Решение от 31 октября 2019 г. по делу № А27-1522/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-1522/2018
город Кемерово
31 октября 2019 года
Резолютивная часть решения принята 24 октября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2019 года.

Судья Арбитражного суда Кемеровской области Ходякова О.С., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Гисич С.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «УК Любимый город» (г. Новокузнецк, Кемеровская область, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Идеал-Сибирь» (г. Новокузнецк, Кемеровская область, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: ФИО1, г. Новокузнецк; ФИО2, г. Новокузнецк

об освобождении земельного участка,

при участии:

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.07.2018,

от третьего лица ФИО1: ФИО4, представитель, доверенность от 21.09.2019,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «УК Любимый город» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Идеал-Сибирь» (далее – ООО «Идеал-Сибирь») об освобождении части земельного участка на придомовой территории жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 7,79 кв.м, путем демонтажа торгового павильона, о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, оспорившую результаты общего собрания собственников квартир многоквартирного жилого дома, и ФИО2, являющегося представителем собственников помещений многоквартирного дома.

Исковое требование мотивировано неисполнением ответчиком обязательств по освобождению арендуемого земельного участка и его передаче арендодателю в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 01.01.2017 № ОК/58-2-АЗ. Ответчику отказано в продлении срока договора аренды в связи с принятием собственниками помещений соответствующего решения, что отражено в протоколе № 3 внеочередного общего собрания собственников помещений, проводимого в форме очно-заочного голосования, от 20.11.2017.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на отсутствие у истца полномочий на обращение в арбитражный суд с настоящим иском.

Представитель ФИО1 поддержал правовую позицию ответчика по существу рассматриваемого спора.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Из протокола очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу <...> от 27.03.2015 № 13 следует, что ООО «УК Любимый город» является управляющей организацией, заключен договор управления многоквартирным домом от 01.06.2015 № ОК/58-17, в соответствии с пунктом 1.1 которого управляющая организация оказывает другой стороне (собственнику) услуги по управлению многоквартирным жилым домом (далее - МКД), в которые входит: услуги по контролю за состоянием содержания общего имущества дома, поддержании в исправном состоянии, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем; обеспечение выполнения работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, в зависимости от утвержденного плана работ, технического состояния жилого дома и в пределах средств, поступивших на эти цели; доведение коммунального ресурса в зависимости от степени благоустройства дома (холодное и горячее водоснабжение, электроэнергия, тепловая энергия на отопление, услуги водоотведения, слаботочные сети и т.д.) до жилого (нежилого) помещения; повышение доходности общего имущества дома; иная деятельность, направленная на достижение целей управления домом.

Обязанности и права управляющей организации определены в пунктах 2.1 и 2.2 договора управления.

При этом в силу пункта 2.2.10 договора управления управляющая организация вправе оказывать собственнику дополнительные услуги или выполнять другие работы в рамках исполнения своих обязательств по договору, если необходимость оказания таких услуг или выполнения работ возникла при исполнении основных обязательств.

На очередном общем собрании собственников помещений МКД от 27.03.2015 собственниками было принято решение о разрешении на размещение на придомовой территории киосков, ларьков, на основании которого между ООО «УК Любимый город» и ООО «Идеал-Сибирь» заключен договор аренды земельного участка от 01.01.2017 № ОК/58-2-АЗ.

Согласно указанному договору ООО «УК Любимый город» от имени собственников помещений МКД передало ответчику в аренду часть земельного участка на придомовой территории МКД для размещения торгового павильона (Табак) на срок с 01.01.2017 по 31.12.2017.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком (его частями, предоставленными в аренду) по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (доказательства обратного в представленных в суд материалах отсутствуют), названный договор на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), пункта 6.2 договора аренды в последующем ежегодно возобновлял свое действие на тех же условиях.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 6.2 договора в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 30 дней до предполагаемого отказа, а также принимая во внимание, что на внеочередном собрании собственников помещений в МКД собственниками было принято решение (протокол № 3 от 20.11.2017) о расторжении договора аренды от 01.01.2017 № ОК/58-2-АЗ, ООО «УК Любимый город» 27.11.2017 направило в адрес ответчика уведомление № 1682 о прекращении действия договора.

Решением Куйбышевского суда г.Новокузнецка Кемеровской области от 12.10.2018 по делу № 2-914/18 исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании недействительным решения общего собрания собственников МКД, оформленного протоколом № 3 от 20.11.2017, оставлены без удовлетворения.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Кемеровским областным судом решение от 12.10.2018 оставлено без изменения.

Поскольку арендованный участок арендатору не возвращен, 03.01.2018 истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 2 с требованием освободить занимаемый участок и передать его ООО «УК Любимый город».

Неисполнение названного требования ответчиком послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Выслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из части 1 статьи 4 АПК РФ каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В силу статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Таким образом, право распоряжения общим имуществом в многоквартирном жилом доме принадлежит собственникам помещений в нем.

В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность

Из содержания указанных норм следует, что у управляющей организации имущество многоквартирного дома не находится ни на праве собственности, ни на ином вещном праве. Заключая договор с собственниками жилых и нежилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, управляющая организация обязуется оказывать услуги на возмездной основе, перечень которых определен в статье 162 ЖК РФ.

В силу статей 301, 305 ГК РФ собственник, лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как следует из положений указанных норм, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие права собственности истца на истребуемое имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком опорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка, на основании решения суда (статьи 60 и 62 Земельного кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что спорный земельный участок не находится у истца ни на праве собственности, ни на ином вещном праве, у ООО «УК Любимый город» отсутствуют основания для защиты своего права и в рамках статьи 305 ГК РФ, которая дает право владельцу вещи, не являющемуся собственником, истребовать защиту своего права на имущество.

Истец не доказал, что у него есть предусмотренные законом или договором основания для владения земельным участком на ином, нежели чем право собственности, основании, в связи с чем у истца отсутствует материально-правовой интерес в рассматриваемом деле.

Поскольку иск обусловлен нарушением прав собственников, он может быть заявлен управляющей компанией в интересах собственников в соответствии со статьями 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, предусматривающих право общей долевой собственности на общие помещения дома, в том числе земельный участок. Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса).

Каких-либо доказательств делегирования истцу полномочий на заявление виндикационного иска в отношении земельного участка обществом при рассмотрении настоящего спора в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено.

Имеющиеся в деле протоколы общего собрания от 27.03.2015 № 13, от 20.11.2017 № 3 не наделяют истца полномочиями на заявление иска об освобождении земельного участка от расположенного на нем строения в отношении земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений МКД.

Оценивая довод представителя ООО «УК Любимый город» о том, что полномочия на обращение в суд с иском в защиту интересов прав собственников МКД предоставлены истцу решением внеочередного общего собрания собственником МКД от 17.05.2019, суд отмечает следующее. Из содержания решения от 17.05.2019 следует, что собственниками МКД делегированы ООО «УК Любимый город» лишь полномочия на представление интересов МКД в гражданских и арбитражных судах РФ, но не право на обращение в суд с настоящим иском и на его подписание.

Между тем, в силу действующего законодательства управляющая компания участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений, которые должны предоставить ей право на обращение в суд. Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2015 № 303-ЭС14-4720 о том, что исходя из положений статьи 290 ГК РФ, статей 161 – 162 ЖК РФ, спор, связанный с правом на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников (или нескольких собственников) помещений многоквартирного дома, либо при передаче собственниками помещений в доме управляющей организации права на обращение в суд с подобным иском, путем принятия соответствующего решения на общем собрании.

Довод истца о наличии права на обращение в суд в силу Жилищного кодекса Российской Федерации судом отклоняется как основанный на неверном толковании норм действующего законодательства.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ у истца отсутствует право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в связи с чем не может быть истребована его защита.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении непосредственно прав и законных интересов истца как управляющей организации фактом нахождения ответчика на спорном земельном участке, в материалы дела не представлено.

Заявленные ООО УК «Любимый город» требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья О.С. Ходякова