Решение от 5 июня 2019 г. по делу № А50-38106/2018

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

05.06.2019 года Дело № А50-38106/18

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2019 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Елизаровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Костылевой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью фирма «Май» (614101, <...>, ОГРН <***> ИНН <***>)

к ответчику Департаменту земельных отношений администрации города Перми (614990, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

и по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью фирма «Май» (614101, <...>, ОГРН <***> ИНН <***>), Департаменту земельных отношений администрации города Перми (614990, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным соглашения от 02.11.2018 о расторжении договора аренды земельного участка для строительства от 31.12.2004 №115-04Д, применении последствий недействительности сделки

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми (614000, <...> , ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Прокуратура Дзержинского района г. Перми (614600, <...>), Управление Федеральной службы судебных приставов России по Пермскому краю (614066, <...>) в лице Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств, розыску должников и их имущества УФССП России по Пермскому краю (614045, <...>); Товарищество собственников жилья «Кондоминиум 2000» (614068, <...>, ОГРН: <***> ИНН: <***>); ФИО2 (ИНН <***>, <...>, г. Пермь, а/я 149)


при участии:

от ООО фирма «Май»: ФИО3, доверенность от 06.12.2018, паспорт;

от ИП ФИО1: ФИО1, паспорт; ФИО4, доверенность от 26.11.2018, удостоверение;

от Департамента земельных отношений администрации города Перми: ФИО5, доверенность от 09.01.2019, удостоверение,

от Прокуратуры: ФИО6, доверенность от 16.04.2019, удостоверение;

от ФИО2: ФИО7, доверенность от 08.01.2019, паспорт;

от ТСЖ «Кондоминиум 2000»: ФИО8, доверенность от 15.05.2019, паспорт;

остальные участвующие в деле лица не явились, извещены надлежащим образом

общество с ограниченной ответственностью фирма «Май» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее – ДЗО) с иском о признании недействительным соглашение от 02.11.2018 о расторжении договора от 31.12.2004 №115-04Д аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410011:1, заключенного с ООО фирма «Май» под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой по адресу г.Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2, применении последствий недействительности сделки, обязав Департамент земельных отношений администрации г. Перми вернуть в аренду ООО фирме «Май» земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410011:1, на основании договора от 31.12.2004 №115-04Д аренды заключенного с ООО фирма «Май» под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой по адресу г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2.

ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми, обществу с ограниченной ответственностью фирма «Май» о признании недействительным соглашение от 02.11.2018 о расторжении договора от 31.12.2004 №115-04Д аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410011:1, под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2, применении последствий недействительности сделки в виде обязания Департамента земельных отношений администрации г. Перми вернуть земельный участок в аренду ООО фирма «Май. Определением от 18.04.2019 исковое заявление ИП ФИО1 принято к производству Арбитражного суда Пермского края, делу присвоен номер А50-11803/2019.

26.04.2019 определением суда дела №А50-38106/2018 и №А50-11803/2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен № А50-38106/2018.

На основании ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, Прокуратура Дзержинского района г. Перми, Управление Федеральной службы судебных приставов России по Пермскому краю в лице Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств, розыску должников и их имущества УФССП России по Пермскому краю; Товарищество собственников жилья «Кондоминиум 2000» и ФИО2.

Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, Управление Федеральной службы судебных приставов России по Пермскому краю в лице Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств, розыску должников и их имущества УФССП России по Пермскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте Арбитражного суда Пермского края.

Неявка иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам по правилам ч.3 ст.156 АПК РФ.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в силу ч.3 ст.156 АПК РФ, ст.123 АПК РФ.

В судебном заседании истцы на исках настаивали.

Департамент земельных отношений администрации города Перми иск не признал, полагает соглашение правомерным, поскольку у общества имелась значительная задолженность по арендной плате и пени, отсутствовало имущество для ее погашения, полагает права истцов не нарушенными, указывает, что у общества отсутствует возможность завершения строительства.

Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми представил отзыв на иск, указал, что у общества в настоящее время имеется действующее разрешение на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410011:1 по адресу: <...>, сроком действия до 25.05.2020, жилая часть дома (126 квартир) введена в эксплуатацию 23.01.2013, рассмотрение дела просит провести в отсутствие своего представителя.

ФИО2 с исковыми требованиями не согласна, представила отзыв на иск, полагает, что разрешение на строительство от 25.07.2018 было выдано незаконно, истцом не доказан факт невозможности исполнения решения суда, указывает, что расторжение договора было обоснованно, поскольку его сохранение влекло за собой начисление арендной платы.

