Решение от 21 ноября 2022 г. по делу № А72-13422/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-13422/2022
21 ноября 2022 года
г. Ульяновск



Резолютивная часть решения объявлена 17.11.2022.

Решение в полном объеме изготовлено 21.11.2022.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Конновой О.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Персонал" (Ульяновская область, Вешкаймский район, Вешкайма рабочий поселок, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, далее – ООО «Персонал») к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о понуждении осуществить государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества,

при участии: от заявителя – ФИО2, по доверенности от 15.12.2021, в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по правилам ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Ульяновской области: http://ulyanovsk.arbitr.ru;



установил:

ООО «Персонал» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением (с учетом принятых судом определением от 25.10.2022 уточнений) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – управление) о понуждении осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Персонал» на объекты недвижимого имущества:

• здание нежилое, наименование - забойный цех, площадью 983,3 кв. м, количество этажей - 2, в том числе подземных - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:174;

• здание нежилое, наименование - бройлерный корпус №3, площадью 1 279,8 кв. м, количество этажей - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:171;

• здание нежилое, наименование - административное здание (контора, столовая), площадью 1 480 кв. м, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:172;

• здание нежилое, наименование - цех утилизации, площадью 92 кв. м, количество этажей - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:171;

• здание нежилое, наименование - бригадный дом, площадью 224,2 кв. м, количество этажей - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:171;

• здание нежилое, наименование - электрокотельная, площадью 304,7 кв. м, количество этажей - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:170;

• здание нежилое, наименование - инкубаторий, площадью 1 744 кв. м, количество этажей - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:174,

все судебные расходы, в том числе госпошлину, независимо от результата рассмотрения спора по существу, оставить за заявителем.

Как следует из материалов дела, 28.01.2014 между ПХ ООО «Агрокус» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец) и ООО «Персонал» (покупатель) заключен договор купли-продажи предприятия должника – имущественного комплекса на открытых торгах, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять имущественный комплекс, в составе которого указан, в том числе спорный объект недвижимости.

В соответствии с условиями договора покупатель производит оплату за имущество в размере 56 160 000,00 руб.

В соответствии с актом приема-передачи от 28.01.2014 имущество передано покупателю.

Оплата по договору подтверждается платежным поручением № 298 от 23.01.2014 (согласно договору о задатке от 23.01.2014 для участия в открытых торгах) и актом зачета взаимных требований от 27.02.2014.

23.07.2014 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ПХ ООО «Агрокус» в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2014 по делу N А72-434/2010 о завершении конкурсного производства.

17.08.2022 заявитель обратился в управление с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости.

26.08.2022 государственная регистрация заявленного права собственности на объекты недвижимого имущества была приостановлена на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации), о чем вынесены соответствующие уведомления.

В уведомлениях указано, что отсутствуют заявления ПХ ООО «Агрокус» о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права собственности ПХ ООО «Агрокус». Кроме того, у земельных участков с кадастровыми номерами 73:03:030102:174, 73:03:030102:171, 73:03:030102:170, 73:03:030102:174 имеется действующая ипотека, тогда как отсутствует письменное согласие залогодержателя на осуществление государственного кадастрового учета зданий, расположенных на данных земельных участках.

Заявитель посчитал свои права нарушенными и обратился за их защитой в арбитражный суд.

Согласно правовой позиции заявителя, ликвидация продавца (ПХ ООО «Агрокус»), с учетом применения п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных нрав", не является препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Ульяновской области в сети Интернет по адресу: www.ulyanovsk.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

Управление в представленном отзыве с учетом уточнения заявителем своих требований оставило решение на усмотрение суда.

Всесторонне исследовав представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как разъяснено в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Судам следует проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование. Регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Как указал заявитель, основанием возникновения его права собственности на объекты недвижимости является договор купли-продажи имущественного комплекса должника на открытых торгах от 28.01.2014, заключенный им с ПХ ООО «Агрокус», у которого имелось ранее возникшее право на недвижимость.

Согласно частям 3 и 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 1 и части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления; основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) в редакции, действовавшей до 01.01.2017, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, законодатель определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, законодатель предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Однако, как указывалось выше, ПХ ООО «Агрокус» ликвидировано, что исключает возможность его обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и с заявлением о переходе этого права.

