Решение от 25 октября 2018 г. по делу № А34-8576/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-8576/2018
г. Курган
25 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2018 года.

Решение изготовлено в полном объеме 25 октября 2018 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Обабковой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Центрального потребительского общества (ОГРН <***>, ИНН <***>),

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании решения незаконным,

при участии в заседании представителей:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 08.05.2018, от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность от 10.08.2018 № 75.

установил:

Центральное потребительское общество (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (Межмуниципального отдела по Мишкинскому и Юргамышскому районам) (далее – заинтересованное лицо, Управление) от 23.07.2018 № 45/201/001/2018-12801 о государственной регистрации перехода права собственности на здание магазина «Ночка», назначение: нежилое здание, общая площадь 71,6 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер 45:12:030109:386, расположенного по адресу: Россия, <...> (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование названного требования заявитель указывает, что приобрел спорный объект на основании договора купли-продажи от 12.12.2006 у Мишкинского районного союза потребительских обществ. Договор купли-продажи исполнен его сторонами в полном объеме. Продавец объекта недвижимого имущества – Мишкинский районный союз потребительских обществ прекратил свою деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией. Заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание магазина «Ночка», расположенного по адресу: Россия, <...> и получил оспариваемый отказ. Заявитель, со ссылкой на положения пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал свои требования по указанным основаниям.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на заявление. Указал, что основанием для отказа в кадастровом учете и государственной регистрации права явились следующие обстоятельства: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Отсутствие заявления продавца на регистрацию права собственности и перехода права собственности является не единственным основанием для принятия решения об отказе государственной регистрации права собственности. Учитывая, что заявителем на государственную регистрацию не были представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, а так же представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, отказ в осуществлении государственной регистрации права собственности регистрирующего органа, по мнению заявителя не противоречит требованиям статьей 26, 27 Закона о регистрации. Просил в удовлетворении требований заявителя отказать.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

13.04.2018 заявитель (в лице представителя ФИО2, действующей по доверенности от 04.04.21018 (л.д. 53)) обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание магазина «Ночка», расположенного по адресу: Россия, <...> (л.д. 7).

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию перехода права была представлена нотариально заверенная копия договора купли-продажи недвижимости от 12.12.2006, заключенного между Мишкинским Райпотребсоюзом и Центральным потребительским обществом (далее – договор, л.д. 55–58). По условиям договора (пункт 1) продавец (Мишкинский Райпотребсоюз) продал, а покупатель (ЦПО) купил имущество в соответствии с прилагаемым списком, в том числе магазин «Ночка», расположенный по адресу: Россия, <...>. Цена продаваемого имущества составила 3 991 000 руб. (пункт 3).

Стороны договорились, что передача вышеуказанного имущества осуществляется без составления передаточного акта (пункт 8).

Уведомлением от 23.04.2018 № 45/201/001/2018-12801 (л.д. 62–63) осуществление государственного кадастрового учета и государственная регистрация права были приостановлены на срок до 23.07.2018.

Сообщением от 23.07.2018 № 45/201/001/2018-12801 об отказе в государственной регистрации (л.д. 74–75) права заявителя на спорный объект недвижимости было отказано.

В обоснование причин указанного отказа Управление указало, в том числе, что на государственную регистрацию права собственности Центрального потребительского общества представлена только копия договора купли-продажи от 12.12.2006;

Согласно договору Мишкинский Райпотребсоюз (продавец) продал Центральному потребительскому обществу (покупатель) имущество, в том числе здание магазина расположенного по адресу: Россия, Курганская область, Мишкинский район, 1 <...>.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных заявителями документов, Управлением установлено, что право собственности продавца на вышеуказанный объект недвижимости в ЕГРН не зарегистрировано в установленном законом порядке. С заявлением о государственной регистрации права, а также перехода права в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области Мишкинский райпотребсоюз не обращался. Согласно данным из Единого государственного реестра юридических лиц Мишкинский райпотребсоюз исключен из ЕГРЮЛ вследствие банкротства. Вместе тем, документы, подтверждающие право собственности Мишкинского райпотребсоюза на отчуждаемый объект недвижимого имущества на государственную регистрацию представлены не были, что противоречит действующему законодательству. Таким образом, не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, перехода права.

Также Управление указало, на не представление покупателем не менее чем двух экземпляров-подлинников договора купли-продажи от 12.12.2006; площадь здания в договоре не указана, так же, как и кадастровый номер и точный адрес объекта недвижимости. То есть невозможно однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества.

Заявитель, не согласившись с указанным отказом, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

На основании пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Закон № 218-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (статья 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме, либо не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1, 5, 7, 44 части 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

С учетом данных норм права и в соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ заявителем должны были быть представлены на государственную регистрацию документы, подтверждающие право собственности продавца Мишкинского райпотребсоюза на спорный объект. Должно быть представлено заявление продавца на государственную регистрацию права и перехода права покупателю. Договор купли-продажи должен быть представлен в двух экземплярах - подлинниках.

