Решение от 21 ноября 2018 г. по делу № А08-9580/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-9580/2017
г. Белгород
21 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2018 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Полухина Р. О.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания С.В.

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СИРИУС" (ИНН 3123095914, ОГРН 1033107020022)

к МКУ "Городской жилищный фонд" (ИНН <***>, ОГРН <***>) третье лицо: ООО «Уютный дом», Управление государственного строительного надзора Белгородской области,

ФГУП « Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»

о признать незаконными действия МКУ «Городской жилищный фонд» по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> в соответствие с извещением № 210817/2760808/01 от 21.08.2017 г.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 представитель

от ответчика: ФИО2, дов-ть от 14.03.2018г .,

от Управления государственного строительного надзора Белгородской области:

не явился, извещен,

от ООО «Уютный дом»: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СИРИУС" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к МКУ "Городской жилищный фонд" о признании незаконными действия МКУ «Городской жилищный фонд» по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> в соответствие с извещением № 210817/2760808/01 от 21.08.2017 г.

В порядке ст.49 АПК РФ заявитель уточнил исковые требования, просит признать незаконными действия МКУ «Городской жилищный фонд» по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> в соответствие с извещением № 210817/2760808/01 от 21.08.2017 г., признать недействительными результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации для многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (извещение № 210817/2760808/01 от 21.08.2017 г.) оформленные протоколом №3 оценки и Сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе от 27.09.2017 г.

Суд принял уточнение по иску.

В судебном заседании представитель заявителя уточненные заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании уточненные требования не признал, просит в удовлетворении иска отказать.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, 24.07.2017 г. департаментом строительства и архитектуры администрации г. Белгорода выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU31-301000-057-2017.

Как следует из содержания указанного разрешения в эксплуатацию разрешен ввод следующего строительного объекта: жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: РФ, <...>

В разделе II разрешения указаны сведения об объекте капитального строительства, в том числе общая площадь - 25803,5 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Частью 10 статьи 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов), и дающий застройщику право осуществлять строительство; реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

На основании ч. 2, 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники Помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу п. 39 Правил №75 в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Таким образом, необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения. Волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.

В силу п. 1 ст. 449 и ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 5 Правил №75 нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной названными Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Распоряжением администрации города Белгорода от 29.09.2016 года №1238 «Об организации открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в городе Белгороде» МКУ «Городской жилищный фонд» наделено полномочиями организации и проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.

В соответствие с извещением № 210817/2760808/01 от 21.08.2017 г. МКУ «Городской жилищный фонд» объявлен открытый конкурс по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами по следующим адресам: <...> (информация размещена на официальном сайте в сети интернет по адресу: https://torgi.gov.ru/) Пунктом 3 указанного извещения определены характеристики объекта конкурса:

№п/п

Адрес

год постройки

этажность

количество квартир

площадь МКД (кв.м)

площадь жилых помещений (кв.м)

площадь нежилых помещений (кв.м)

Площадь

Помещений общего пользования (кв.м)

площадь

земельного участка .('кв.м)

ЛОТ №1

ул. Вокзальная,

2017

20

237

19 820,8

13 184,9

2746,6

2968,0

-
26 А

Решением № 1 от 06.09.2017 г. в конкурсную документацию внесены изменения, в соответствие с которыми изменились характеристики объекта конкурса.

№п/п

Адрес

год постройки

этажность

количество квартир

площадь МКД (кв.м)

площадь жилых помещений (кв.м)

площадь нежилых помещений (кв.м)

Площадь

Помещений общего пользования (кв.м)

площадь

земельного участка .('кв.м)

ЛОТ №1

ул. Вокзальная,

2017

20

174

15 717,7

11032,4

1665,5

2218,0

-
26 А

В соответствие с протоколом № 1 от 23.09.2017 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> собственниками принято решение о выборе способа управления указанным многоквартирным домом. Принятое решение реализовано путем заключения договора управления многоквартирным домом с ООО «УК СИРИУС».

Письмо о принятии решения о выборе способа управления многоквартирными домами в форме управления управляющей организацией и утверждении условий договора j управления с приложением копии протокола общего собрания и копий договоров управления многоквартирным домом передано Ответчику 26.09.2017 г. (входящий номер 1023-2), то есть за один день до проведения конкурса по отбору управляющей организации (27.09.2017 г.).

Заявление со всеми необходимыми приложениями о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ направлено в УГЖН Белгородской области в соответствие с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 Декабря 2015 г. № 938/пр «Об утверждении порядка и сроков внесения изменений в реестр субъекта Российской Федерации» 26.09.2017 г., входящий номер 4366.

Совокупность вышеуказанных документов подтверждает, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме, переданном застройщиком по актам приема - передачи участникам долевого строительства, выбрали управляющую организацию для Обслуживания принадлежащего им объекта недвижимости.

В ст. 18 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, званным Кодексом.

Согласно ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч. 1 ст. 12 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст. 13 и ч. 1 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом, недвижимости, то есть фактически осуществляет принадлежащие ему права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Следовательно, подача заявления на регистрацию права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

С учетом изложенного считаем, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> фактически осуществлявшие права собственников, были вправе выбрать способ управления домом и управляющую организацию.

Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме очно-заочного голосования и оформленного протоколом № 1 от 23.09.2017 г., которые на момент проведения конкурса не оспорены и недействительными не признаны, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации для вышеуказанного дома у МКУ «Городской жилищный фонд» не имелось.

Кроме того, проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации влечет фактическую отмену решений правообладателей помещений многоквартирных домов, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что своими действиями по проведению конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирным домом, находящимся по адресу: <...> МКУ «Городской жилищный фонд» создало реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирного дома и выбранной ими управляющей организации.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035, в определении Верховного суда Российской Федерации № 309-ЭС16-20699 от 17.02.2017 г., в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.12.2014 г. по делу № А79-5631/2013, Определении Верховного суда № 301-КГ15-2082 от 16.03.2015 г. по этому же делу, в Определениях Верховного суда РФ от 26.05.2017 г. № 309-КГ 17-4938 по делу № А60-7272/2016 и от 26.05.2017 г. № 309-КГ17-5057 по делу № А60-11384/2016.

Реализация выбранного на общем собрании спорного жилого дома способа исправления, а также подтверждение организации, выбранной в качестве управляющей, полностью подтверждается материалами дела.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании .ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных Органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Право на заявление у ООО «УК СИРИУС» обусловлено наличием договоров управления по спорному многоквартирному дому.

Действия по проведению конкурса со стороны МКУ «Городской жилищный фонд» нарушают права ООО «УК СИРИУС» в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>

Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что уточненные заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СИРИУС" удовлетворить.

Признать незаконными действия МКУ «Городской жилищный фонд» по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> в соответствие с извещением № 210817/2760808/01 от 21.08.2017 г.

Признать недействительными результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации для многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (извещение № 210817/2760808/01 от 21.08.2017 г.) оформленные протоколом №3 оценки и Сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе от 27.09.2017 г.

Взыскать с МКУ "Городской жилищный фонд" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СИРИУС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Полухин Р. О.