Решение от 7 октября 2022 г. по делу № А35-1166/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-1166/2022
07 октября 2022 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2022 года

Арбитражный суд Курской области в составе судьи О.А. Матвеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Курской области

к обществу с ограниченной ответственностью «ТускарьЗемСтрой»

об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца – не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 29.03.2022.



Комитет по управлению имуществом Курской области обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТускарьЗемСтрой» об изъятии объекта незавершенного строительства - «Склады с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (4-я очередь строительства), общей площадью 572,9 кв.м.», согласно разрешения на строительство от 06.07.2021, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102033:222 по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов; об изъятии объекта незавершенного строительства - «Склады с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (5-я очередь строительства), общей площадью 320,2 кв.м.», согласно разрешения на строительство от 06.07.2021, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102033:222 по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Определением от 17.02.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 31.03.2022 по делу назначено судебное разбирательство.

Истец в судебное заседание не явился, ходатайств не заявил.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным ранее в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд установил.

26 августа 2011 года между комитетом по управлению имуществом Курской области (далее – истец, комитет) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТускарьЗемСтрой» (далее - ООО «ТускарьЗемСтрой», ответчик) был заключен договор № 3725-Ию аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого ООО «ТускарьЗемСтрой» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:29:102033:222 площадью 4990 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - для строительства складов с овощехранилищами, на срок с 08.08.2011 по 06.08.2012 (далее – земельный участок).

Договор аренды земельного участка № 3725-11ю от 26.08.2011 после истечения срока действия был продлен на неопределенный срок.

В период срока действия данного договора аренды на земельном участке ООО «ТускарьЗемСтрой» на основании разрешения на строительство были возведены склады с овощехранилищами (1-я, 2-я и 3-я очереди) имеющие кадастровые номера 46:29:102033:1267, 46:29:102033:1266, 46:29:102033:2925.

Данные объекты недвижимости были построены ООО «ТускарьЗемСтрой» с привлечением денежных средств граждан и после ввода их в эксплуатацию перешли в собственность этих граждан - дольщиков.

29 декабря 2018 года между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «ТускарьЗемСтрой» был заключен договор № 01-27/139-5924-18 ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого ООО «ТускарьЗемСтрой» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:29:102033:222, площадью 4990 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - для строительства складов с овощехранилищами, на срок с 16.11.2018 по 15.11.2021.

Данный договор в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области.

Земельный участок с кадастровым номером 46:29:102033:222 предоставлялся ООО «ТускарьЗемСтрой» в аренду для завершения строительства. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

В период срока действия договора, комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска было выдано ООО «ТускарьЗемСтрой» разрешение № 46-Ru46302000-4139-2021 от 06.07.2021 на строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке «Склады с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (4-я очередь строительства) общей площадью 572,9 кв.м.; «Склады с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (5-я очередь строительства) общей площадью 224,7 кв.м. со сроком действия до 06.01.2023.

08.07.2021 в целях осуществления строительства спорных объектов недвижимости между ООО «ТускарьЗемСтрой» и физическими лицами были заключены договора участия в долевом строительстве комплекса складов с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (4-я очередь строительства) в количестве 16 шт. и 15.07.2021 были заключены договора участия в долевом строительстве комплекса складов с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (5-я очередь строительства) в количестве 7 шт., по условиям которых застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект в соответствии с проектной документацией и после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства обозначенное в договоре нежилое помещение, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять нежилое помещение в объекте долевого строительства.

В соответствии с пунктом 2.3. договоров долевого участия, окончание строительства объекта должно быть осуществлено в соответствии с проектной документацией в IV квартале 2021 года.

Пунктом 2.4 договоров долевого участия предусмотрено, что право собственности на нежилое помещение возникает у участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке в Управлении Росреестра по Курской области.

После истечения срока действия договора аренды земельного участка, ООО «ТускарьЗемСтрой» в ноябре 2021 года обратилось в комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, однако получило письменный отказ, в котором было указано, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, применяется пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий изъятие объекта незавершенного строительства у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Как указал истец, в настоящее время строительство объектов на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102033:222 не завершено.

Истец полагает, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102070:27 прекратил свое действие 15.11.2021 года и право на однократное продление договора аренды в целях завершения строительства ООО «ТускарьЗемСтрой» было реализовало ранее, соответственно, оснований для приобретения земельного участка в аренду на новый срок общество не имеет. Кроме того, по мнению истца, строительство на земельном участке по настоящее время не завершено.

Ссылаясь на вышеизложенное, истец обратился в суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства - «Склады с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (4-я очередь строительства), общей площадью 572,9 кв.м.», согласно разрешения на строительство от 06.07.2021, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102033:222 по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов; об изъятии объекта незавершенного строительства - «Склады с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (5-я очередь строительства), общей площадью 320,2 кв.м.», согласно разрешения на строительство от 06.07.2021, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102033:222 по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований полагая, что основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленных к изъятию объектов завершено.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, а возражения ответчика обоснованными.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом N 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 42 Земельного кодекса РФ установлены требования надлежащего использования земельных участков, а именно, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Как установлено судом, 26 август 2011 года между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «ТускарьЗемСтрой» был заключен договор № 3725-Ию аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102033:222 площадью 4990 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - для строительства складов с овощехранилищами, на срок с 08.08.2011 г. по 06.08.2012 г. Данный договор был продлен на неопределенный срок.

В период срока действия данного договора аренды на земельном участке ООО «ТускарьЗемСтрой» на основании разрешения на строительство были возведены склады с овощехранилищами (1-я, 2-я и 3-я очереди) имеющие кадастровые номера 46:29:102033:1267. 46:29:102033:1266, 46:29:102033:2925. Данные объекты недвижимости были построены ООО «ТускарьЗемСтрой» с привлечением денежных средств граждан и после ввода их в эксплуатацию перешли в собственность этих граждан - дольщиков.

29 декабря 2018 года между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «ТускарьЗемСтрой» был заключен договор № 01-27/139-5924-18 ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого ООО «ТускарьЗемСтрой» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:29:102033:222 площадью 4990 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - для строительства складов с овощехранилищами, на срок с 16.11.2018 по 15.11.2021.

В период срока действия Договора, комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска было выдано ООО «ТускарьЗемСтрой» разрешение на строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке «Склады с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (4-я очередь строительства) общей площадью 572,9 кв.м.; «Склады с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (5-я очередь строительства) общей площадью 224,7 кв.м. со сроком действия до 06.01.2023.

Впоследствии, в целях осуществления строительства спорных объектов недвижимости, между ООО «ТускарьЗемСтрой» и физическими лицами 08.07.2021 года были заключены договора участия в долевом строительстве.

Спорные объекты недвижимости были построены ООО «ТускарьЗемСтрой» со 100 % готовностью и фактически введены в эксплуатацию в ноябре 2021 года, что подтверждается Протоколом № 17 работы комиссии по вводу в эксплуатацию объекта, законченного строительством, реконструкцией от 11.11.2021 года.

В данном протоколе комиссией установлено, что построенный объект: «Склады с овощехранилищами по ул. Рябиновая в г. Курске (4-я - 5-я очереди строительства) соответствуют требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, в связи с чем, комиссией принято решение рекомендовать выдать ООО «ТускарьЗемСтрой» разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости.

Кроме того, сведения о спорных объектах недвижимости отражены в технических планах от 09.11.2021, подготовленных кадастровом инженером ФИО3, являющейся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров СРО «БОКИ».

В заключении кадастрового инженера в технических планах указано, что спорные объекты недвижимости имеют 100% готовность.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок.

В связи с истечением 15.11.2021 срока действия договора аренды земельного участка, физические лица - участники долевого строительства спорного объекта недвижимости не имеют возможности зарегистрировать право собственности на построенные и фактически введенные в эксплуатацию спорные объекты недвижимости в Управлении Росреестра по Курской области.

После истечения срока действия договора аренды земельного участка, ООО «ТускарьЗемСтрой» в ноябре 2021 года обратилось в комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, однако получило письменный отказ, в котором было указано, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, применяется пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий изъятие объекта незавершенного строительства у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования.

Спорные объекты недвижимости, об изъятии которых и продаже с публичных торгов заявлены исковые требования, не являются объектами незавершенного строительства, что подтверждается Протоколом № 17 работы комиссии по вводу в эксплуатацию объекта, законченного строительством, реконструкцией от 11.11.2021, а также техническими планами от 09.11.2021, подготовленными кадастровом инженером ФИО3

Спорные объекты недвижимости имеют степень строительной и технической готовности 100% и в настоящее время эксплуатируются физическими лицами участниками долевого строительства.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, сооружениями (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Единственным определяющим признаком прекращающем существование объекта незавершенного строительства и появления на его месте здания или сооружения, является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Факт завершения строительства объектов судом установлен, подтвержден материалами дела.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленных к изъятию объектов завершено.

Доказательства иного, в том числе доказательства незавершения строительства объектов, истцом в материалы дела не представлены.

При указанных обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Курской области отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.А. Матвеева