Решение от 28 сентября 2018 г. по делу № А32-19425/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-19425/2018


г. Краснодар «28» сентября 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2018 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 28 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы производства по делу №А32-19425/2018

по исковому заявлению управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью ПКФ «Кубаньремстрой» (ИНН <***> ОГРН <***>)


о расторжении договора аренды земельного участка,


при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - администрации Каневского сельского поселения,


при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО1 по доверенности от 15.01.2017, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 09.06.2018, от администрации Каневского сельского поселения – ФИО3 по доверенности от 18.01.2018,



УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ПКФ «Кубаньремстрой» о расторжении договора аренды №1100002901 от 01.02.2016 земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:1045.

Определением от 20.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация Каневского сельского поселения.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не выполнил надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы за используемый земельный участок по договору аренды №1100002901 от 01.02.2016.

Представитель истца просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представители ответчика, третьего лица возражают против требований, поскольку обществом соблюдены все условия договора.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 01.02.2016 №1100002901 ООО ПКФ «Кубаньремстрой» предоставлен для строительства многоквартирных домов земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:1045, площадью 17348 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 15.12.2017, номер регистрации 23:11:0000000:1045-23/027/2017-1.

В соответствии с п. 2.1. договора, срок аренды земельного участка установлен на 5 лет до 01.02.2021.

Пунктом 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в зависимости от количества дней в квартале, путем перечисления не позднее 15 -го числа второго месяца текущего квартала (15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей с 01.03.2015, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось администрацией сельского поселения.

Между тем, с 01.01.2017 Федеральным: законом от 03.07.2016 года N 334-ФЗ в абзац третий пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" внесены изменения, в соответствии с которыми распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Ввиду изменения порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, права арендодателя по договору аренды перешли от сельских поселений к муниципальному образованию Каневской район независимо от переоформления договора.

Таким образом, администрация муниципального образования Каневской район является функциональным правопреемником администрации сельского поселения по спорному договору аренды и обладает полномочиями арендодателя, в том числе относительно выражения воли на взыскание задолженности по арендным платежам (вне зависимости от даты их возникновения), независимо от переоформления арендных отношений.

Решением Совета муниципального образования Каневской район № 127 от 29.03.2017 года утверждено Положение об управлении имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район, согласно которому Управление осуществляет функции арендодателя.

Как указывает истец, за период с 01.02.2016 по 25.05.2018 за ответчиком числится задолженность в размере 258 061,46 руб.

В адрес ответчика направлена претензия №25/77 от 05.02.2018 с требованием о погашении задолженности, предложением о расторжении договора и освобождении занимаемого земельного участка.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Земельного кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Ответчик и третье лицо, в своих отзывах просили в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме на основании нижеследующего.

В соответствии с постановлением администрации Каневского сельского поселения Каневского района (далее по тексту - администрация поселения) от 26.11.2015 г. № 1431 «О проведении аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса» на сайте www.torgi.gov.ru и в газете «Каневские зори» за № 08.12.2015 г. было размещено извещение о проведении аукциона, по результатам проведения которого (протокол №1 от 13.01.2016 года) администрацией поселения заключен с ООО «Кубаньремстрой» договор №1 от 01.02.2016 г. о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

В соответствии договором от 01.02.2016 года №1 о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса администрация поселения заключила с ООО «Кубаньремстрой» договор аренды №1100002901 от 01.02.2016 г. земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:1045 площадью 17348 кв.м. по адресу ст. Каневская ул. Юбилейная, 59.

Таким образом, предусмотренная законом процедура проведения аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории и заключения соответствующих договоров была соблюдена.

Однако, при обращении администрации поселения и ООО ПКФ «Кубаньремстрой» в Каневской отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора №1100002901 от 01.02.2016г. аренды земельного участка, уведомлением Управления Росреестра №23/027/807/2016-1479 от 10.03.2016 г. регистрация была приостановлена в связи с тем, что по данным государственного кадастра недвижимости на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 23:11:0603368:54, 23611:0603328:12.

Было установлено, что по данным государственного кадастра недвижимости на земельном участке значились указанные объекты незавершенного строительства, права на которые в ЕГРП не зарегистрированы. Таким образом, при формировании пакета документов для проведения аукциона по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:1045 значился свободным от объектов недвижимости. Фактически объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:11:0603368:54, 23611:0603328:12 были уничтожены задолго до назначения аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории.

В целях устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды, администрацией поселения были дополнительно предоставлены акты обследования кадастрового инженера ФИО4 и справки от 14.04.2016 года филиала по Каневскому району ГУП Краснодарского края Крайтехинвентаризация» о том, что объекты с кадастровыми номерами: 23:11:0603368:54, 23611:0603328:12 на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:1045 отсутствуют (уничтожены).

Не смотря на это, администрации поселения и ООО «ПКФ «Кубаньремстрой» уведомлением государственного регистратора Каневского отдела Росреестра за исх. №23-13/10 от 08.05.2016г. было отказано в государственной регистрации договора №1100002901 от 01.02.2016г. аренды земельного участка по причине нахождения в границах участка объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:11:0603328:12, 23:11:0603368 со степенью готовности 20%, право собственности на которые в ЕГРП не зарегистрированы.

Так, 04.05.2016 года администрацией поселения подано заявление в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю о снятии объектов с кадастровыми номерами: 23:11:0603368:54, 23611:0603328:12 с учета, т.к. фактически объекты отсутствуют.

Решениями от 12.08.2016 года и от 15.08.2016 года филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю в снятии объектов с кадастрового учета отказано.

После повторного обращения в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю с заявлением о снятии с кадастрового учета вышеназванных объектов, объект с кадастровым номером 23611:0603328:12 был снят с учета, а в снятии с учета объекта с кадастровым номером 23:11:0603368:54 31.05.2017 года было отказано.

Решением Каневского районного суда от 30.08.2017 года к делу №21571/2017г. удовлетворен иск администрации Каневского сельского поселения Каневского района к Управлению Росреестра о снятии с кадастрового учета объекта с кадастровым номером 23:11:0603368:54. Непосредственно после исполнения указанного решения Каневского районного суда, обязавшего орган, осуществляющий государственный кадастровый учет снять с кадастрового учета не существующий объект незавершенного строительства, якобы расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:1045, и была произведена государственная регистрация договора аренды договора №1100002901 от 01.02.2016г.

Таким образом, договор аренды земельного участка был зарегистрирован лишь 15.12.2017.

Согласно п.2.2 договора аренды №1100002901 от 01.02.2016 условия настоящего договора вступают в действие с момента государственной регистрации договора.

В связи с тем, что договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке лишь 15.12.2017 по независящем от ответчика обстоятельствам, обязательства по внесению арендных платежей по договору №1100002901 от 01.02.2016 возникли с даты государственной регистрации.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения № 47 от 16.02.2018, № 177 от 15.05.2018, свидетельствующие об оплате арендных платежей за весь период действия договора аренды земельного участка №1100002901 от 01.02.2016.

В связи с тем, что ответчиком надлежащим образом исполняются все условия договора, то правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды земельного участка №1100002901 от 01.02.2016 не имеется.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отказе в удовлетворении иска лицу, освобожденному от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 96, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков