Решение от 25 октября 2017 г. по делу № А03-19487/2016

А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й С У Д А Л Т А Й С К О Г О К Р А Я

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул Дело № А03-19487/2016

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 26 октября 2017 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление акционерного общества «Алтайский приборостроительный завод «РОТОР», (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщика ФИО2, г. Барнаул, об определении рыночной стоимости земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности от 27.09.2016,

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 31.01.2017,

от третьего лица – не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Алтайский приборостроительный завод «Ротор», г. Барнаул обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, г. Барнаул, впоследствии изменившему наименование на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – Территориальное управление), об обязании ответчика признать, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:61:030401:0009, по состоянию на 15.07.2015 составляет 328 624 руб.

В обоснование исковых требований истец указывает, что им была проведена независимая экспертная оценка рыночной стоимости земельного участка, согласно которой установлено, что рыночная стоимость земельного участка является более низкой, чем ее определяет ответчик, и соответственно размер арендной платы, по мнению истца, должен быть уменьшен. В связи с тем, что направленное в адрес ответчика предложение истца об изменении размера рыночной стоимости спорного земельного участка оставлено без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что все действия по получению им информации о рыночной стоимости земельного участка осуществлялись в соответствии с действующим законодательством. Считает, что отсутствуют основания для удовлетворения иска. По его мнению, установление обстоятельства, что рыночная стоимость на 31.07.2015 составляет определенную сумму, отличающуюся от отчета об оценке никоим образом, не защитит интересы истца.

Определением от 10.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена оценщик ФИО2, г. Барнаул.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования. Согласно уточнению от 19.10.2017 истец просил суд установить, что по состоянию на 31.07.2015 года рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:61:030401:0009, составляла 328 624 руб.

Третье лицо в судебное заседание 19.10.2017 не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело по существу в отсутствие третьего лица.

Истец в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях. Указал, что на основании Постановления Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, арендная плата за пользование земельными участками под принадлежащими собственникам объектами недвижимого имущества, определяется исходя из рыночной стоимости земельных участков. По инициативе ответчика был составлен отчет № 60/07-2015 об оценке рыночной стоимости федерального имущества, передаваемого в аренду, с определением годового размера арендной платы, в котором определена рыночная стоимость арендованного земельного участка. Истец считает, что указанная рыночная стоимость завышена. Так, согласно заказанному им отчету об оценке рыночная стоимость определена в значительно меньшем размере. Истец настаивает, что данные обстоятельства нарушают его законные права и интересы, так как привели к увеличению размера арендной платы.

Ответчик по иску возражал, считал его необоснованным и неподлежащим удовлетворению.

Выслушав пояснения истца и возражения ответчика, исследовав материалы по делу, оценив доказательства, суд установил следующие обстоятельства:

Земельный участок, имеющий кадастровый номер 22:61:030401:0009, расположенный по адресу: <...>, площадью 437 кв.м, (далее – земельный участок) принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 22АА 608031 от 09.02.2007 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.11.2016.

07.06.2004 между Администрацией города Барнаула (арендодатель) и акционерным обществом «Алтайский приборостроительный завод «Ротор» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 47 (далее - договор), в соответствии с которым арендатору (истцу) во временное владение и пользование передан земельный участок, площадью 437 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением от 04.02.2009 к договору стороны изменили арендодателя на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю.

В соответствии с п. 1.4 договора разрешенным видом использования земельного участка является эксплуатация канализационной насосной станции.

Договор заключен сроком на 11 месяцев (п. 2.1 договора).

По условиям договора, арендная плата рассчитывается исходя из базовой ставки арендной платы равной базовой ставке земельного налога (п. 2.6. договора).

В соответствии с п. 2.7 договора расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно с учетом изменений базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления.