Учитывая, что Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации права и перехода права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то в данном случае могут быть применены по аналогии разъяснения, сформулированные в пункте 62 постановления Пленума № 10/22.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9032/11 по делу N А04-7559/2009, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения, о чем Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указывал в том числе в постановлении от 27.05.2003 N 1069/03.

Иной подход, по мнению Президиума, не обеспечивает должной защиты приобретателя имущества с публичных торгов и при названных обстоятельствах не соответствует целям судопроизводства, предусмотренным статьей 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из представленных документов усматривается, что спорные объекты являлись предметом торгов в рамках дела о банкротстве ПХ ООО «Агрокус».

В определении Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2014 по делу N А72-434/2010 о завершении конкурсного производства в отношении должника ПХ ООО «Агрокус» указано, что предприятие как имущественный комплекс реализовано в период деятельности конкурсного управляющего ФИО3 по цене 56 160 000 рублей, с победителем торгов (ООО «Персонал») 28.01.2014 заключен договор купли-продажи.

Сторонами не оспаривается, и судом установлено, что ПХ ООО «Агрокус» - продавец спорных объектов недвижимости ликвидирован при завершении конкурсного производства и спор о праве собственности на данные объекты отсутствует.

Согласно сведениям Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, муниципального учреждения администрации муниципального образования «Вешкаймский район» Ульяновской области спорные объекты в реестрах федеральной, государственной, муниципальной собственности не значится.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2022 по делу № А72-18987/2021 установлено: «из отзыва муниципального учреждения администрации муниципального образования «Вешкаймский район» Ульяновской области усматривается, что начиная с 1970-х годов на территории <...> располагалась Птицефабрика «ЛУЧ». Согласно имеющимся архивным документам, птицефабрике согласно актам выбора предоставлялись земельные участки на указанной территории под строительство объектов, необходимых для ведения деятельности. Объекты принимались государственной комиссией после завершения строительства и использовались птицефабрикой в своей деятельности. Согласно свидетельству о праве собственности на землю № 1080 от 10.02.1994 и ситуационному плану к нему, птицефабрике «ЛУЧ» предоставлено в пользование 346 га, владение 58 га. Согласно плану приватизации, утвержденному председателем комитета по управлению государственным имуществом Ульяновской области от 06.12.2000 распоряжением № 07-У(АО)-304, основными видами деятельности государственного предприятия Птицефабрика «ЛУЧ» являлись производство, переработка и реализация птицеводческой продукции. Государственное предприятие Птицефабрика «ЛУЧ» расположено в центральной зоне Ульяновской области, в 126 км от областного центра – г. Ульяновска и 0,5 км от железной дороги станции Вешкайма и районного центра, занимает площадь 183,5 га, в том числе 14,5 га под производственными помещениями, 165 га земли сельскохозяйственного пользования, 4 га под жилым фондом. Земли закреплены за предприятием в бессрочном пользовании согласно плану землепользования. На указанном плане землепользования схематично указано расположение производственных зданий. Согласно акту оценки стоимости зданий и сооружений, по состоянию на 1 октября 2000 г., государственное предприятие Птицефабрика «ЛУЧ» владело двадцатью тремя зданиями и тринадцатью сооружениями, применяемыми в производственной деятельности.

Государственное предприятие Птицефабрика «ЛУЧ» было реорганизовано в ОАО Птицефабрика «ЛУЧ». 09.02.2010 ОАО «Птицефабрика «ЛУЧ» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией, на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

19.10.2004 между ОАО «Птицефабрика «ЛУЧ» и ООО «Агрокус» был заключен договор купли продажи недвижимости. С этого момента и до 06.02.2014 все объекты птицефабрики использовались в хозяйственной деятельности ПХ ООО «Агрокус».

17.03.2010 в отношении ПХ ООО «Агрокус» было введено конкурсное производство (Дело № А72-434/2010). Управляющим была сформирована конкурсная масса.

Отсутствие зарегистрированных права собственности на спорный объект как у ОАО Птицефабрика «ЛУЧ», так и у ПХ ООО «Агрокус» может объясняться отсутствием денежных средств для осуществления этих прав, однако фактически право собственности на объекты, расположенные на данной территории, возникло еще в 1970-х годах, а на спорный объект еще с момента постройки в 1990 году.

