Решение от 17 июля 2024 г. по делу № А40-49227/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-49227/24-181-210
17 июля 2024 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 17 июля 2024 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Салтановой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>)

к ТОВАРИЩЕСТВУ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "ПОСЕЛОК ЕКАТЕРИНОВКА"

(ИНН: <***>)

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 06.06.2019 № М-07-054152 в размере 37 994,13 руб, в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2022 по 30.09.2023 в размере 36255,08 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.04.2023 по 30.09.2023 в сумме 1739.05 руб.

при участии:

от Истца: ФИО1 по доверенности № ДГИ-Д-1839/23 от 22.12.2023 г.,

от Ответчика: ФИО2 по доверенности № 1-2024 от 01.02.2024 г.,

от третьего лица: не явилась, извещена.



У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ТОВАРИЩЕСТВУ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "ПОСЕЛОК ЕКАТЕРИНОВКА" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 06.06.2019 № М-07-054152 в размере 37 994,13 руб, в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2022 по 30.09.2023 в размере 36255,08 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.04.2023 по 30.09.2023 в сумме 1739.05 руб.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещен в порядке ст.ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик против иска возразил, по доводам отзыва.

Истцом представлены письменные возражения на отзыв ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил, что между Арендодателем Департамент городского имущества города Москвы и Арендатором ТСЖ «ПОСЕЛОК ЕКАТЕРИНОВКА» - был заключен договор от 06.06.2019 № М-07-054152 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 121609, Москва, Рублёвское, 60, 41 (Москва, ш Рублёвское, вл 60, корп 41), площадью 118 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания. Договор заключен сроком до 25 января 2068.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала.

В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 36255,08 руб. за период с 01.07.2022 по 30.09.2023.

В последующим истец в письменных пояснениях пояснил, основания исковых требований, указал на следующие обстоятельства образования задолженности.

Предметом вышеуказанного договора является земельный участок с кадастровым номером 77:07:0001001:9320 общей площадью 118 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:07:0001001:9320 - для индивидуального жилищного строительства (2.1) (земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (1.2.2)).

В соответствии с п. 2 Приложения № 1 к Постановлению от 25.04.2006 № 273-ПП ставка годовой арендной платы в размере 0,1 % от кадастровой стоимости земельного участка установлена для земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Ставка в размере 0,1 % от кадастровой стоимости земельного участка была установлена при оформлении договора аренды от 06.06.2019 № М-07-054152.

Одновременно, на основании проведенной проверки Госинспекции по недвижимости города Москвы от 01.09.2022 (протокол № 9077268) установлено, что фактически здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0001001:9320, используется под учрежденческие цели.

Согласно правовой позиции сформированной в пункте 8 Обзора судебной практики, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, видом разрешенного использования земельного участка может признаваться вид разрешенного использования, соответствующий цели предоставления такого земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок, то есть договоре аренды земельного участка.

Кроме того, Верховный Суд РФ указывает на необходимость строгого соблюдения цели предоставления земельного участка, что сформулировано в пункте 3 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, так как в силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет лишь принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником, а предоставление земельного участка ответчику в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть, в данном случае, для индивидуального жилищного строительства .

Кроме того, особыми условиями договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок только по целевому назначению.

Согласно ст. 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», в решениях Правительства Москвы (уполномоченных им органов) о предоставлении земельного участка в частную собственность, на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, аренды, а также в заключаемых указанными органами исполнительной власти города Москвы договорах купли-продажи, аренды и иных договорах, предметом которых являются земельные участки, устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а также требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы.

Согласно п. 2.1 ст. 8 Закона г. Москвы № 48 фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 № 12651/11 указано на необходимость соответствия фактического использования земельного участка установленному виду его разрешенного использования, а также на идентичность сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, исходя из буквального толкования норм действующего законодательства, а также позиции высших судебных органов, функциональное назначение объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, т.е. фактическое использование земельного участка должно соответствовать виду его разрешенного использования.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» установлено, что в настоящее время основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности, осуществляемой на земельном участке.