Согласно п. 2.7 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2009 года) размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год или при изменении базовой ставки арендной платы, или при проведении рыночной оценки Участка, на основании отчета об оценке, или при переводе земельного участка из одной категории земель в другую, или изменения разрешенного использования земельного участка, или в случае изменения кадастровой стоимости (при расчете арендной платы от кадастровой стоимости), но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не влечет изменения Договора и не требует составления дополнительного соглашения. Письменное уведомление о размере арендной платы направляется арендодателем арендатору в месячный срок.

Согласно отчету от 03.08.2015 № 60/07-2015 индивидуального предпринимателя ФИО2, рыночная стоимость земельного участка на 31.07.2015 составляет 562 419 руб., а рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка – 72 594 руб.

Письмом от 25.01.2016 года № СВ-307, с приложением отчета об оценке, Территориальное управление уведомило истца об установлении арендной платы на 2016 год по договору в следующем размере: годовая арендная плата в размере 43 924 руб. 57 коп., ежемесячная арендная плата в размере 3 660 руб. 38 коп.

13.09.2016 истец обратился с заявлением № 66/6415 к Территориальному управлению об изменении размера арендной платы по договору в связи с изменением рыночной стоимости спорного земельного участка. Основанием к обращению с указанным заявлением стал отчет о рыночной стоимости земельных участков, составленный обществом с ограниченной ответственностью «КИТ-основа», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 328 624 руб., годовая арендная плата – 27 111 руб., ежемесячная арендная плата – 2 259 руб. 25 коп.

На обращение истца от 13.09.2016 о пересмотре размера арендной платы Территориальным управлением 23.09.2016 был дан отрицательный ответ № ВК-5434, в связи с отсутствием правовых оснований для изменения размера арендной платы, что послужило основанием для предъявления истцом настоящего иска.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В случае, если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Таким образом, к данному договору аренды правомерно применен порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее – Постановление № 582).

Согласно пункту 2 Постановления № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая особенности земельного участка, порядок заключения и условия договора аренды, к рассматриваемому спору применению подлежит пункт 6 Постановления № 582, согласно которому арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Закона № 135-ФЗ) в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период) под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В случае, если экспертиза отчета является обязательной, и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

При расчете арендной платы Территориальное управление использовало отчет об оценке рыночной стоимости федерального имущества, передаваемого в аренду, с определением годового размера арендной платы, от 03.08.2015 года № 61/07-2015, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО2

Истец представил в материалы дела отчет № 022/3-2016 об оценке рыночной стоимости, составленной ООО «КИТ-ОСНОВА», в котором определена рыночная стоимость арендованного им земельного участка по состоянию на 31.07.2015 и экспертное заключение АСО «Национальная коллегия специалистов – оценщиков» №160714-1594 от 29.08.2016, в котором указано, что отчет ООО «КИТ-ОСНОВА» составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из вышеуказанных норм закона, а также принимая во внимание наличие разногласий сторон относительно рыночной стоимости арендованного земельного участка, суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости арендованного земельного участка.

Проведение экспертизы поручено закрытому акционерному обществу «Бизнес-эксперт» (656038, <...>), с выполнением работ экспертами: ФИО5 и ФИО6.

Перед экспертами поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:61:030401:0009, на 31.07.2015?

Согласно заключению экспертов № 33-2017, предупрежденных об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость земельного участка с учетом округления составила 325 810 руб.

Оценивая представленное в материалы дела экспертное заключение в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что оно соответствуют требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ). Ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил документальных доказательств недостоверности выводов эксперта; ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявил. При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и полноте заключения, выполненного специализированной организацией.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость земельного участка с учетом округления составляет 325 810 руб., а разница между данной стоимостью и рыночной стоимостью, определенной на основании отчет № 022/3-2016 (328 624 руб.) является несущественной, учитывая то, что истцом фактически оспорена рыночная стоимость земельного участка, являющаяся одним из показателей формулы, применяемой при расчете размера арендной платы, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Установить, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:61:030401:0009, по состоянию на 31.07.2015 составляет 328 624 руб.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай в пользу акционерного общества «Алтайский приборостроительный завод «РОТОР» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 18 000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев