010430:2756, согласно которому установлено, что земельный участок используется для парковки автотранспорта и огорожена забором из металлических конструкций на металлических столбах, забетонированных в землю.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:50:010430:2756, арендуемый ИП ФИО1, используется не в соответствии с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание», а в целях размещения автостоянки, что в силу Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

На основании изложенного, истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Органы местного самоуправления обладают собственными полномочиями по решению вопросов местного значения и исполнению отдельных переданных государственных полномочий.

В соответствии с решением собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 28 июня 2018 г. № 443/56-05 «О внесении изменений в отдельные положения об органах администрации Энгельсского муниципального района, наделенных статусом юридического лица» Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области выступает арендодателем земельных участков, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельских поселений, входящих в состав Энгельсского муниципального района, заключает договоры аренды таких земельных участков.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения сторон возникли из договора аренды земельного участка и регулируются статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии с таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. В данном случае под назначением имущества следует понимать вид разрешенного использования земельных участков, который не соблюден.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 3.1. договора аренды № 12170/1 от 03.11.2016 арендодатель имеет право требовать соблюдения арендатором условий настоящего договора, в т.ч. использования земельного участка в строгом соответствии с категорией земель, разрешенным использованием, градостроительным регламентом и целью использования.

Согласно подпункту «д» пункта 3.1. договора аренды № 12170/1 от 03.11.2016 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении арендатором его условий, а также требований к использованию земель, установленных законодательством Российской Федерации.

Пунктом 6.4. договора аренды № 12170/1 от 03.11.2016 установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя в судебном порядке при существенном нарушении Арендатором условий договора в т.ч. в случае совершения действий (в том числе однократно) или бездействия, нарушающих правовой режим использования земельного участка, и том числе требования законодательства Российской Федерации о порядке и условиях использования земель, градостроительные, строительные, санитарные, противопожарные и иные обязательные правила и нормативы.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области 06.11.2019 за исх. № 0110/12702 в адрес ООО «Есаи» была направлена претензия с требованием расторжения договора аренды № 12170/1 от 03.11.2016. Ответчик не отреагировал на данную претензию должным образом.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела документами.

Между тем, в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Письма почтой возвращены ввиду неудачной попытки вручения ответчику по юридическому адресу, следовательно, считаются доставленными в адрес ответчика, поскольку последний не уведомил надлежащим образом истца об изменении места нахождения.

Таким образом, истцом приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса РФ.

Возражая против заявленных требований, ИП ФИО1 указывает, что в его адрес требование о расторжении договора аренды не направлялось, в связи с чем досудебный порядок не соблюден.

Указанный довод ответчика отклоняется, так как заключая договор замены стороны в обязательстве от 22.04.2020 ИП ФИО1 стал универсальным правопреемником ООО «Есаи», в связи с чем все действия, совершенные в отношении ООО «Есаи» в рамках договора аренды земельного участка № 12170/1 от 03.11.2016 являются обязательными и для ИП ФИО1

Кроме того, суд обращает внимание на то, что договор замены стороны в обязательстве был заключен 22.04.2020, т.е. уже в ходе рассмотрения дела № А57-2383/2020. В судебном заседании 08.07.2020 интересы как ответчика ИП ФИО1, так и интересы третьего лица ООО «Есаи» представлял один и тот же представитель, который в судебном заседании пояснил, что ИП ФИО1 находится в родственных отношения с учредителем ООО «Есаи» ФИО4

В силу статьи 42 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:010430:2756 площадью 2 092 кв.м с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание», фактически используется под автостоянку, огорожен металлическим ограждением.

Указанное обстоятельство свидетельствует об использование ИП ФИО1 земельного участка с нарушением вида его разрешенного использования, что в силу пункта 6.4. договора аренды предоставляет право арендатору досрочно расторгнуть договор аренды.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор прекращается в связи с его расторжением, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Доказательства возврата арендатором арендодателю земельного участка с кадастровым номером 64:50:010430:2756, в материалы дела не представлены.

Учитывая изложенное, исковое требование об обязании Индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 319645100064638 возвратить Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, ОГРН <***> земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: <...>, подлежит удовлетворению.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды № 12170/1 от 03.11.2016 на земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: <...>.

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 319645100064638 возвратить Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, ОГРН <***> земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 319645100064638 в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской области И.М. Заграничный