Прокуратурой представлен отзыв на иск, полагает, что отмена разрешения на строительство может повлечь за собой невозможность исполнения обществом вступившего в законную силу судебного решения, выполнения строительных работ, приведет к негативным последствиям для жильцов дома по ул.Плеханова, 2, причинению обществу убытков.

ТСЖ «Кондоминиум 2000» просит в исках отказать, полагает соглашение о расторжении договора правомерным, поскольку денежных средств для завершения строительства объекта общество не имеет, а задолженность по арендным платежам не погашена.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

на основании постановления администрации города Перми от 29.11.2004 N 3563 между Администрацией города Перми (арендодателем) и ООО фирма «Май» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства от 31.12.2004 N 115-О4Д, согласно которому, в аренду обществу передан земельный участок площадью 3244,54 кв.м. с кадастровым номером 11:16, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, жилой район Железнодорожный, ул.Плеханова, 2 (п.1.1 договора).

Земельный участок предоставлен для использования под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (п. 1.2 договора).

Срок действия договора аренды определен с 30.11.2004 по 29.11.2007 (п. 4.1. договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

После истечения срока действия договора общество продолжило пользование участком с согласия арендодателя, в связи с чем, договор был возобновлен на неопределенный срок в силу ст.621 ГК РФ (письмо от 30.04.2008).

25.09.2017 обществу выдано разрешение на строительство жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (вторая очередь) на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410011:1 сроком действия до 25.05.2020 года.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 29.12.2014 в отношении ООО фирма «Май» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.04.2015 по делу №А50-24977/2014 ООО фирма «Май» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2. Определением Арбитражного суда Пермского края от 29.11.2018 производство по делу о банкротстве общества прекращено.

20.05.2015 произведена государственная регистрация права собственности ФИО9 на незавершенное строительством помещение, площадью 1767,3 кв.м., этаж подземный, по адресу: г.Пермь, Дзержинский район, ул.Плеханова, 2, что подтверждается свидетельством серии 59-БД 677656.

Вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда города Перми по делу №2-1867/16 от 22.03.2016 на ООО фирма «Май» возложена обязанность провести компенсационные мероприятия, предусмотренные техническим обследованием ООО «ПроектИнжиниринг» №2015-07-02-Г: окончить строительно-монтажные работы подземной парковки, а также элементов въезда и выходов в соответствии с проектным решением; устранить повреждения вертикальной и горизонтальной гидроизоляции стен подвала, стен и перекрытий подземной парковки; провести работы по просушке участков стен, элементов фундамента здания и сооружения подземной парковки в местах замачивания; выполнить работы по благоустройству прилегающей территории (кроме офисов 4,6,8 в части укладки плитки) здания жилого дома № 2 по ул. Плеханова города Перми с восстановлением поврежденной гидроизоляции, восстановлением оконных приямков, имеющих повреждения и устройством отмостки по периметру здания; устроить дренаж отвода дождевой воды с кровли здания в местах расположения водосточных труб. При рассмотрении данного дела судом установлено, что застройщиком ООО фирма «Май» допущены нарушения градостроительного законодательства, которые могут повлечь обрушение дома, угрожать жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

01.03.2017 постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов-исполнителей по исполнению особых исполнительных производств, розыску должников и их имущества УФССП России по Пермскому краю в отношении общества возбуждено исполнительное производство № 413801/17/59046-ИП, решение суда не исполнено, что подтверждается письмом судебного пристава-исполнителя от 15.04.2019.

02.11.2018 между Департаментом земельных отношений администрации города Перми и ООО фирма «Май» подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка для строительства от 31.12.2004 №115-04Д с 31.10.2018. Земельный участок арендатором передан арендодателю по акту приема-передачи от 31.10.2018. Государственная регистрация соглашения проведена 14.11.2018.

Департаментом земельных отношений администрации города Перми в адрес Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми направлена информация о расторжении договора аренды, в адрес ФИО1 направлено претензионное письмо с требованием оплатить пользование земельным участком, подан иск к собственникам объектов незавершенного строительства в доме по ул.Плеханова, 2, о понуждении к заключению договора № 005-19Д аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (дело № 2-1657/2019).

Требования истцов обоснованы тем, что момент расторжения договора аренды застройщиком не были исполнены обязательства по договорам участия в долевом строительстве от 05.04.2006 подземной автостоянки, офисных помещений, не выполнены общедомовые работы по иным договорам долевого участия, не исполнено вступившее в законную силу решение суда. Истцы считают, что расторгая договор аренды, конкурсный управляющий общества и Департамент земельных отношений администрации города Перми действовали недобросовестно, со злоупотреблением права, поскольку имеется угроза обрушения дома и причинение вреда жизни и здоровью всем жителям дома, в связи с чем, данная сделка является недействительной в силу статей 10, 168 ГК РФ.