Установив отсутствие в ЕГРП сведений о регистрации прав на спорный объект, в связи с наличием сомнений в основаниях для государственной регистрации прав государственным регистратором в порядке статьи 26 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация и кадастровый учет были приостановлены.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 28.01.2009 Мишкинский районный союз потребительских обществ прекратил свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (выписка из ЕГРЮЛ, л.д. 69-70)

Таким образом, на момент подачи заявления государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 12.12.2006 продавец отсутствовал.

Поскольку в течение срока приостановления заявителем не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права и кадастрового учета, на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ Управлением заявителю отказано в регистрации права по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку действующее законодательство не регулирует порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации продавца, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации названная норма права подлежит применению к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Частью 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 69 Закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии у продавца (Мишкинского районного союза потребительских обществ) ранее возникшего права собственности на спорный объект недвижимости, которое является действительным в отсутствие государственной регистрации.

В материалы настоящего дела, для идентификации объекта недвижимости были: распоряжение главы Мишкинского поссовета от 27.11.2012 № 393-р «Об уточнении местоположения зданий» для уточнения адреса (л.д. 61), кадастровая выписка на здание с указанием площади объекта (л.д. 22), а также справка Администрации Мишкинского поссовета от 14.05.2018, в которой на основании анализа документов, выданных государственными и муниципальными органами, делается вывод, что речь идет об одном и том объекте недвижимости с определенной площадью, адресом и кадастровым номером: здание магазина «Ночка», общая площадь -71,6 кв.м, этажность 1, расположенном по адресу: <...> №286, кадастровый номер 45:12:030109:386 (л.д. 24).

Для подтверждения полномочий лиц, подписавших договор, заявителем представлены: выписки из ЕГРЮЛ Мишкинского райпотребсоюза и ЦПО по состоянию на декабрь 2006 года (л.д. 66–68, 69–70), в которых указано, что лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени обоих юридических лиц, является председатель Совета ФИО4, также представлено постановление Совета Мишкинского райпотребсоюза от 07.12.2006, в котором указано, что председателю Правления ФИО5 поручено подписать договор купли-продажи от имени Мишкинского райпотребсоюза (л.д. 71).

Вышеуказанные документы так же были представлены регистрирующему органу (л.д. 51–52; 64–65).

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в данном случае, договор купли-продажи от 12.12.2006, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами (с учетом пункта 8 договора от 12.12.2006), оплата за объект произведена покупателем по условиям договора в размере 3 991 000, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 12.12.2006, счетом–фактурой № 14 от 12.12.2006 (л.д. 21).

Факт владения спорным объектом Мишкинским райпотребсоюзом до оформления договора купли-продажи подтверждается представленной выпиской из книги основных средств за 1996-1999 годы, где под инвентарным номером 10003 значится магазин «Ночка». В книге основных средств ЦПО по состоянию на 2008 год под таким же инвентарным номером значится указанный объект.

Распоряжением Главы Мишкинского района от 18.04.2013 №236-р для обслуживания магазина «Ночка» Центральному потребительскому обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 45:12:030109:917.

Кроме того, договор купли-продажи не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. Наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект не установлено.

Как следует из дела, заявитель представил на регистрацию один экземпляр – копию договора купли-продажи от 12.12.2006.

Вместе с тем, вследствие ликвидации продавца второй экземпляр договора не мог быть предоставлен заявителем в силу его отсутствия у покупателя.

Совокупность исключительно указанных выше обстоятельств (отсутствие заявлений продавца о регистрации ранее возникшего права и о переходе права по договору купли-продажи) сама по себе не могла являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права, поскольку эти обстоятельства свидетельствуют об отсутствии продавца как участника гражданского оборота.

Вместе с тем, отсутствие продавца в рассматриваемом случае не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности.

Как следует из положений пункта 3 части 3 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме.

Вместе с тем, заявителем на государственную регистрацию представлена в одном экземпляре нотариально заверена копия договора купли-продажи от 12.12.2006, ни одного экземпляра подлинника договора не представлено.

Доводы заявителя о том, что подлинный договор хранится в деле № MFC-0118/2018-3039-1 не состоятельны, поскольку в указанный пакет документов был дополнительно предоставлен в Управление только 02.10.2018, что подтверждается описью принятых документов, между тем как оспариваемый отказ в государственной регистрации принят 23.07.2018, и не оспаривается заявителем (в деле).

В соответствии с пунктом 1, 2 части 3 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Судом установлено, что в договоре от 12.12.2006 не указаны точный адрес, площадь, кадастровый номер здания.

Управлением в сообщении о приостановлении государственной регистрации было указано на данный факт, однако в установленный срок заявитель необходимый документ не представил.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю и имелись иные самостоятельные основания для отказа в регистрации, предусмотренное статьей 21 Закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований у Управления для осуществления кадастрового учета и регистрации перехода права. Оспариваемый отказ при таких обстоятельствах не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статей 198, 199, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

На основании вышеизложенного, с учетом отсутствия оснований, предусмотренных статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределены в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Н.А. Обабкова