Решение от 14 декабря 2017 г. по делу № А56-70004/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-70004/2017
15 декабря 2017 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  14 декабря 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  15 декабря 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Синицыной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Федеральное Государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление №3"

заинтересованное лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Экспертное агентство "Объективная истина"

третье лицо: 1)Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по ФИО2 Фаритовна, 2)Управление Федеральной службы  судебных приставов России по Санкт-Петербургу

об оспаривании стоимости объектов оценки, указанной в отчетах об оценке №19/04-17 от 21.07.2017, №20-04-17 от 21.07.2017

при участии

- от заявителя: ФИО3 по доверенности от 01.11.2017

- от заинтересованного лица: ФИО4 по доверенности от 16.11.2017

- от третьих лиц: 10, 2) не явились, извещены


установил

Федеральное государственное унитарное предприятие "главное военно-строительное управление №3" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТНОЕ АГЕНТСТВО "ОБЪЕКТИВНАЯ ИСТИНА" (далее – заинтересованное лицо) об оспаривании стоимости объектов оценки, указанной в отчетах об оценке №19/04-17 от 21.07.2017, №20-04-17 от 21.07.2017.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Постановлением  №78022/17/8852222449 судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП ФИО5 от 24.08.2017 приняты результаты оценки в соответствии с отчетами №19/04-17 от 21.07.2017, №20/04-17 от 21.07.2017 об оценке арестованного имущества, принадлежащего ФГУП «ГВСУ №3» на сумму 8 096 000 руб. без учета НДС.

Согласно отчета ООО «Экспертное агентство «Объективная истина» рыночная стоимость арестованного имущества по состоянию на 21.07.2017 составляет 8 096 000 руб., в том числе:

- квартира, кадастровый номер 78:14:0007685:2653, площадью 56,0 кв.м., адрес объекта: г. Санкт-Петербург, Московский район, ул. Ленсовета, д. 95, кВ. 4 – 4 140 000 руб.;

- квартира, кадастровый номер 78:14:0007685:2608, площадью 53,5 кв. м., адрес объекта: г. Санкт-Петербург, Московский район, ул. Ленсовета, д. 95, кВ. 56 – 3 956 000 руб. 

Полагая отчеты об оценке необоснованными, Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) и позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом №135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон №135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297.

Согласно статье 11 Закона №135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона №135-ФЗ).

В силу положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Также оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

Из представленных отчетов следует, что оценка объектов в данном случае определялась специалистом-оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки – определение возможной цены реализации объекта в рамках исполнительного производства. Непосредственно в отчетах стоимость определена как рыночная. В рамках данных отчетов стоимость объекта определялась оценщиком с учетом положений статей 87 - 90 Закона №229-ФЗ, цели оценки и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, нахождение недвижимости под арестом, то есть при наличии обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества.

Согласно статье 3 Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки для целей настоящего Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87 Закона №229-ФЗ. Согласно названной норме реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику, обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества.

Оспариваемые отчеты по своему содержанию соответствуют требованиям Закона №135-ФЗ и ФСО №7, в них отражены характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, приводятся обоснование избранных подхода и методов оценки, расчет и итоговый результат оценки.

С учетом изложенного, отчеты об оценке рыночной стоимости принадлежащего заявителю имущества выполнены в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Довод истца о занижении стоимости объектов недвижимости не принимается по следующим основаниям.

Для определения рыночной стоимости оценки судебным приставом-исполнителем привлечен оценщик ООО «Экспертное агентство «Объективная истина», обладающий специальными познаниями.

В соответствии с ФСО №7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектов оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимости объекта.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлторских компаний и других участников рынка, оценщик счел необходимым внести корректировку на «торг». Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен  предложения, так как цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на так называемый «торг». Величина корректировки определена на основании данных сайта Statrielt1 и составила 5%.

Оценщиком также проведена корректировка на условия продажи. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта. Данная корректировка в рамках данных отчетов применена в размере -10% ко всем объектам-аналогам, так как в отношении объектов оценки наложен арест.

Ссылка истца на отсутствие подписи оценщика на отчетах об оценке не принимается, так как подпись оценщика имеется на странице 46 Отчетов.

Заявитель ходатайствовал о проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Ходатайство заявителя о проведении судебной экспертизы отклонено судом ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые отчеты отражают реальную рыночную стоимости спорного имущества, а значит, указанная в нем величина могла быть использована при реализации этого имущества на торгах.

Иных доводов, свидетельствующих о несоответствии отчёта ООО «Центр экономического развития Северо-Западного региона» нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, заявителем не представлено.

Оценив представленные сторонами доказательства с позиций статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 2, 85 Закона об исполнительном производстве, статьями 7, 11, 12 Закона №135-ФЗ, суд приходит к выводу о законности оспариваемых отчетов от 21.07.20147 №19/04-17, №20/04-17, которые соответствуют установленным законом требованиям и содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения.

Доказательства, свидетельствующие о недостоверности оценки рыночной стоимости спорного имущества либо об избрании оценщиком неверного метода оценки, Заявителем не представлены.

При вышеуказанных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

решил:

Ходатайство Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление №3" о назначении экспертизы оставить без удовлетворения.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Признать надлежащей оценку имущества согласно отчетам от 21.07.2017 №19/04-17, №20/04-17.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                            Синицына Е.В.