Суд полагает, что иски подлежат удовлетворению ввиду следующего:

в соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1 ст.167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ООО фирма «Май» является застройщиком, на котором в силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, лежит обязанность по вводу объекта строительства в эксплуатацию. Разрешение на строительство жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (вторая очередь) на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410011:1 выдано обществу сроком действия до 25.05.2020 года.

Участвующими в деле лицами подтверждается, что на момент расторжения договора аренды вторая очередь жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г.Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2, не была завершена строительством и не введена в эксплуатацию.

При этом вторая очередь строительства включает три пусковые комплекса: первый пусковой комплекс - две жилые блоксекции 126 квартир, начиная с 3-его по 16 этажи, которые введены в эксплуатацию 23.01.2013; второй пусковой комплекс - нежилые помещения, общей площадью 1594,3 на техэтаже, первом и втором этажах и третий пусковой комплекс - подземная автостоянка на 56 машиномест, общей площадью 2900 кв.м., строительством не завершены и в эксплуатацию не введены.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда города Перми по делу №2-1867/16 от 22.03.2016 установлен факт нарушения застройщиком ООО фирма «Май» градостроительного законодательства, которые могут повлечь обрушение дома, угрожать жизни и здоровью неопределенного круга лиц, на застройщика возложена обязанность провести компенсационные мероприятия, включающие завершение строительно-монтажных работ, устранение повреждений, выполнение работ по благоустройству. Решение суда до настоящего времени не исполнено.

Об указанных обстоятельствах ООО фирма «Май» и Департаменту земельных отношений администрации города Перми было известно на момент подписания соглашения о расторжении договора аренды.

По правилам п.3 ч.21.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного органа в случае расторжения договора аренды земельного участка, указанное решение принимается в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня прекращения прав на земельный участок (ч.21.2 ст.51 Градостроительного кодекса)

Учитывая изложенное, соглашение сторон о расторжении договора аренды земельного участка препятствует застройщику завершить строительство дома, на нем расположенного, влечет невозможность исполнения обществом его обязательств перед участниками долевого строительства, а также исполнить решение Дзержинского районного суда г. Перми от 22.03.20016, нарушает права и законные интересы участников строительства. В результате совершения оспариваемой сделки нарушены права истцов в сфере предпринимательской деятельности.

Таким образом, суд считает обоснованными доводы истцов о том, что при заключении соглашения о расторжении договора аренды его стороны действовали недобросовестно, что свидетельствует о злоупотреблении правом, в связи с чем, соглашение о расторжении договора аренды подлежит признанию недействительным (ст.ст.10, 168 ГК РФ).

Поскольку земельный участок предоставлялся для строительства дома, а, следовательно, не предполагался его последующий возврат во владение арендодателю по окончании срока строительства, соглашение о расторжении договора аренды направлено не на восстановление права владения участком, а на прекращение правовых оснований использования участка обществом.

При этом доводы о том, что заключение соглашения было обусловлено исключительно наличием задолженности по арендным платежам, отсутствием у арендатора имущества, невозможностью завершить строительство, значения не имеют, с учетом изложенных выше обстоятельств, кроме того, договор аренды был расторгнут по соглашению сторон, из содержания соглашения не следует, что договор расторгается в связи с наличием задолженности.

Таким образом, требования истцов являются обоснованными, иски подлежат удовлетворению.

Так как в результате заключения соглашения земельный участок был возвращен Департаменту земельных отношений администрации города Перми по акту приема-передачи, имеются основания для применения последствий недействительности сделки в виде возврата участка обществу и его принятия обществом.

Расходы ИП ФИО1 по уплате государственной пошлины относятся на общество и Департамент земельных отношений администрации города Перми в соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от 02.11.2018 о расторжении договора от 31.12.2004 № 115-04Д аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410011:1.

Применить последствия недействительности сделки: обязать Департамент земельных отношений администрации города Перми вернуть земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410011:1 обществу с ограниченной ответственностью фирма «Май», обязать общество с ограниченной ответственностью фирма «Май» принять земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410011:1 от Департамента земельных отношений администрации города Перми.

Взыскать с Департамента земельных отношений администрации города Перми и общества с ограниченной ответственностью фирма «Май» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Елизарова И.В.