Согласно ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Фактическое использование земельного участка соответствует п. 7 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий), что составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании вышеизложенного, истцом произведен расчет, с учетом фактического использования земельного участка арендная плата:

с 01.09.2022 по 31.12.2022:

• 2 291 752,34 руб. (кадастровая стоимость) х 1, 5 % (ставка АП) = 34 376, 34 руб. с 01.01.2023 по 31.12.2023:

• 2 444 267,34 руб. (кадастровая стоимость) х 1, 5 % (ставка АП) = 36 664,01 руб.

Претензией от 25.10.2023 № 33-6-1153987/23-(0)-1 Департамент предъявил Обществу требования о взыскании денежных средств, которая оставлена без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта нарушения ответчиком разрешенного использования земельного участка.

Согласно п. 1.5. Договора «На участке расположено нежилое здание общей площадью 160, 7 кв. м по адресу: <...> (далее – Здание), принадлежащее на праве собственности ТОВАРИIЦЕСТВУ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ «ПОСЕЛОК ЕКАТЕРИНОВКА» (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.08.2023, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 01 апреля 2011 г. № 77-77-07/002/2011-350)».

Согласно письму ДГИ от 15.06.2023 исх.№ ДГИ-1-28988/23-1 требования истца основаны на «проведенной проверке Госинспекции по недвижимости города Москвы от 01.09.2022 (протокол № 9077268)», которой «установлено, что фактически здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0001001:9320, используется под учрежденческие цели.

Пунктом 7 приложения № 1 к Постановлению от 25.04.2006 № 273-ПП для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, предусмотрено применение ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка».

При этом из акта Госинспекции не следует, что, проводился осмотр самого Здания. При этом из акта не следует на основании каких фактов инспетор пришел к выводу, что здание используется под учрежденческие цели

Истцом не предоставлены доказательства проверки Здания на предмет его фактического использования.

Кроме того, непонятно на основании чего истец пришел к выводу, что «учрежденческие цели» подразумевают под собой «размещение административных и офисных зданий». Понятия «учрежденческое» здание и офисное (административное) здание не тождественны.

Здание, расположенное по адресу: <...> (далее – Здание), находящееся на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0001001:9320, входит в единый комплекс зданий, расположенных в <...>).

Все земельные участки, расположенные в поселке Екатериновка, имеют общую границу (забор вокруг поселка Екатериновка), в пределах которого имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Таким образом, ТСЖ создано в соответствии с пунктом 2 части 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 4 ст. 136 Жилищного кодекса РФ к товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

Как указано в письме истца № ДГИ-1-28988/23-1 от 15.06.2023 «На основании проведенной проверки Госинспекции по недвижимости города Москвы от 01.09.2022 (протокол № 9077268) установлено, что фактически здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0001001:9320, используется под учрежденческие цели».

Вместе с тем как указывает ответчик и обратного истцом не доказано, Здание используется исключительно в интересах собственников домовладений поселка Екатериновка как один из элементов многоквартирного дома (как указано в пункте 2 части 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ).

Согласно Протоколу №20 внеочередного общего собрания домовладельцев от 15.09.2012 г. «назначение здания: проведения общих собраний домовладельцев и членов ТСЖ; проведения собраний Правления ТСЖ; хранения учредительных, бухгалтерских и иных документов ТСЖ; расположения телефонного узла МГТС и АТС поселка; расположения интернет-оборудования для обеспечения сетью Интернет домовладельцев; расположения системы видеонаблюдения поселка; размещения пульта пожара-охранной сигнализации; размещения подсобных помещений для хранения материалов, инструментов, уборочного инвентаря; размещения обслуживающего персонала ТСЖ: управляющего делами ТСЖ, главного бухгалтера, главного инженера, дежурных электриков-сантехников; размещения службы безопасности и бюро пропусков; комнаты охраны».

В соответствии с вышеуказанным, Здание является одним из элементов общей инфраструктуры поселка и используется исключительно для нужд жителей поселка, для реализации их жилищных прав. Таким образом Здание (как элемент общей инфраструктуры поселка) является аналогом нежилых помещений в многоквартирном доме, что следует из содержания ч. 4 ст. 136 Жилищного кодекса РФ.

Следовательно, доводы истца об использовании ответчиком земельного участка с нарушением разрешенного использования, с нарушением условий договора аренды и наличии оснований для взыскания с ТСЖ платы за пользование участком исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, со ссылкой Постановление N 273-ПП являются несостоятельными.

На основании вышеизложенного, исковые требования не подлежат у удовлетворению.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 395, 606, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья К.М. Хабарова