На основании договора-купли продажи имущественного комплекса ПХ ООО «Агрокус», владельцем и пользователем стало ООО «Персонал». Договор купли-продажи был заключен по результатам аукциона по продаже имущества должника банкрота в рамках Закона о банкротстве.

После приобретения ООО «Персонал» имущественного комплекса обществом был приобретен земельный участок площадью 200 367 кв. м с кадастровым номером 73:03:030102:3, расположенный по адресу: <...>, из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - под объекты сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства (договор купли продажи земельного участка № 18 от 20.02.2014, постановление Администрации МО «Вешкаймский район» Ульяновской области от 20.02.2014 № 202). Право собственности на земельный участок зарегистрировано 04.03.2014».

Судом установлено, что материалы рассматриваемого дела содержат все необходимые сведения для идентификации спорных объектов как объектов недвижимости, заявителем представлены технические паспорта здания (спорных объектов), подготовленные в результате выполнения кадастровых работ 11.08.2022.

Оценивая доказательства, представленные заявителем в материалы настоящего дела, суд считает, что заявителем доказан факт реального существования спорных объектов недвижимости, договор купли–продажи, по которому заявитель приобрел эти объекты у ПХ ООО «Агрокус», сторонами реально исполнен, что говорит о возможности определения предмета договора и указывает на наличие в указанном договоре обязательных условий, предусмотренных статьей 554 ГК РФ.

Суд учитывает и то обстоятельство, что этот договор никем в судебном порядке не оспорен, недвижимое имущество не является предметом правопритязаний со стороны каких-либо лиц.

Земельный участок с кадастровым номером 73:03:030102:172, на котором расположен спорный объект недвижимости административное здание (контора, столовая), принадлежит заявителю на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 73:03:030102:174, 73:03:030102:171, 73:03:030102:170 согласно сведениям реестра зарегистрировано обременение (ипотека) в пользу ПАО Сбербанк России, вместе с тем заявителем представлено письменное согласие залогодержателя на осуществление государственного кадастрового учета и регистрации права собственности зданий, расположенных на данных земельных участках, при соблюдении условия предоставления согласия.

Управлением подтверждено, что некоторые объекты недвижимости из реализованного на торгах имущественного комплекса ПХ ООО «Агрокус» уже зарегистрированы на праве собственности за ООО «Персонал».

Судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены доводы участвующих в деле лиц и все представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи.

Право выбора способа защиты нарушенного права и формулирования заявленных требований принадлежит заявителю.

Поскольку право на спорные объекты недвижимости ликвидированного ПХ ООО «Агрокус» возникло до введения в действие Закона о регистрации и является юридически действительным, данное лицо исполнило обязательство по передаче объектов заявителю, спорное имущество находится в пользовании последнего, который несет бремя его содержания, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество (сведения о зарегистрированных правах и правопритязаниях на спорное имущество отсутствуют), суд приходит к выводу об обоснованности заявленного требования.

Таким образом, в целях восстановления прав и законных интересов заявителя суд обязывает ответчика зарегистрировать право собственности заявителя на спорные объекты недвижимости.

Судебные расходы подлежат отнесению на заявителя по его ходатайству.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Персонал» (ИНН <***>) на объекты недвижимого имущества:

• здание нежилое, наименование - забойный цех, площадью 983,3 кв. м, количество этажей - 2, в том числе подземных - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:174;

• здание нежилое, наименование - бройлерный корпус №3, площадью 1 279,8 кв. м, количество этажей - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:171;

• здание нежилое, наименование - административное здание (контора, столовая), площадью 1 480 кв. м, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:172;

• здание нежилое, наименование - цех утилизации, площадью 92 кв. м, количество этажей - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:171;

• здание нежилое, наименование - бригадный дом, площадью 224,2 кв. м, количество этажей - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:171;

• здание нежилое, наименование - электрокотельная, площадью 304,7 кв. м, количество этажей - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:170;

• здание нежилое, наименование - инкубаторий, площадью 1 744 кв. м, количество этажей - 1, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 73:03:030102:174.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.


Судья О.В. Коннова